Voidaanko märkätilaremontti suorittaa vastikevaroilla?

Helsingin hovioikeus antoi 3.12.2020 ratkaisun nro 1680 (Dnro S 19/1739) osakkeenomistajan nostamaan moitekanteeseen. Tapauksessa yhtiökokouksessa oli päätetty märkätilojen remontista. Kanteen nostanut osakeyhtiö omisti kaksi liikehuoneistoa, joihin ei kuulunut remontoitavia märkätiloja. Yhtiökokous oli hylännyt osakkeenomistajan esityksen maksuosuuden muutoksesta ja päättänyt, että huoneistokohtaiset maksu- ja lainaosuudet muodostuvat yhtiöjärjestyksen rahoitusvastikkeen määräytymistä koskevien perusteiden mukaisesti. Märkätiloihin oli samalla päätetty tilata yhtiön kustannuksella lattialämmitykset. Osakkeenomistajan esitys lattialämmityksen toteuttamisesta osakkaiden omalla kustannuksella oli hylätty.

Osakkeenomistaja katsoi, että märkätilojen uudet lattialämmitysjärjestelmät ja seinien lisälaatoitukset merkitsivät tasonparannusta ja että sanotut muutokset ja viemäreiden muutostyöt eivät olleet välttämättömiä yhtiön kunnossapitovastuun toteuttamiseksi. Osakkeenomistaja vetosi yhdenvertaisuusperiaatteen rikkomiseen. Se katsoi vastikkeenmaksuvelvollisuutensa olleen huomattavassa epäsuhteessa hyötyyn, jota se ei katsonut saaneensa ollenkaan.

Hovioikeus katsoi, että kylpyhuoneiden seinät ja viemäröinti oli ollut tarpeen korjata ja että kysymys oli näiltä osin ollut yhtiön kunnossapitovastuulla olevista korjaustoimenpiteistä. Kylpyhuoneen seinien ja viemäröinnin korjauksessa ei ollut ollut kysymys tasonparannuksesta vaan tilojen uusimisesta ajankohdan tavanomaiseen tasoon. Hovioikeus totesi, että osakkeenomistaja on ollut velvollinen varautumaan sanotun kaltaisiin tavanomaisiin märkätilojen kunnossapitotoimiin ja niistä aiheutuviin kustannuksiin liikehuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet hankkiessaan. Seinien ja viemäröinnin osalta osakkeenomistajan kanne hylättiin.

Lattialämmityksen osalta hovioikeus totesi, että siihen voitiin katsoa liittyvän niin sanottuja mukavuustekijöitä. Toisaalta sillä voitiin katsoa olevan merkitystä myös kylpyhuoneiden kosteuden hallinnan kannalta. Hovioikeus katsoi, että lattialämmitys sinänsä oli ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaava perusparannus. Kuitenkin ottaen huomioon osakkeenomistajan maksuosuus lattialämmitysten asentamisen kustannuksesta hovioikeus katsoi, että lattialämmitysten asentamista ei voitu pitää osakkeenomistajan kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaisena ratkaisuna. Hovioikeus kiinnitti huomiota mm. kustannuksiin, joita lattialämmityksestä voi tulevaisuudessa aiheutua. Hovioikeus päätyi pitämään lattialämmitysten asentamista yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena ja julisti yhtiökokouksen päätöksen tältä osin pätemättömäksi.

Tapaus on hyvä muistutus siitä, että lähtökohtaisesti kaikkien huoneistojen osakkeenomistajat joutuvat yhtiövastikkeen muodossa osallistumaan kunnossapitokustannuksiin riippumatta siitä, onko omassa huoneistossa kunnossapitotarpeita vai ei. Esimerkiksi liikehuoneiston ostajan onkin osakkeet ostaessaan usein varauduttava siihen, että hän joutuu osallistumaan myös asuinhuoneistojen kunnossapidon kustannuksiin. Vastikevaroin voidaan myös jossain määrin nostaa märkätilojen alkuperäisen rakennustavan mukaista tasoa. Jos osakas haluaa tuomioistuimessa riitauttaa yhtiön varoilla toteutettavaa remonttia koskevan yhtiökokouspäätöksen, hänen tulee pystyä osoittamaan, että remontti on ylittänyt sen, mitä voidaan tehdä vastikevaroin.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 10/2021.

Joel Sariola

Kirjoittaja on asianajaja Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

20.10.2021

Kaupallinen yhteistyö

Elastinen saumaus on yksi rakentamisen tärkeimmistä työvaiheista

Elastista saumausta pidetään valitettavan usein toissijaisena työvaiheena: pakollisena pahana ja välttämättömänä kulueränä, joka pitäisi saada tehtyä mahdollisimman halvalla. Saumaajia ei mikään oppilaitos valmista, joten alalla on paljon ammattitaidottomuutta ja mutu-tietoa. Saumaustöitä tekeekin monesti täysin ammattitaidoton tekijä, vaikka saumauksien onnistuminen on talon elinkaaren kannalta yksi tärkeimmistä työvaiheista.

Saumalaakso

23.11.2021

Kaupallinen yhteistyö

Paljon harmia päällesaumauksesta

Saumatiivistyksen tehtävänä on tiivistää kaksi rakenteen osaa siten, että lopputuloksena on kestävä ja tiivis sekä vettä, ääntä, ilmansaasteita ja kosteutta pitävä liitos. Saumatiivistyksen tavoitteena on pyrkiä aikaansaamaan kestävä liitos, joka mahdollistaa elementtien lämpötilan vaihteluista johtuvat liikkeet vaurioittamatta rakenteita. Erään päällesaumauksen tarina Asukas oli havainnut kosteusvauriojälkiä sisäseinässä loppuvuodesta 2020.

Saumalaakso

3.3.2022

Kaupallinen yhteistyö

Paloturvallisuus ja varautuminen yhtiökokouksen asialistalle

Taloyhtiön paloturvallisuus ja varautuminen tulisi olla omana asiakohtana taloyhtiöiden yhtiökokouksissa. Paloturvallisuusraporttimme 2021 mukaan pelastuslain edellyttämälle minimitasolle ylsi viime vuonna vain joka kymmenes asiantuntijoidemme arvioimista kiinteistöistä. Kehitettävää taloyhtiöllä on etenkin paloteknisten laitteiden huolloissa, väestönsuojien kunnossapidossa sekä paloriskien arvioinnissa.

Safetum

7.12.2021

Kaupallinen yhteistyö

Milloin kylpyhuoneremontti on ajankohtainen?

Tiedätkö, missä kunnossa kotisi märkätilat ovat ja milloin kylpyhuoneremontti on ajankohtainen? Tiedätkö, miten saat uudisrakennuskohteesi märkätilojen käyttöiän mahdollisimman pitkäksi? Priimatyö Oy toimittaa asiakkailleen läpinäkyvästi hinnoiteltuja ja laadukkaasti toteutettuja kylpyhuoneita, saunoja sekä muita märkätiloja.

Priimatyö Oy