Liikehuoneistot putkiremontissa

Yhtiön putkistosaneeraus tulee väistämättä jossain kohtaa ajankohtaiseksi. Yllätyksenä sen ei pitäisi tulla kenellekään.

Suunnitteluvaihe on sen verran pitkäkestoinen, että osakkaille ja talon vuokralaisille jää runsaasti aikaa varautua putkiremontin tuloon. Kaikki eivät kuitenkaan osallistu yhtiökokouksiin, osa ei edes silloin, kun päätetään mittavista korjaushankkeista. Näin ollen kaikki eivät ole seuranneet hanketta hankesuunnittelun käynnistymisvaiheesta lukien. Myös näille talon käyttäjille on välitettävä ajoissa tieto alkavasta putkistosaneerauksesta.

Ilmoitusvelvollisuus

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa yhtiön ilmoittamaan osakkaille, osakkaiden vuokralaisille ja muille käyttöoikeuden haltijoille riittävän ajoissa sellaisista uudistuksista, muutostöistä ja kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Myös liikehuoneistossa liiketoimintaa harjoittavan osakkaan ja osakkaan vuokralaisen pitäisi siis saada ilmoitus riittävän ajoissa. Siitä, mitä riittävän ajoissa tarkoittaa, on erilaisia näkemyksiä. Ilmaisu onkin tulkinnanvarainen. Yhden mielestä kaksi kuukautta aiemmin riittää, toisen mielestä varautumisaikaa pitäisi olle vähintään neljä kuukautta. Putkistosaneeraus kiistatta vaikuttaa huoneistojen käyttämiseen ja on kaikkien yhteinen etu, että ilmoitukset toimitetaan mahdollisimman ajoissa.

Ilmoitusaikojen osalta tulee myös muistaa, että jos yhtiöllä on omia vuokralaisia, on heille asiasta ilmoitettava kuusi kuukautta aiemmin. Tämä johtuu siitä, että vuokrasuhteen osapuolena yhtiön vastuut ja velvollisuudet määrätyvät liikehuoneiston (tai asuinhuoneiston) vuokrauksesta annetun lain mukaisesti.

Vuokran ja vastikkeen alennukset

Saatuaan ilmoituksen tulevasta saneerauksesta liiketoiminnan harjoittaja joutuu selvittämään, voiko hänen toimintansa tiloissa jatkua remontin aikana. Välillä tämä on mahdollista, välillä ei. Minimissäänkin liiketilan käytettävyydelle aiheutuu jonkin asteista haittaa. Maksimissaan tilat joutuvat kokonaan pois käytöstä useiksi kuukausiksi. Tästä johtuen putkiremonttien yhteydessä esitetään usein vaatimuksia vastikkeiden ja vuokrien alentamisista. Liiketoiminnan häiriintyessä välillä vaaditaan myös saamatta jääneitä tuloja korvattaviksi.

Lähtökohta on, että jos liiketoimintaa harjoitetaan vuokratussa huoneistossa, vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksuvelvollisuudesta tai kohtuullinen alennus vuokriin, kun liikehuoneisto on putkiremontin aikana puutteellisessa kunnossa. Osakas sen sijaan ei ole lähtökohtaisesti vastaavassa tilanteessa oikeutettu vastikealennuksiin. Vuokralaisen oikeus vuokran alennukseen ei edellytä, että kukaan olisi toiminut asian hoitamisessa tai muutoinkaan huolimattomasti. Jos vuokrattua tilaa ei voi käyttää lainkaan, lähtökohta on vapautus vuokranmaksuvelvollisuudesta. Jos sen sijaan liiketoiminta tilassa jatkuu remontista huolimatta, vuokranantaja ja vuokralainen neuvottelevat aiheutuvan haitan perusteella kohtuullisen vuokranalennuksen suuruuden. Huolellisesti toiminut asunto-osakeyhtiö ei ole velvollinen korvaamaan liiketilan vuokranneelle osakkaalle saamatta jäänyttä vuokratuloa.