Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, AOYL) poikkeaa vanhasta siltä osin, että nykyinen sallii rekisteröidyn yhteisön, käytännössä isännöintiyrityksen, valitsemisen isännöitsijäksi. Aiemman lain perusteella isännöitsijäksi voitiin valita vain luonnollinen henkilö.
Vaikka nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on tullut voimaan 1.7.2010, on voimaanpanolaissa todettu, että yhteisön valitseminen isännöitsijäksi tulee mahdolliseksi vasta kun valtioneuvoston asetuksella on tästä säädetty.
Valtioneuvoston asetuksella (521/2014) on nyt tästä säädetty niin, että isännöintiyhteisö on voitu valita ja rekisteröidä isännöitsijäksi 1.8.2014 lähtien.
Mahdollisuus valita isännöintiyhteisö asunto-osakeyhtiön isännöitsijäksi on otettu lakiin sen vuoksi, että käytännössä isännöintiyhteisöt ovat jo aiemmin vastanneet laajasti asunto-osakeyhtiöiden isännöinnistä. Käytännössä asunto-osakeyhtiö on allekirjoittanut isännöintisopimuksen isännöintiyhteisön kanssa. Isännöintiyhteisö on nimennyt työntekijänsä asunto-osakeyhtiön kaupparekisteriin kirjattavaksi isännöitsijäksi asunto-osakeyhtiön suostumuksella.
Nykyinen laki siis sallii rekisteröidyn yhteisön valitsemisen isännöitsijäksi. Rekisteröidyllä yhteisöllä tarkoitetaan käytännössä lähinnä osakeyhtiötä, osuuskuntaa, avointa yhtiötä ja kommandiittiyhtiötä tai niitä vastaavia ulkomaisia yhteisöjä. Rekisteröityä säätiötä tai yhdistystä ei käytännössä voida valita isännöitsijäksi ammatti- ja liiketoiminnan harjoittamista koskevien säätiölakiin ja yhdistyslakiin perustuvien rajoitusten vuoksi. Valittu rekisteröity yhteisö rekisteröidään kaupparekisteriin.
Jos isännöitsijäksi on valittu rekisteröity yhteisö, on isännöitsijäksi valitun yhteisön ilmoitettava taloyhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä (AOYL 7:21 §). Tästä henkilöstä käytetään nimitystä päävastuullinen isännöitsijä. Isännöintiyhteisö nimeää näin ollen päävastuullisen isännöitsijän, jollei taloyhtiön ja yhteisön välillä toisin sovita. Isännöintipalvelua hankittaessa taloyhtiön kannattaa harkita edellyttävänsä, että kulloisenakin päävastuullisena isännöitsijänä toimii taloyhtiön hyväksymä henkilö. Jos näin tällaisesta oikeudesta ei ole sovittu, isännöintiyhteisö voi vaihtaa päävastuullista isännöitsijää yksipuolisesti. Isännöintiyhteisön tulee tällöin ilmoittaa päävastuullisen isännöitsijän vaihtumisesta taloyhtiölle. Hallituksen esityksessä on todettu, että hyvän hallintotavan mukaista on, että isännöintiyhteisö ilmoittaa taloyhtiölle isännöinnin käytännön järjestelyistä tapahtuvista muutoksista riittävän ajoissa etukäteen aina, kun se on mahdollista.
Päävastuullisen isännöitsijän nimeäminen on tarpeen isännöintiin liittyvien tehtävien hoidon ja vastuun järjestämiseksi yhtiön, osakkeenomistajien ja sivullisten kannalta riittävällä tavalla. Isännöintiyhteisön lisäksi kaupparekisteriin tulee rekisteröidä myös päävastuullinen isännöitsijä.
Siltä osin kuin asunto-osakeyhtiölaissa viitataan isännöitsijään, sillä tarkoitetaan päävastuullista isännöitsijää, jos isännöitsijäksi on valittu yhteisömuotoinen isännöitsijä. Näin ollen päävastuulliseen isännöitsijään sovelletaan asunto-osakeyhtiölain tai muun lain säännöksiä isännöitsijästä. Päävastuulliseen isännöitsijään sovelletaan siten muun muassa asunto-osakeyhtiölain säännöksiä isännöitsijän tehtävistä, oikeuksista, kelpoisuudesta ja esteellisyydestä.
Vaikkei aiemman lain perusteella ole ollut mahdollista valita isännöintiyhteisöä isännöitsijäksi on käytännössä ollut yleistä, että asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetuksi isännöitsijäksi on valittu ja kaupparekisteriin rekisteröity isännöintiyhteisön palveluksessa oleva henkilö, mutta varsinainen isännöintisopimus on tehty asunto-osakeyhtiön ja isännöintiyhteisön välillä. Tällaisissa tilanteissa isännöitsijäksi nimetyn henkilön vastuu suhteessa asunto-osakeyhtiöön ja yhtiön osakkaisiin, asukkaisiin ja sivullisiin nähden määräytyy asunto-osakeyhtiölain perusteella. Isännöintiyhteisö on sopimusperusteisessa vastuussa vain asunto-osakeyhtiölle.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvussa on säännökset vahingonkorvausvastuusta. Lain 24 luvun 1 §:ssä on säännökset johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuudesta. Pykälän 4 momentissa säädetään isännöintiin perustuvasta vastuusta silloin, kun isännöitsijäksi on valittu isännöintiyhteisö. Säännöksessä todetaan, että jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingoista yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä.
Valitsemalla isännöintiyhteisö isännöitsijäksi tulevat asunto-osakeyhtiölain säännökset isännöitsijän vastuusta myös sovellettavaksi isännöintiyhteisön osalta. Toki isännöintiyhteisön vastuu asunto-osakeyhtiöön nähden voi edelleenkin tämän lisäksi perustua myös isännöintisopimuksen perusteella sopimusoikeudelliseen vastuuseen.
Kristel Pynnönen
Kirjoittaja on apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry:ssä.
Isännöinnin eettinen neuvosto on antanut neljä uutta lausuntoa. Kahdessa lausunnossa suositeltiin huomautuksen antamista isännöintiyritykselle, yksi lausunto oli vapauttava ja yhtä ei käsitelty. Huomautuksen saaneet isännöintiyritykset olivat epäonnistuneet muun muassa hallituksen tiedottamisessa.
Isännöintiyrityksen tulee järjestää toimintansa siten, että taloyhtiön välttämättömät tehtävät tulevat hoidetuiksi myös kohdeisännöitsijän ollessa lomalla tai sairaana. Kun taloyhtiön asioiden hoitamiseen osallistuu useampia henkilöitä, poissaolojen paikkaaminenkin on helpompaa.
Isännöinnin eettinen neuvosto on ensimmäistä kertaa suositellut varoituksen antamista isännöintiyritykselle. Tapauksessa on kyse tietyn laskun maksamiseen liittyneistä menettelyistä. Neuvosto painotti lausunnossaan sitä, että kyseessä oli yksi isännöinnin tärkeimmistä perustehtävistä eli huolellinen varainhoito.
Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n hallitus päätti viime vuoden lopulla siirtää yhdistyksen operatiivisen toiminnan Isännöintiliitolle. ISA jatkaa toimintaansa, mutta tulevaisuus on vielä auki.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään