Miten tulla kokopäiväiseksi asuntosijoittajaksi?

Suurin virheeni asuntosijoittajana on, etten aloittanut aikaisemmin. Toiseksi suurin virheeni on, etten tajunnut esittää otsikon kysymystä itselleni, kun aloitin asuntosijoittamisen. Onneksi sentään tajusin, että asuntosijoittaminen ei ole nopea tie rikkaaksi vaan oikein toteutettuna hidas mutta varma tie taloudelliseen riippumattomuuteen ja hyvin vähän aktiivisuutta vaativaan toimeentuloon.

Mikäli sinulla ei ole jotain kautta pääsyä suuriin pääomiin, asuntosijoittamisen luonteva aloittaminen tapahtuu palkkatyön ohessa. Palkkatyö helpottaa sekä oman pääoman kerryttämistä että sijoituslainojen saamista pankista. Tämä oli myös oma etenemispolkuni ja perustan vihjeeni siihen.

Otsikkoa ei myöskään tarvitse ottaa kirjaimellisesti vaan sen voi lukea esimerkiksi “Miten kerryttää lisäeläketurvaa asuntosijoittamisella”. Myös annettuja vihjeitä voi kohtuullistaa oman henkilökohtaisen tilanteen mukaan. Tärkeintä on, että ryhtyy toimeen.

Esitä itsellesi kysymys “Miksi”

Tavoitteenasetannan merkityksestä puhutaan paljon mutta sen yläpuolella on mielestäni vielä tärkeämpää konkretisoida, miksi jotain tavoittelee. 20-vuotiaana voi helposti tulla mieleen, että “haluan Mersun ja Porschen sekä ison veneen tai oman hevosen” tai että “haluan 10 000 €/kk tilille kulujen jälkeen” mutta hyvin harvalla tällaiset tavoitteet pitävät suunnan selkeänä.

Itse olin tosi innostunut työpaikoistani ja työnteosta, jolloin työpäivistä tuli helposti pitkiä muttei silti stressaavia tai rasittavia. Jossain vaiheessa minulle kirkastui, että oma “Miksi” oli tulla taloudellisesti riippumattomaksi 40-vuotiaana, jolloin rahalla ei olisi enää merkitystä työnteon motiivina. Voisin siis jatkaa samaa intensiivistä työntekoa, jos se edelleen tuntuisi tärkeimmältä asialta mutta voisin sen myös lopettaa ilman taloudellista pakkoa tinkiä itselleni tärkeistä asioista.

Tähän perustuen oli helppo määrittää oman taloudellisen riippumattomuuden tasoni ja asettaa 10, 5 ja yhden vuoden tavoitteet ja edetä niitä kohti. Sijoitin pitkään vain osakkeisiin ja onnistuin siinä hyvin ostamalla, kun muut myivät ja myymällä, kun viimeisetkin ostivat. Jos olisin aloittanut asuntosijoittamisen aikaisemmin, olisin kuitenkin päässyt maaliin huomattavasti aikaisemmin.

Jos tavoittelet eläkepäiviksi samaa tulotasoa kuin urasi huipulla, kannattaa selvittää oma todennäköinen eläke ja vähentää siitä vaikkapa 25 % ja johtaa konkreettiset tavoitteet siitä. Kannattaa myös miettiä, missä ja miten eläkepäiviään haluaa viettää. Sillä voi olla vaikutusta minkälaisen asuntosalkun rakentaa.

Mieti ajankäyttöäsi

Työssäkäynti, nukkuminen, harrastukset ja läheiset vievät monilta niin paljon aikaa, että helposti tulee todetuksi, että aikaa sijoittamiselle ja sen opiskeluun ei ole. Kun on miettinyt “Miksi” -kysymykseen vastauksen, on jo paljon vaikeampi antaa periksi, koska samalla joutuu myöntämään, että “Miksi” jää saavuttamatta.

Jos tuntuu, että aikaa ei riitä, listaa ajankäyttösi muutaman viikon ajalta. Konkreettisia keinoja löytyy, kunhan asiaan syventyy

• Riittääkö sinulle 7 tunnin yöunet 8 tunnin sijaan. Näin saat 7 lisätuntia viikossa tai 5, jos viikonloppuisin nukkut 8 tuntia
• Voitko mennä nukkumaan samaan aikaan kuin muu perhe mutta herätä 1-2 tuntia aikaisemmin. Aamun tunnit ovat tehokkaampia
• Voitko mennä töihin tuntia aikaisemmin, jolloin säästät puoli tuntia aamuruuhkassa istumista ja saat tehokkaan työtunnin, kun työpaikalla on hiljaista
• Voitko käydä salilla tai lenkillä ruokatunnilla illan sijaan, jolloin myös iltapäivän työt sujuvat tehokkaammin
• Kuinka monta tuntia viikossa television katselua on oikeasti tärkeämpää kuin tavoitteeseen pyrkiminen

Tämän vihjeen tarkoitus ei ole suositella askeettista elämää vaan miettiä, vastaako ajankäyttösi sitä, mitä haluat tulevaisuudessa. Jos teet töitä hiki hatussa rahan takia, erityisesti silloin sijoittamisen opiskeluun kannattaa panostaa.

Valitse asuntosijoitusstrategia, joka sopii ajankäyttöösi, taitoihisi ja sijaintiisi

Hyväkuntoisten sijoitusasuntojen ostaminen ja vuokraaminen on enemmistölle palkkatyössä olevista ajankäytöllisesti vähiten vaativin sijoitusstrategia. Huonokuntoisten asuntojen ostamista ja itse remontoimista vuokrattavaksi tai flippaamista ei kannata aloittaa, jos aika on valmiiksi kortilla. Lisäksi ne vaativat sisustussilmää, remontointitaitoja ja aikaa materiaalien hankintoihin. Toisaalta, jos itse olet hyvä neuvottelemaan ja tekemään kauppoja ja sinulla on remontti- ja sisustustaitoinen kumppani tai kaveri, kimpassa sijoittaminen voi olla erinomainen vaihtoehto.

Tällä hetkellä sijainti asettaa jonkinverran haasteita aloittelevalle asuntosijoittajalle. Jos asuu Helsingissä tai Tampereella, kannattavien sijoituskohteiden löytäminen kotinurkilta ei välttämättä ole helppoa. Mikäli oma asuinpaikka ei sovellu asuntosijoittamiseen, kannattaa kohdealue(et) valita omien kulkureittien varrelta esim. vanhempien tai isovanhempien kotikaupungista tai kesämökkireitin varrelta, jolloin asunnoilla käynnit voi yhdistää muuhun liikkumiseen ja jonkinlaista tukiverkostoa voi olla helpompi rakentaa.

Etene suunnitelmallisesti ja hyödynnä teknologiaa

Asuntosijoittaminen ei ole rakettitiedettä ja on siksi yksi parhaista sijoitusmuodoista tavallisille ihmisille. Silti se edellyttää opiskelua ja sijoittajana kehittyminen vaatii opiskelemisen jatkamista. Olen itse sijoittanut asuntoihin yli 10 vuotta ja opiskelen aihetta edelleen lähes päivittäin.

Jos hallitsee englannin kielen, opiskelu on monin verroin helpompaa, koska puhuttua materiaalia löytyy valtavasti ja ilmaiseksi. Äänikirjojen ja podcastien kuuntelu kotitöiden, kuntoilun ja matkustamisen ohessa lisää opiskelumahdollisuuksia ja -määrää ilman, että se on muusta ajankäytöstä pois. Suomenkielistäkin materiaalia on alkanut pikkuhiljaa ilmestyä puhutussa muodossa. Luettavia asuntosijoituskirjoja on suomeksi pari kappaletta ja blogeja useampia.

Asuntoilmoitusten seuraaminen nettivahtien avulla on monelle itsestäänselvyys. Netistä löytyy myös laskureita, joiden avulla voi simuloida mahdollisen asuntosijoituksen kannattavuutta. Itse suosittelen oman excel tai numbers -taulukon rakentamista, koska silloin tulee laskentakaavat aidosti käytyä läpi ja ymmärrettyä. Netistä löytyy ilmainen vuokratuotto.fi -laskuri, joka on hyvin toteutettu ja havainnollistaa, mitä kaikkea pitää huomioida. Asuntosijoittamisen matematiikka ei ole monimutkaista mutta on tärkeää opiskella laskentakaavat. Viimeksi eilen kävin yhden uudiskohteen asuntosijoittajille suunnatun laskelman läpi ja siinä oli vuokratuoton laskentakaavaa jalostettu siten, että tulevaisuuden arvonnousut oli otettu vuokratulon muodossa mukaan, jolla oli saatu mukavan näköinen vuokratuotto-%. Jotkut kiinteistönvälittäjät markkinoivat asuntoja “soveltuu sijoitukseksi”-lausekkeella, joka yleensä ei pidä paikkaansa. Näihin miinoihin lankeaminen voi siirtää tavoitteen saavuttamista vuosilla, mutta niiden välttäminen vaatii suhteellisen vähän opiskelua ja vaivaa.

Verkostoituminen vaatii jonkin verran aikaa mutta on ehdottomasti suositeltavaa. Parhaimmillaan verkostojen kautta pääsee kiinni markkinahinnat alittaviin ostokohteisiin, jotka syystä tai toisesta eivät tule koskaan julkiseen myyntiin. Sosiaalisen median hyödyntäminen on arkea nykypäivän verkostoitumisessa ja se tehostaa ajankäyttöä. Suomen Vuokranantajien paikallistilaisuudet ovat hyviä paikkoja tavata samalle alueelle sijoittavia kolleegoita. Kokeneiden asuntosijoittajien järjestämät koulutustilaisuudet ovat Suomessa kohtuuhintaisia ja niiden hyödyntämistä kannattaa harkita.

Ikuinen opiskelu, nettivahtien seurailu ja verkostoituminen eivät kasvata varallisuutta vaan on edettävä tarjousten tekoon, joka sitten johtaa jossain vaiheessa kauppoihin. Opiskelu konkretisoituu nopeasti uudelle tasolle, kun sitä soveltaa käytännössä. Viides asunto on helpompi ostaa kuin ensimmäinen ja kymmenes asunto tulee helpommin kuin viides.

Aloita ikäänkuin olisit jo päätoiminen asuntosijoittaja

Kuntosalilla käynti ja kitaransoitto ovat valtaosalle harrastuksia mutta itse en suosittele asuntosijoittamista harrastukseksi kenellekkään enkä varsinkaan sellaiselle, joka tavoittelee sillä elantoaan tai merkittävää vaurastumista. Unohda harrastelu ja aloita ensimmäisestä asunnosta lähtien ikäänkuin olisit päätoiminen sijoittaja. Tämä on paras tapa ajankäytöllisesti ja nopein tie kohti maalia. Ammattimaisella toiminnalla tarkoitan esimerkiksi

• Kun teet jonkun asian ensimmäistä kertaa, tee siitä prosessi dokumentoimalla se, esimerkkinä myyjälle/välittäjälle soittaminen tai asuntotarjouksen tekeminen
• kun teet saman asian seuraavan kerran, noudata prosessiasi ja paranna sitä jatkuvasti
• tee itse tai kopioi Vuokranantajat ry:n jäsensivuilta lomakepohjia, käytä niitä ja paranna niitä jatkuvasti, esimerkkinä vuokrasopimus tai asunnon luovutustarkastuspöytäkirja
• rakenna asuntokohtainen kuukausitason seurantataulukko, joka toimii sekä budjettina että seurantavälineenä, johon suunnittelet ja kirjaat vuokrat, vastikkeet, kulut, korot, lyhennykset ja vakuudet ja joka laskee sinulle vuokratuoton ja kassavirran sekä sijoitetun ja oman pääoman tuoton
• rakenna asuntosalkkukohtainen seurantataulukko, joka kokoaa oleelliset tiedot asuntokohtaisista taulukoista. Tämän merkitys kasvaa rahoituskeskusteluissa, kun lainoja on useampia
• tee tarkistuslistoja, mitä kuuluu tiettyihin työvaiheisiin, esimerkkinä vuokralaisvalintaan liittyvät osatehtävät
• tee “asuntosijoittamisen yleiskulut” -taulukko, johon kirjaat kaikki asuntosijoittamiseen liittyvät kulut, joita ei voi kohdentaa yksittäiseen asuntoon. Jokainen unohdettu € on 30 % verottajalle ja sitä rahaa et pääse enää koskaan sijoittamaan tuottavasti uudelleen
• ota käyttöön esim. Evernote ja aloita heti paperittoman toimiston rakentaminen. Scannaa kauppakirjat, yhtiöjärjestykset, vuokrasopimukset, remonttikuitit, sähköpostit, vastikemaksulaput ja muu asuntosijoittamiseen liittyvä materiaali sinne. Näin toimisto on aina mukana ja tietojen hakeminen tapahtuu mappien selaamiseen verrattuna salaman nopeudella
• opettele, miten käyttämäsi tiedostot saa synkronoitua älypuhelimen, tabletin ja tietokoneen kesken ajantasaisesti
• ota käyttöön onnistuu.fi ja allekirjoita vuokrasopimukset sähköisesti
• ota laadukkaat valokuvat asunnoista ja taloyhtiön yhteisistä tiloista, joita voit hyödyntää ilmoituksissa

Tämä lista voi monesta tuntua täysin ylimitoitetulta ja liioitellulta mutta olen näin toiminut viimeiset 5 vuotta ja pyöritän nyt kolme kertaa isompaa salkkua itse murto-osalla siitä ajasta, joka minulla meni 5 vuotta sitten. Kun asuntoja on 5-10 kappaletta ja on samaan aikaan palkkatöissä, edut alkavat näkyä siinä, että sijoitus- ja vuokraustoimintaa voi yhä pyörittää töiden ohessa ilman, että kaikki vapaa-aika menee siihen. Kun asuntoja on yli 20 kappaletta, taloudellinen riippumattomuus voi olla jo saavutettu. Taloudelliseen riippumattomuustavoitteeseen liittyy monella passiivisen tulon tavoittelu ja se ei toteudu, jos asuntosijoitussalkun pyörittämiseen menee 40 tuntia viikossa. Jossain vaiheessa asuntosalkku voi kasvaa sellaiseen kokoon, että sen pyörittämiseen liittyviä tehtäviä pitää ja kannattaa ulkoistaa, jolloin valmiiksi mietityille prosesseille, lomakkeille ja listoille tulee kokonaan uusi merkitys.

Ja jos tavoitteena on vaikka vain lisäeläketurvan kerryttäminen, eläkepäivistä nauttiminen Espanjan auringon alla talvikuukausina on mukavampaa, kun asuntosijoitustoimintaa voi pyörittää netin kautta kaikkien dokumenttien ollessa mukana iPad:llä.