Taloyhtiössä korjaustoimenpiteet kohdistuvat joko yhteisiin tiloihin tai asuntoihin sekä näissä oleviin rakennusosiin, järjestelmiin ja laitteisiin. Yhteisten tilojen osalta taloyhtiö vastaa korjaushankkeiden toteutuksesta ja kustannuksista.
Asuntojen osalta toteutus ja kustannusvastuu jakautuu sen mukaan, mitä asunnossa remontoidaan. Pääsääntö on, että kaikista asunnossa tehtävistä remonteista tulee ilmoittaa taloyhtiölle taloyhtiölle, joka antaa osakkaille lisäohjeita. Osakkaat eivät voi toteuttaa remontteja täysin mielensä mukaisesti. Tämä on perusteltua, koska asunnot ovat taloyhtiön omaisuutta. Esimerkiksi osakkaiden tekemissä ja teettämissä kylpyhuone- ja keittiöremonteissa on törmätty ratkaisuihin, joista aiheutuneet vahingot, haitat ja kustannukset olisi voitu välttää toimimalla oikein.
Taloyhtiöissä toteutettavat suuret korjaushankkeet ovat kustannukseltaan joskus todella mittavia, joten niiden valmisteluun ja toteuttamiseen tulee kiinnittää erityistä huomiota. Taloyhtiöissä tulee olla kunnossapitosuunnitelma, joka laaditaan tai päivitetään esimerkiksi viiden tai kymmenen vuoden välein laaditun kuntoarvion pohjalta.
Kunnossapitosuunnitelma sisältää lueteltuna ne korjaustoimenpiteet, joita taloyhtiössä joudutaan toteuttamaan tietyn aikajakson aikana. Tällä tavalla voidaan suunnitella jo etukäteen hankkeiden rahoitusta ja jakaa kunnossapidosta syntyvä taloudellinen rasite tasaisesti useammalle vuodelle. Kunnossapitosuunnitelman avulla myös asuinkiinteistö pysyy jatkuvasti hyvässä kunnossa, eikä yllättäviä rakenteiden tai laitteiden rikkoutumisia pääse tapahtumaan kovin helposti. Tällainen ennaltaehkäisevä toiminta vaatii toki myös hyvää kiinteistönhuoltoa ja kiinteistön kunnon seurantaa.
Taloyhtiön kuntoa ja korjaustarvetta arvioidaan monilla eri tavoilla sekä kerrotaan teknisestä kunnosta useissa asiakirjoissa. Vuosittain hallitus esittää yhtiökokoukselle kunnossapitotarveselvityksen, joka on yleistasoinen kuvaus taloyhtiön hallituksen näkemyksestä koskien mahdollisia tulevia remontteja. Ennen isompiin remontteihin ryhtymistä tarvitaan perusteellisempia selvityksiä.
Kuntoarvio kuuluu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon. Ajantasaisen kuntoarvion pohjalta taloyhtiössä voidaan hyväksyä kunnossapitosuunnitelma, joka sisältää suosituksen tulevien korjausten ajankohdista ja arvion niiden kustannuksista. Tekninen ja taloudellinen valmistautuminen yksittäiseen korjaushankkeeseen voidaan aloittaa kunnossapitosuunnitelmassa esitettyjen arviotietojen pohjalta hyvissä ajoin.
Kuntotutkimus kannattaa tehdä, mikäli rakennusosan tai järjestelmän kuntoa ei voida arvioida luotettavasti kuntoarviossa käytettävillä menetelmillä. Tällöin kuntotutkimus antaa lisätietoa, joka voidaan hyödyntää luotettavan kunnossapitosuunnitelman laadinnassa.
Kuntotutkimus on joskus tarpeen tehdä siinä vaiheessa, kun varsinaisten korjaussuunnitelmien laadinta alkaa. Näin saadaan tarkat ja tuoreet lähtötiedot suunnittelulle.
On myös monia tilanteita, joissa kuntotutkimusta ei tarvita lainkaan ja korjaamisen lähtötiedot selviävät luotettavasti jo kuntoarvioinnin yhteydessä. Korjausalan asiantuntijat osaavat suositella kulloinkin soveliasta menettelytapaa.
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiön hallitus esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa – nimenomaan tilinpäätöskokouksessa – kirjallisen selvityksen seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Kunnossapitotarveselvitykselle laki ei aseta mitään määrämuotoa. Lain yhtenä päätarkoituksena on viedä asunto-osakeyhtiöiden ylläpitoa entistä hallinnoidumpaan suuntaan.
Kunnossapitotarveselvityksen pohjalta käydään keskustelua seuraavan viiden vuoden kunnossapidon tarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti yhtiövastikkeisiin. Selvityksen perusteella ei kuitenkaan tehdä varsinaisia päätöksiä korjaushankkeiden käynnistämisestä. Kunnossapitotarveselvitys ei myöskään ole päätös siinä esillä olevien korjaushankkeiden toteuttamisesta, vaan jokainen remontti päätetään erikseen myöhemmissä yhtiökokouksissa.
Taloyhtiössä eteen tuleviin korjauksiin kannattaa varautua ja valmistautua hyvissä ajoin niin teknisesti kuin taloudellisesti. Tämä tapahtuu kuntoarvion ja siihen liitetyn teknisen PTS:n eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelman avulla. Kuntoarvio ja PTS antavat taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista.
Kuntoarvion ja PTS:n antaman tiedon pohjalta voidaan aloittaa tulevaan remonttiin valmistautuminen hyvissä ajoin mm. teettämällä pätevällä suunnittelijalla tarvittavat korjaussuunnitelmat ja muut urakka-asiakirjat, hankkimalla tarvittavat viranomaisluvat, anomalla mahdolliset korjausavustukset ja valmistelemalla korjaushankkeen rahoitusta. Myös taloyhtiön hallinnossa asioiden käsittely ja päätöksenteko vie aikansa, johon kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa antaa hyvät mahdollisuudet.
Normaalisti kuntoarvion laadintaryhmään kuuluu kolme asiantuntijaa, joiden erikoisalat ovat rakennustekniikka, LVI-tekniikka ja sähkötekniikka. Erikseen sovittaessa kuntoarviota voidaan laajentaa siten, että myös hisseille suoritetaan asiantuntijatarkastus. Tällöin kuntoarvion tekoon osallistuu neljäs asiantuntija. Tilaajan kannattaa tilata kuntoarvio kokonaispakettina yhdeltä taholta, joka kokoaa tarvittavan työryhmän.
Kuntoarviossa tarkastellaan yleisten ohjeiden määrittelemässä laajuudessa myös kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta sekä ehdotetaan tarvittaessa niihin liittyviä korjaustoimenpiteitä. Kuntoarvion tilaamisesta, toteuttamisesta ja raportin laatimisesta on julkaistu yleiset ohjeet.
Kuntoarvion kiinteistötarkastus perustuu pääosin aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin. Tarvittaessa suoritetaan eräitä keveitä mittauksia. Kuntoarvio on nimensä mukaisesti asiantuntija-arvio, johon ei sisälly tarkempaan kunnon selvittämiseen tähtääviä tutkimuksia tai mittauksia.
Ennen kuntoarvion toteuttamista olisi hyödyllistä toteuttaa talossa asukaskysely. Kysely antaa monenlaista käyttökelpoista lähtötietoa kuntoarvion laatijoille. Yleensä asukaskyselyssä on kysymyksiä mm. mahdollisista lämpötila- ja veto-ongelmista, asunnoissa olevista rakenteiden tai LVIS-järjestelmien vioista sekä yhteistilojen toimivuuteen tai turvallisuuteen liittyvistä epäkohdista. Asukaskyselyn voi tehdä isännöitsijä tai erikseen sovittaessa myös kuntoarvioija. Kuntoarvio-ohjeissa on julkaistu malleja asukaskyselylomakkeista.
Kuntoarvion tekemisestä kannattaa pyytä tarjous kokeneilta alan konsulteilta. Tarjouspyynnöstä löytyy esimerkki KH-kortista KH 90-00293, Asuinkiinteistö kuntoarvio, Tilaajan ohje. Tästä julkaisusta löytyy myös tiedot siitä, mitä lähtötietoja ja asiakirjoja taloyhtiön pitäisi hankkia kuntoarvioijien käyttöön sekä ohjeita asukaskyselyn tekemisestä. Julkaisussa annetaan myös ohjeita, miten kuntoarviota käytetään korjaushankkeiden valmistelun eri vaiheissa.
Tuoreen kuntoarvion ennuste ulottuu yleensä kymmenen vuoden päähän. Lähimpien vuosien osalta arviot ja korjausehdotukset ovat tarkempia kuin kymmenvuotiskauden loppupäässä. Kun noin viisi vuotta kuntoarvion laadinnasta on kulunut, on käytetty arvion tarkin osa ja toisaalta puuttuu kokonaan ennuste aikavälille 5-10 vuotta. Kuntoarvio tulisi päivittää noin viiden vuoden välein.
Talokeskus on maamme kokeneimpia kuntoarvioiden tekijöitä. Talokeskus on ollut keskeisesti mukana kehittämässä Suomessa nykyisin noudatettavia kuntoarvioinnin menettelytapoja ja suoritusohjeita. Tarkempia tietoja löytyy Talokeskuksen kotisivuilta osoitteesta: Talokeskus kuntoarvio
Kuntotutkimus on menettely, jossa rakennuksen jokin rajattu osa-alue, rakennusosa tai laitteisto tutkitaan asiantuntijan toimesta sellaisilla menetelmillä ja siinä laajuudessa, että kyseisen osa-alueen kunto, vauriomekanismit, soveltuvat korjausmenetelmät ja korjausten suositeltava ajankohta saadaan selville riittävällä tarkkuudella.
Kuntotutkimusta voidaan pitää kuntoarvion jatkotoimenpiteenä. Sitä tarvitaan silloin, kun kuntoarvion silmämääräisillä menetelmillä ei ole pystytty tekemään luotettavia päätelmiä jonkin osa-alueen kunnosta ja kuntoarvioraportti on jäämässä tältä osin keskeneräiseksi tai puutteelliseksi. Kuntotutkimus on tarpeen tehdä ennen korjaustoimenpiteiden suunnitelmien laatimista, jotta voidaan tehdä päätös kyseiseen kohteeseen parhaiten soveltuvasta korjausmenetelmästä.
Kuntotutkimusten osa-alueet:
Kuntotutkimuksissa käytettävät menetelmät ja toimintatavat vaihtelevat huomattavasti riippuen siitä, mitä kohdetta ollaan tutkimassa. Esimerkiksi julkisivujen ja putkistojen kuntotutkimusmenetelmät poikkeavat toisistaan merkittävästi. Kuntotutkimukset voidaan suorittaa eri menetelmiä käyttämällä ja yhdistämällä kuten:
Talokeskus tarjoaa kiinteistöille kaikkia edellä mainittuja kuntotutkimuksia. Lisätietoja löytyy Talokeskuksen sivuilta
Rakennus- ja asuntokanta on tärkeä osa kansallisomaisuutta ja kotitalouksien varallisuutta, mutta sen korjaustarpeesta on ollut vain vähän tietoa. Nyt julkaistu raportti päivittää korjaustarpeen tilannekuvan vuoteen 2050 saakka. Vuoden 2020 lopussa Suomessa oli yli 1,3 miljoonaa asuinrakennusta, joiden yhteinen arvo on noin 480 miljardia euroa.
Asunto-osakeyhtiön hallituksen kannattaa hallituskauden alussa laatia strategia ja noudattaa sitä. Strategian tulisi koskea taloudenpitoa, kunnossapitoa ja asumisviihtyvyyttä. Myös vakuutusturva kannattaa huomioida.
Kenen vastuulla on parvekelasien kunnossapito? Entä miten siihen liittyvät kustannukset jaetaan? Tästä aiheesta tulee usein kysymyksiä Kiinteistöliiton lakineuvontaan.
Hallituksen ja isännöitsijän kannattaa varautua vastaamaan tulevissa yhtiökokouksissa energiaremontteihin liittyviin kysymyksiin. Vaikka remonteista ei vielä tehtäisi päätöksiä, on energiatehokkuuteen liittyvä näkökulma hyvä ottaa huomioon esimerkiksi hallituksen kunnossapitotarveselvitystä laadittaessa ja tulevien korjaushankkeiden suunnittelussa. – Osakkeenomistajat ovat kiinnostuneita siitä, mitä energiatehokkuuteen tähtääviä toimenpiteitä omassa taloyhtiössä aiotaan tehdä.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään