Hallintaanotetun huoneiston vuokraaminen

Huoneiston hallintaanotolla tarkoitetaan tilannetta, jossa osakkeenomistaja menettää huoneiston hallinnan yhtiölle ja yhtiölle syntyy velvollisuus vuokrata huoneisto.

Hallintaanottomenettely on sanktio osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjen velvollisuuksien rikkomisesta. Säännös laissa on tyhjentävä eikä hallintaanottoa voida käyttää muissa kuin laissa säädetyissä tilanteissa. Tyypillisimmät hallintaanoton perusteet ovat vastikerästit ja huoneistossa vietetty häiritsevä elämä sekä järjestyksenluotoisten määräysten rikkominen.

Hallintaoton seurauksena osakkeenomistajan on muutettava pois asunnostaan. Sanktio on järeä, josta syystä hallintaanotto on mahdollinen vain painavin perustein. Lain mukaan peruste ei saa olla vähäinen. Perusteen riitautusmahdollisuuden johdosta, taloyhtiöllä tulee olla riittävä näyttö perusteen olennaisuudesta esimerkiksi häiritsevän elämän tilanteessa.

Myös menettely hallintaoton osalta on asunto-osakeyhtiölaissa tarkkaan säädetty ja sitä on noudatettava pilkun tarkkuudella. Oikeuskäytännössä menettelyvirheisiin on suhtauduttu ankarasti ja pienikin virhe saattaa kumota koko yhtiökokouksen tekemän hallintaanottopäätöksen.

Hallintaanotosta seuraa, että osakkeenomistaja on velvollinen luovuttamaan huoneiston hallinnan taloyhtiölle ja yhtiölle syntyy oikeus ja myös velvollisuus viipymättä vuokrata huoneisto. Jos huoneisto on ollut jo vuokrattuna eikä hallintaanotto johdu vuokralaisesta, tulee se ensisijaisesti vuokrata ko. huoneiston vuokralaiselle.

Huoneistoa vuokratessaan taloyhtiön tulee muistaa osakkeenomistajan etu eikä vuokrauksella saada aiheuttaa haittaa tai vahinkoa osakkaalle. Jos taloyhtiö menettelee vuokrauksen osalta huolimattomasti, voi yhtiö joutua korvaamaan osakkaalle tämän kärsimän vahingon.  Siten esimerkiksi vuokran on vastattava markkinoilla vallitsevaa ns. käypää vuokratasoa. Vuokrasopimuksen keston suhteen on myös syytä olla tarkka. Asunto-osakeyhtiölain mukaan vuokralaisen oikeus pitää osakehuoneistoa hallinnassaan nimittäin päättyy ilman irtisanomista viimeistään silloin, kun osakehuoneiston yhtiön hallintaanottoaika päättyy, riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu. Käytännössä yksinkertaisinta lieneekin tehdä määräaikainen sopimus hallintaottoajaksi. Jos vuokralaisen kanssa tehdään toistaiseksi voimassa oleva sopimus, tulee sopimus muistaa irtisanoa päättymään siten, että huoneisto vapautuu osakkeenomistajan hallintaan hallintaanottoajan päättyessä. Taloyhtiön ja vuokralaisen välillä sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta, kun kyse on asunnosta, ja lakia liikehuoneiston vuokrauksesta, kun kyse on muusta kuin asuinhuoneistosta

Airbnb kasvattaa suosiotaan ja kekseliäimmät ovatkin jo havahtuneet pohtimaan hallintaanotettujen huoneistojen vuokraamista airbnb:n kautta. Tätä harkittaessa tulee kuitenkin muistaa, että taloyhtiö on osakkaaseen nähden vastuussa siitä, että vuokrauksessa menetellään huolellisesti ja vuokrauksella saadaan säännöllinen ja käypää vuokratasoa vastaava tuloa taloyhtiölle. Yhtiönhän tulee kuitattuaan tulosta mahdolliset vastikerästit sekä muut hallintaaottomenettelyn kustannukset ja kuluvan kuukauden vastike, tilittää ylimenevä osa osakkeenomistajalle. Siten suhtautuisin varauksella mahdollisuuteen Airbnb vuokraukseen, olettaen, että kyse on tällöin lyhytaikaisesta vuokrauksesta. Näkemykseni mukaan Airbnb ei takaa käypää vuokratasoa vastaavaa säännöllistä tuottoa ja siihen saattaa liittyä muitakin riskejä esimerkiksi huoneiston huolelliseen hoitoon liittyen. Luonnollisesti, jos osakkeenomistaja suostuu huoneiston vuokraamiseen Airbnb:n välityksellä, ei esteitä tähän ole.