Asuinkiinteistön peruskuntoarvio, taloyhtiön kunnossapidon oikea ”kompassisuunta”

Jos taloyhtiössä ei ole käytössä huoltokirjaa (valmistumisvuosi ennen 1999), tai asuinkiinteistön peruskuntoarviota ei ole teetetty viimeisen 15–20 vuoden aikana, ollaan todennäköisesti tilanteessa, jossa yhtiön hallinto ”seilaa kunnossapito- ja korjaustarvekarikoissa hernerokkasumussa”.

Paras ensihoito / -lääke näiden karikoiden välttämiseksi on teettää taloyhtiöön asuinkiinteistön peruskuntoarvio.

No mikäs ihme se asuinkiinteistön peruskuntoarvio oikein on?

• Peruskuntoarvio on rakennus-, lvi- ja sähköasiantuntijaryhmien laatima arvio kiinteistön nykyisestä kunnosta ja korjaustarpeesta. Se toteutetaan sekä aistinvaraisesti että kokemukseen perustuen, pääosin ainetta rikkomattomin menetelmin. Tarvittaessa käytetään apuna mittauksia esim. pintakosteuden ja huoneen lämpötilan selvittämiseksi.
• Peruskuntoarvio laaditaan Rakennustietosäätiön Suoritusohjekorttien KH 90-00294, LVI 01-10325 mukaisesti.
• Kuntoarviossa kiinteistöstä tarkastetaan piha-alueet ja rakennustekniikka, lvi- ja sähköjärjestelmät sekä energiatalouteen, sisäoloihin, turvallisuuteen ja terveellisyyteen liittyvät asiat.
• Rakenneosista ja järjestelmistä kirjataan nykytilanne, havaitut vauriot ja jatkotoimenpiteet sekä arvioidaan mahdollisia vaurioprosesseja. Lisäksi laaditaan uuden asunto-osakeyhtiölain vaatima pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS). Kuntoarviossa PTS laaditaan kymmenelle vuodelle.
• Huoneistoista tarkastetaan 10–20 % kuntoarvio-ohjeen mukaisesti.
• Sisältää kirjallisen asukaskyselyn.
• Lisäksi eri tilauksesta voidaan tehdä esimerkiksi märkätilakatselmukset kaikkiin huoneistoihin ja kiinteistölle laajennettu energiaselvitys.
• Tarkastus ja raportointi toimivat työkaluna taloyhtiön johdolle eli hallitukselle ja isännöitsijälle, ja se täyttää uuden asunto-osakeyhtiölain kunnossapitotarveselvitysvaatimuksen.

Asuinkiinteistön peruskuntoarvion raportin tultua esitellyksi yhtiön hallinnolle, on sillä käsissään tärkein yksittäinen työkalu, jolla he voivat vastata yhtiökokouksessa osakkaiden esittämiin tärkeisiin kysymyksiin, muun muassa:

• ”mitä ihmettä yhtiössä on tapahtunut?”, eli yhtiön korjaus- ja kunnossapitohistoria on selvitetty asuinkiinteistön peruskuntoarvion kautta.
• ”missä kohtaa teknistä elinkaartaan meidän kiinteistön rakennusosat, koneet, laitteet ja järjestelmät ovat?”, eli nykytilanne on kartoitettu puolueettomien ammattilaisten toimesta.
• ”mitä ihmettä meidän pitäisi tulevaisuudessa tehdä, ja milloin?”, eli milloin yhtiön tulee varautua investointeja vaativiin peruskorjaus- ja -parannusprojekteihin tavanomaisen, jokavuotisen ylläpitävän kunnossapidon lisäksi.

Näin ollen voinkin lämpimästi suositella asuinkiinteistön peruskuntoarviota ensimmäisenä ja yksittäisenä tärkeimpänä askeleena oikeaan suuntaan, kun yhtiön hallinto haluaa selvittää oman yhtiönsä kunnossapidon ja korjauksen tarpeet, aikataulut ja saada mahdollisesti karkeita kustannusarvioita niistä.

Perusteellista lisätietoa aiheesta saa hankkimalla itselleen Rakennustietosäätiön ohjekortin:

KH 90-00534 ”Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje”

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan rakenne- ja rakennustekniikan neuvontainsinööri.