Voidaanko märkätilaremontti suorittaa vastikevaroilla?

Helsingin hovioikeus antoi 3.12.2020 ratkaisun nro 1680 (Dnro S 19/1739) osakkeenomistajan nostamaan moitekanteeseen. Tapauksessa yhtiökokouksessa oli päätetty märkätilojen remontista. Kanteen nostanut osakeyhtiö omisti kaksi liikehuoneistoa, joihin ei kuulunut remontoitavia märkätiloja. Yhtiökokous oli hylännyt osakkeenomistajan esityksen maksuosuuden muutoksesta ja päättänyt, että huoneistokohtaiset maksu- ja lainaosuudet muodostuvat yhtiöjärjestyksen rahoitusvastikkeen määräytymistä koskevien perusteiden mukaisesti. Märkätiloihin oli samalla päätetty tilata yhtiön kustannuksella lattialämmitykset. Osakkeenomistajan esitys lattialämmityksen toteuttamisesta osakkaiden omalla kustannuksella oli hylätty.

Osakkeenomistaja katsoi, että märkätilojen uudet lattialämmitysjärjestelmät ja seinien lisälaatoitukset merkitsivät tasonparannusta ja että sanotut muutokset ja viemäreiden muutostyöt eivät olleet välttämättömiä yhtiön kunnossapitovastuun toteuttamiseksi. Osakkeenomistaja vetosi yhdenvertaisuusperiaatteen rikkomiseen. Se katsoi vastikkeenmaksuvelvollisuutensa olleen huomattavassa epäsuhteessa hyötyyn, jota se ei katsonut saaneensa ollenkaan.

Hovioikeus katsoi, että kylpyhuoneiden seinät ja viemäröinti oli ollut tarpeen korjata ja että kysymys oli näiltä osin ollut yhtiön kunnossapitovastuulla olevista korjaustoimenpiteistä. Kylpyhuoneen seinien ja viemäröinnin korjauksessa ei ollut ollut kysymys tasonparannuksesta vaan tilojen uusimisesta ajankohdan tavanomaiseen tasoon. Hovioikeus totesi, että osakkeenomistaja on ollut velvollinen varautumaan sanotun kaltaisiin tavanomaisiin märkätilojen kunnossapitotoimiin ja niistä aiheutuviin kustannuksiin liikehuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet hankkiessaan. Seinien ja viemäröinnin osalta osakkeenomistajan kanne hylättiin.

Lattialämmityksen osalta hovioikeus totesi, että siihen voitiin katsoa liittyvän niin sanottuja mukavuustekijöitä. Toisaalta sillä voitiin katsoa olevan merkitystä myös kylpyhuoneiden kosteuden hallinnan kannalta. Hovioikeus katsoi, että lattialämmitys sinänsä oli ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaava perusparannus. Kuitenkin ottaen huomioon osakkeenomistajan maksuosuus lattialämmitysten asentamisen kustannuksesta hovioikeus katsoi, että lattialämmitysten asentamista ei voitu pitää osakkeenomistajan kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaisena ratkaisuna. Hovioikeus kiinnitti huomiota mm. kustannuksiin, joita lattialämmityksestä voi tulevaisuudessa aiheutua. Hovioikeus päätyi pitämään lattialämmitysten asentamista yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena ja julisti yhtiökokouksen päätöksen tältä osin pätemättömäksi.

Tapaus on hyvä muistutus siitä, että lähtökohtaisesti kaikkien huoneistojen osakkeenomistajat joutuvat yhtiövastikkeen muodossa osallistumaan kunnossapitokustannuksiin riippumatta siitä, onko omassa huoneistossa kunnossapitotarpeita vai ei. Esimerkiksi liikehuoneiston ostajan onkin osakkeet ostaessaan usein varauduttava siihen, että hän joutuu osallistumaan myös asuinhuoneistojen kunnossapidon kustannuksiin. Vastikevaroin voidaan myös jossain määrin nostaa märkätilojen alkuperäisen rakennustavan mukaista tasoa. Jos osakas haluaa tuomioistuimessa riitauttaa yhtiön varoilla toteutettavaa remonttia koskevan yhtiökokouspäätöksen, hänen tulee pystyä osoittamaan, että remontti on ylittänyt sen, mitä voidaan tehdä vastikevaroin.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 10/2021.