GÅRDSARBETEN I HUSBOLAGEN

Löven börjar falla och trädgårdsväxterna vissnar, det är alltså höst igen, och med hösten följer lite extra gårdsarbeten.

Det kan i bästa fall vara trevligt och terapeutiskt med gårdsarbeten, men i värsta fall kan gårdarnas skötsel orsaka onödiga stridigheter i husbolagen, om man inte är överens om ansvarsfördelningen. Juridiskt sett kan underhållsansvaret för gårdarna i husbolagen i vissa fall vara lite knepigt, eftersom bestämmelserna om underhållsansvaret i bostadsaktiebolagslagen är skrivna med tanke på bostadslägenheter, fastän samma bestämmelser även tillämpas på husbolagsgårdar och andra utrymmen i bolaget. Vem som ansvarar för vad beror dessutom i sista hand på vad som stadgas i husbolagets bolagsordning.

Det är oerhört viktigt att man inom bolaget vet vem som har gården i sin juridiska besittning, och vet hur underhållsansvaret fördelas mellan bolaget och aktionären, eftersom dessa bl.a. inverkar på bolagets möjlighet att förbjuda aktionärens ändrings- eller renoveringsarbeten i lägenheten och även på gården. För dem som vill bekanta sig närmare med hur aktionärernas ändrings- och renoveringsarbeten i husbolag sköts smidigt och rätt i praktiken, rekommenderar jag att anskaffa boken Renovera rätt – guide för aktieägare, som kommer att publiceras av Kiinteistöalan Kustannus Oy på svenska under höstens lopp. Eventuella frågor om boken kan riktas till Finlands Svenska Fastighetsförening (www.ukl.fi/fsf).

Den som krattar sist

Rent juridiskt sett är gårdarna i husbolagets besittning, om inte annat stadgas i bolagsordningen. Om det inte stadgas något alls om bolagets gårdar i bolagsordningen, är gårdarna alltså juridiskt sett i bolagets besittning. I dessa fall ansvarar bolaget i huvudsak om gårdarnas underhåll och skötsel, dvs. ser till att löven krattas, gräsmattan klipps och trasiga staket repareras. Så brukar det vara i höghusbolag som ofta endast har en gemensam gård.

I radhusbolag är det däremot tämligen vanligt att det enligt bolagsordningen tillhör en skild bakgård till varje aktielägenhet. Bakgårdarnas gränser är då ofta försedda med staket eller diverse planteringar för att markera var aktionärernas gårdar börjar och slutar. I sådana fall är bakgårdarna juridiskt sett i aktionärernas besittning, och aktionärerna ansvarar därmed om gårdarnas underhåll och skötsel på motsvarande sätt som aktionärerna ansvarar om underhållet och skötseln av sin bostad. Om löven ska krattas eller insidan av staketet på gården målas, är det aktionären som är ansvarig för arbetet.

Regeln och undantagen

Underhållsansvaret för de ovannämnda typerna av husbolagsgårdar bildar huvudregeln, dvs. att underhållsansvaret beror på gårdens juridiska besittning. Rätt så enkelt än så länge, men tyvärr finns det alltid undantag till huvudregeln, och undantagen brukar oftast vara lite knepigare.

Undantagen till huvudregeln är de husbolagsgårdarna, som enligt bolagsordningen är i bolagets besittning, men som i praktiken tillhör en viss lägenhet och används exklusivt av de som bor i lägenheten. Gårdarnas gränser är i dessa fall ofta försedda med staket eller planteringar, så att man i praktiken endast har tillträde till gården via en viss aktionärens lägenhet. Ett typiskt exempel är bakgårdarna i sådana radhusbolag, var det inte stadgas något om gårdarna i bolagsordningen. I dessa undantagsfall ansvarar aktionären om sedvanliga skötselåtgärderna på gården, som. t.ex. att kratta löv, klippa gräsmattan eller vattna trädgårdsväxterna, och bolaget har däremot ansvaret för större underhållsåtgärderna, som t.ex. reparation av staket eller gårdsförråd.

Aktionärerna kan såklart även komma överens om att ansvaret för gårdsarbeten ska fördelas på något annat sätt mellan bolaget och aktionärerna. Det är då viktigt att komma ihåg att ett avtal endast binder dem som har godkänt avtalet. En bestämmelse i bolagsordning är däremot bindande för alla aktionärerna i bolaget.

Författaren är vicehäradshövding och arbetar som jurist vid Finlands Svenska Fastighetsförening.