Vieläkö ehtii suunnitella piharemontin?

Taloyhtiön korjaushankkeet lähtevät yleensä liikkeelle taloyhtiön tarpeesta ja aloitteesta. Ennen tarkempia suunnitelmia pihalla suoritetaan kuntokartoitus, jossa pihan korjaustarve arvioidaan.

Yhtiöllä on oltava selkeä käsitys sekä piha-alueen lähtötilanteesta että sen asettamista rajoitteista ja mahdollisuuksista. Lisäksi yhtiö tarvitsee riittävästi aikaa piharemontin suunnitteluun ennen sen käynnistämistä.

Taloyhtiön hallitus voi useimmiten päättää pihan pienistä huoltotoimenpiteistä itse, mutta laajemmista korjaushankkeista päättää yhtiökokous. Piharemontin kaltainen korjaushanke voidaan karkeasti jakaa kolmeen päävaiheeseen: hankesuunnitteluun, toteutussuunnitteluun ja toteutukseen.

Hankesuunnitteluvaiheen aloittamisesta päätetään yhtiökokouksessa ja sen avulla selvitetään korjaushankkeen suuret linjat: mitä halutaan tehdä ja toisaalta mitä voidaan tehdä. Sen aikana kartoitetaan eri ratkaisuvaihtoehtoja ja arvioidaan niiden kustannuksia sekä määritetään budjetti.

Vaikka hankesuunnittelussa ei ole tarkoitus hahmottaa urakan jokaista yksityiskohtaa, on hyvä tiedostaa, että avoimeksi jätetyt rajaukset joudutaan ennemmin tai myöhemmin ratkaisemaan. Hankesuunnittelun laajuuden lisäksi sen perehtyneisyyteen on syytä panostaa. Etenkin silloin, kun suunniteltu hanke on laaja ja edellyttää erityisosaamista, taloyhtiön on perusteltua käyttää apuna ulkopuolista hankesuunnittelijaa.

Kun yhtiökokous on hyväksynyt hankesuunnitelman, aloitetaan urakan tekninen suunnittelu. Toteutussuunnittelun aikana hankesuunnitteluvaiheessa hyväksyttyä linjaa ja tehtyjä valintoja tarkennetaan, hankkeelle valitaan pääsuunnittelija ja hankitaan tarvittavat viranomaisluvat sekä urakkatarjoukset.

Toteutussuunnittelun tuloksena syntyvät rakennustekniset asiakirjat määrittelevät tulevan työmaan, joten suunnitelmien sisältöön on syytä kiinnittää erityistä huomiota. Luonnollisesti myös pääsuunnittelijan ja mahdollisten erikoissuunnittelijoiden valinnassa on oltava tarkkana. Pätevällä suunnittelijalla on kustannustietoisuutta sekä monipuolinen ymmärrys eri korjausratkaisuista. Suunnitelmien valmistuttua ja urakkatarjouksien jälkeen hanke viedään yhtiökokouksen päätettäväksi.

Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty

Lyhytjänteisyys korjaustoiminnan suunnittelussa voi myöhemmin kostautua epäselvinä ja tulkinnanvaraisina suunnitelmina. Huolimaton hankesuunnittelu tuottaa pintapuolisia hankesuunnitelmia, jolloin vaarana on, että asioista joudutaan linjaamaan vielä toteutumisvaiheessa.

Korjaushankkeiden kokonaiskesto vaihtelee hankkeen sisällön mukaan, mutta ideaalitilanteessa hanke- ja toteutussuunnittelulle on varattu vuosi ja kilpailutukselle sekä toteutusvaiheelle toinen. Tarpeettoman tiivis aikataulu vaikeuttaa sekä sopivien suunnittelijoiden että urakoitsijoiden löytämistä. Pääsääntöisesti voidaankin katsoa, että yhtiön kannalta on paitsi riskialtista myös kallista tehdä keväällä päätöksiä kuluvana vuonna tehtävistä hankkeista.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 3/2022.

Riitu Lehtinen

Kirjoittaja on asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

10.5.2017

Isännöitsijä

Isännöitsijän rooli taloyhtiön hoidossa on keskeinen. Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallituksen eräs keskeisimpiä tehtäviä on pitää huolta siitä, että taloyhtiöllä on mahdollisimman pätevä ja ammattitaitoinen isännöitsijä.

13.8.2015

Malmin lentokentän alueen suunnittelu kaupunkilaisten kanssa käynnistyy

Malmin lentokentälle ja sitä ympäröiville alueille suunnitellaan uutta kaupunginosaa noin 25 000 asukkaalle. Alueelle laaditaan kaavarunko, jota valmistellaan syksyllä yhdessä kaupunkilaisten kanssa. Kaavarungossa määritellään hankkeen tavoitteet sekä merkittävimmät suunnittelun linjaukset, kuten kortteli- ja viherrakenne sekä liikennejärjestelyt.

5.6.2017

Töölön sairaalan kortteliin suunnitellaan asuinrakentamista

Helsingin ja Uudenmaan sairaanhoitopiiri on siirtämässä Töölön sairaalan toiminnan lähivuosina Meilahden sairaala-alueelle. Sairaalatoiminnalta vapautuvaan kortteliin suunnitellaan asumista. 1930-luvulta peräisin oleva sairaalan vanha osa on tarkoitus suojella, ja sille etsitään uutta käyttöä.

18.10.2019

Viisas taloyhtiö ennakoi

Taloteknisten korjaushankkeiden laiminlyönti ei kannata, sillä kiinteistö kostaa aina huonon ylläpidon. Valitettavan usein taloyhtiössä havahdutaan kiinteistön kuntoon vain silloin, kun jokin menee rikki. Ennakoimalla ja kiinteistön kuntoa seuraamalla taloyhtiö voi säästää niin osakkaiden rahoja kuin hermojakin.