Voiko lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan puuttua taloyhtiössä?

Lyhytaikainen vuokraustoiminta, kuten AirBnB-palvelu, on viime vuosina puhututtanut taloyhtiöissä. Yhteiskunnan avautuessa on havaittavissa, että toiminta yleistyy jälleen.

Lyhytaikainen vuokraustoiminta on herättänyt taloyhtiöissä vilkasta keskustelua, ja aihe jakaa mielipiteitä. Toiminnan koetaan melko usein aiheuttavan haasteita, kuten meluhaittaa, avaimiin liittyviä ongelmia ja yleistä turvattomuutta. Yhtiöiden johtoon kohdistuu tällöin helposti paineita puuttua toimintaan, mutta se ei käytännössä ole kovin helppoa. Lyhytaikaista vuokraustoimintaa on monenlaista: yhdessä äärilaidassa on täysin ammattimainein toiminta lisäpalveluineen, toisessa satunnainen oman asunnon vuokraus esimerkiksi lomamatkan ajaksi. Yksinkertaisin tapa puuttua toiminnan aiheuttamiin haasteisiin on avoin ja ratkaisukeskeinen keskustelu osakkaiden ja asukkaiden kesken. Valitettavasti se ei aina käytännössä onnistu tai johda toivottuun lopputulokseen.

Lyhytaikaisen vuokraustoiminnan kieltäminen kokonaan vaatii erillistä yhtiöjärjestysmääräystä, eikä tällaisen määräyksen lisääminen onnistu ilman kaikkien osakkaiden suostumusta. Häiriöitä aiheuttavaan lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan voi yrittää puuttua kirjallisin huomautuksin ja varoituksin, mutta huoneiston hallintaanotto voi olla käytännössä hankalaa. Hallintaanotto on lain mukaan mahdollista, jos huoneistossa esimerkiksi vietetään häiritsevää elämää tai jos huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusta. Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei käyttö ollut oleellisesti vastoin käyttötarkoitusta, kun hammaslääkäri käytti asuntoaan paitsi asumiseen, myös ammattinsa harjoittamiseen, eikä myöskään tilanteessa, jossa asuntoa käytettiin ryhmäperhepäivähoitoon kahdeksalle lapselle. Oman asunnon satunnainen lyhytaikainen vuokraus ei tätä taustaa vasten voine olla oleellisesti käyttötarkoituksen vastaista, eikä myöskään ole selvää, onko edes ammattimainen majoitustoiminta.

Majoitustoimintaan voi pyrkiä puuttumaan tekemällä toimenpidepyynnön kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle huoneiston rakennusluvan vastaisesta käytöstä. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuissa, joissa majoitustoiminnan katsottiin olevan asunnossa luvatonta, kiinnitettiin huomiota toiminnan luonteeseen ja kaavamääräyksiin. Jos viranomainen katsoo aiheelliseksi, se voi antaa kehotuksen toiminnan lopettamisesta ja myöhemmin myös asettaa velvoitteen lopettaa toiminta määräajassa uhkasakolla tehostettuna.

On syytä huomata, että viranomainen saattaa asettaa uhkasakon myös taloyhtiölle kiinteistönomistajana. Jos yhtiö saa viranomaiselta kehotuksen lopettaa luvaton majoitustoiminta kiinteistöllään, kannattaa hallinottoprosessin käynnistämistä harkita. Viranomaisen kehotus voi tällöin toimia näyttönä, että huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusta, vaikka yhtiöjärjestyksen ja rakennusluvan mukaiset käyttötarkoitukset ovatkin juridisesti eri asioita. Edellä selostettu oikeuskäytäntö huomioiden on kuitenkin valitettavan epävarmaa, miten oikeus asiaa tulkitsisi. Mitä ammattimaisempaa toiminta on, sitä todennäköisemmin oikeus voisi hyväksyä hallintaanoton.

Huoneiston hallintaanoton ollessa juridisesti epävarmaa ei majoitustoimintaan ole helppo puuttua. Selkiyttävää lainsäädäntöä tarvitaan, jotta väärinkäytöksiin voitaisiin tehokkaasti puuttua.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 10/2021.