Strategian laadinta pähkinänkuoressa

Strategian laadinta pähkinänkuoressa

Taloyhtiön strategia laaditaan pääpiirteittään seuraavasti:

• Selvitetään lähtötilanne (Mikä on taloyhtiön kulttuuriperintö? Miten on toimittu aikaisemmin ja miten tähän on tultu? Missä ollaan nyt? Mitä erityisiä arvoja taloyhtiöllä tai alueella on vaalittavanaan?)
• Informoidaan, opastetaan ja valmennetaan prosessiin osallistuvat tahot.
• Selvitetään toimintaympäristö ja arvioidaan tavoitetilan vaihtoehtoja selvittämällä, mitkä mahdollisuudet, heikkoudet, uhat ja vahvuudet määrittävät taloyhtiön toimintaa.
• Sovitaan visiosta, missiosta ja strategisista tavoitteista (Mihin haluamme päästä?)
• Määritetään varsinainen strategia eli kuvainnollisesti tiekartta (Miten tavoitteisiin aiotaan päästä?)
• Pannaan strategia toimeen (Miten strategia viedään käytäntöön?)
• Seurataan strategian toteutumista ja tarvittaessa päivitetään strategia (Miten onnistumista mitataan ja miten toimissa on onnistuttu?)

Lähtötilannetta on analysoitava kokonaisvaltaisesti. Tässä vaiheessa on otettava huomioon kiinteistön teknisen kunnon lisäksi ainakin taloudelliset näkökulmat ja strateginen viestintä. Osakkaiden ja asukkaiden kuuleminen on tärkeää, koska se auttaa huomattavasti tavoitteiden määrittämisessä.

Strategiset päälinjaukset määrittävät yhtiön toimintatavan tulevissa ylläpitotoimissa, peruskorjauksissa ja niiden ajoituksessa sekä muussa yhtiön ja yhteisön toiminnassa.

Vaihtoehtoiset strategiset toimintalinjat ovat seuraavat:

TASOA KOHOTTAVA TOIMINTALINJA

Kiinteistö pidetään vähintään kunkin ajankohdan uustuotannon tasoisena parantamalla kiinteistön ominaisuuksia ja nostamalla varustetasoa. Tämä edellyttää osakkailta lisäpanostusta. (esim. hissin rakentaminen hissittömään taloon). Tämä linja edellyttää onnistuakseen yhteisesti hyväksyttyä kunnollista strategiaa, pitkäjänteistä valmistelua sekä aktiivista ja osaavaa hallintoa.

TASON SÄILYTTÄVÄ TOIMINTALINJA

Talon tekninen kunto ja varustetaso säilytetään alkuperäisenä ja toimintakuntoisena. Osakkailta edellytetään oikea-aikaisia panostuksia kiinteistön ylläpitoon ja peruskorjaukseen. Tämä linja edellyttää ajan tasalla olevia hallinnoinnin ja ylläpidon sopimuksia toimijoiden kanssa ja asiantuntevaa hallintoa.

LOPPUUN KÄYTTÄVÄ TOIMINTALINJA

Kiinteistö pidetään kokonaisuutena asumiskelpoisena, mutta rakennusosat käytetään harkitusti loppuun. Tässä toimintalinjassa kiinteistön arvo (osakkeiden yhteenlaskettu arvo) on ääritilanteessa vain rakennusoikeuden arvo vähennettynä purkukustannuksilla. Hallittu loppuun käyttävä toimintalinja edellyttää, että hallinnolla on aina ajan tasalla oleva tieto kunkin rakennusosan todellisesta kunnosta.

Toimintalinja voi olla myös edellisten yhdistelmä, jolloin suunnitelmallisesti ja harkitusti käytetään jokin rakennusosa loppuun ja sitten uusitaan ajankohdan tasoa vastaavaksi. Esimerkiksi ikkunat voidaan käyttää loppuun, ellei energiatehokkuuden vaatimus muuta edellytä. Tämä toimintatapa edellyttää hallinnolta asiantuntemusta.

Kaikki toimintalinjat edellyttävät siis hallinnolta osaamista ja aktiivisuutta. Ellei osaamista ole, yhtiö toimii tuhlaamalla resurssit vain pakollisten korjausten tekemiseen yleensä liian myöhään, hätäisesti, väärin valinnoin ja kalliisti. Pahimmillaan tämä ns. ajopuuteorian mukainen toimintalinja johtaa osakkeiden arvon alenemiseen.

Tässä esityksessä ei selosteta laajemmin toimenpiteiden sisältöä, vaan oletetaan, että ammattitaitoinen isännöitsijä hallitsee kuhunkin osioon liittyvän toimenpiteen vaatimat tehtävät.

Isännöitsijäorganisaation kanssa tehtävässä isännöintisopimuksessa olisi hallituksen hyvä sopia siitä, millä tavoin ja millä kustannuksilla strategia laaditaan, pannan käytäntöön ja toteutumista seurataan.