Yhteiset tilat yhteiseksi hyväksi

Asunto-osakeyhtiöiden yhteisiä tiloja ovat muun muassa kerhotilat, saunat, pyykkitupa ja kuivaushuone, pyörävarasto ja rappukäytävät. Kenellä on oikeus käyttää näitä tiloja? Asunto-osakeyhtiössä osakkeiden tuottamat oikeudet jaetaan yleisesti varallisuusoikeuksiin ja hallinnoimisoikeuksiin. Esimerkiksi yhtiökokouksiin osallistuminen kuuluu hallinnoimisoikeuteen. Osakehuoneiston hallinta puolestaan on varallisuusoikeuksista tärkein. Osakkeen tuottamiin varallisuusoikeuksiin kuuluu myös oikeus käyttää yhtiön yhteisiä tiloja.

Yhtiöjärjestyksessä ei yhtäläisyysperiaatteen ja asunto-osakeyhtiölain mukaan voi määrätä, että vain tietyt osakkeet tuottavat oikeuden käyttää määrättyä yhtiön hallinnassa olevaa yhteistä tilaa. Näin ollen myös liikehuoneiston osakkeiden tai erillisten autotalliosakkeiden haltijat ovat oikeutettuja käyttämään yhteisiä tiloja.

Taloyhtiön järjestyssäännöissä voidaan määrätä tilojen käytöstä. Asukkaiden viihtyvyys lähteekin näiden sääntöjen noudattamisesta ja siitä, että yhteiset tilat vastaavat asukaskunnan tarpeita. Jos yhteiset tilat ovat vähällä käytöllä, voidaan muutoksilla saada aikaan hyötyä asukkaille ja lisätä tilojen käyttöastetta. Halutaanko vähällä käytöllä oleva yleinen kerhotila muuttaa kuntosaliksi tai vaikka varattavaksi toimistohuoneeksi?

Yhteistiloista päättävä taho on yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään, että myös vuokraoikeuden perusteella yhtiön rakennuksessa asuvilla asukkailla on pääsääntöisesti oikeus osallistua sellaiseen yhtiökokoukseen, jossa käsitellään yhteisten tilojen käyttöä. Hallituksen kannattaakin ilmoittaa tällaisesta yhtiökokouksesta hyvissä ajoin, jotta mahdollisimman monen asukkaan mielipide tilojen muutoksesta ja käytöstä saadaan selville.

Ennen yhtiökokousta on hyvä alustavasti selvittää, mille muutosehdotukselle on eniten kannatusta. Muutoksen vaatiman mahdollisen rakennusluvan selvittäminen rakennusvalvonnasta on fiksua, jotta vältytään viemästä yhtiökokoukseen sellaisia ehdotuksia, jotka eivät ole rakennusoikeudellisesti mahdollisia.

Yhteisistä tiloista luopumiseen tai niiden käyttötarkoituksen muuttamiseen vaikuttaa, kuuluvatko yhteistilat oikeudellisesti taloyhtiön vai osakkeenomistajien hallintaan. Tästä säädetään yhtiöjärjestyksessä. Mikäli yhtiöjärjestykseen ei ole selkeästi kirjattu, että yhteiset tilat kuuluisivat osakkeenomistajien hallintaan, katsotaan niiden kuuluvan taloyhtiön hallintaan.

Yhtiön hallinnassa olevista yhteistilojen muutoksista tai niistä luopumisesta voidaan päättää yhtiökokouksessa annettujen äänten enemmistöllä. Tilamuutosta tulee kannattaa vähintään 2/3 yhtiökokoukseen osallistujista. Jos yhteiset tilat ovat puolestaan osakashallinnassa, vaaditaan käyttötarkoituksen muutokseen 2/3 määräenemmistön lisäksi kaikkien osakkeenomistajien nimenomaiset suostumukset.

Hyvällä valmistautumisella ja avoimella mielipiteiden kartoittamisella voidaan yhteistilojen käytössä päästä asukkaiden viihtyvyyttä parantaviin päätöksiin.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 10/2021.

Ilari Lusenius

Kirjoittaja on asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija
Lexia Asianajotoimistossa.

Artikkeli: Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

7.12.2021

Kaupallinen yhteistyö

Milloin kylpyhuoneremontti on ajankohtainen?

Tiedätkö, missä kunnossa kotisi märkätilat ovat ja milloin kylpyhuoneremontti on ajankohtainen? Tiedätkö, miten saat uudisrakennuskohteesi märkätilojen käyttöiän mahdollisimman pitkäksi? Priimatyö Oy toimittaa asiakkailleen läpinäkyvästi hinnoiteltuja ja laadukkaasti toteutettuja kylpyhuoneita, saunoja sekä muita märkätiloja.

Priimatyö Oy

31.3.2022

Hyvin hoidettu asunto ei takaa, että myös taloyhtiötä hoidetaan hyvin

Myynti-ilmoituksessa hehkutettu hyvä taloyhtiö ei aina vastaa todellisuutta. Ostajalta ja hyvin usein selvittämättä, millaisesta taloyhtiöstä hän on asuntoa lopulta ostamassa. Ei tiedetä korjausvelasta eikä naapureista.

17.3.2022

Kaupallinen yhteistyö

Safetumin TOP 5 ohjeet taloyhtiön pelastussuunnitelman päivittämiseen

Pelastussuunnitelma on taloyhtiön varautumisen ja onnettomuuksien ehkäisyn käsikirja. Me Safetumilla olemme laatineet pelastussuunnitelmia ja tarkastaneet Suomalaisten kiinteistöjen paloturvallisuusriskejä jo lähes 10 vuotta ja palveluumme luottaa yli 10000 kiinteistöä läpi Suomen. Ohessa meidän asiantuntijamme ohjeet taloyhtiön pelastussuunnitelman päivittämiseen ja laatimiseen.

Safetum

22.11.2021

Saako ja kannattaako ulkovarastossa tai parvekkeella säilyttää mitä tahansa? – Asiantuntijat vastaavat

Mitä voi säilyttää talvella ulkona ja mitä ei? Mikäli varasto tai ullakko on kunnolla tiivistetty, lämpötilojen vaihtelun tai kosteuden ei pitäisi vaikuttaa sisäilmaan tai sen laatuun. Useimmissa asuinrakennuksissa näin ei kuitenkaan ole, jolloin useimpien tavaroiden pitkäaikainen säilyttäminen kylmänkosteissa tiloissa voi mahdollisesti pilata ne täysin.