Vesikaton uusiminen tai peruskorjaus kuuluu laajuutensa puolesta eittämättä taloyhtiön korjaushankkeiden ylimpään kastiin. Kyse on merkittävästä hankkeesta, johon kannattaa valmistautua huolella. Suunnitelmallista kiinteistönpitoa harjoittavassa taloyhtiössä korjaustarpeesta ollaan tietoisia jo hyvän aikaa ennen konkreettisiin toimiin ryhtymistä – kiitos aktiivisen kiinteistön ja rakennusten kunnon seurannan, jossa rakennuksen kuntoa seurataan säännöllisesti ja teetetään tarvittaessa alan asiantuntijalla kuntoarvio tai kuntotutkimus. Asiantuntijatiedon perusteella laaditaan kunnossapitosuunnitelma, joka ulottuu ainakin kymmenen vuoden päähän.
Asiantuntijatieto on myös pohjana vuosittain yhtiökokoukselle esitettävää kunnossapitotarveselvitystä laadittaessa. Yhtiökokoukseen tuodun tiedon ansiosta myös osakkaat tulevat tietoisiksi korjaustarpeista. Kun hallitus aikanaan esittää yhtiökokoukselle kattohankkeeseen ryhtymistä, ei asian enää pitäisi tulla kenellekään yllätyksenä, vaan kokouksessa voidaan keskittyä päättämään hankkeen läpiviennin kannalta tärkeistä asioista.
Laajaan korjaushankkeeseen ryhdyttäessä on projektin ensimmäinen konkreettinen vaihe hankesuunnittelu. Hankesuunnittelua ei kannattaisi nähdä euroja nielevänä ”välttämättömänä pahana”, vaan kyse on mahdollisuudesta järkeistää ja virtaviivaistaa hanketta taloyhtiön tarpeiden ja resurssien mukaiseksi. Hankesuunnittelussa tutkitaan mahdolliset vaihtoehdot sen osalta mitä halutaan, voidaan ja kannattaa tehdä sekä miten valitut rakennustyöt kannattaisi suorittaa taloyhtiön tavoitteiden saavuttamiseksi.
Keskeinen asia korjaushankkeessa on saada ajoissa asiantunteva projektinjohtaja.
Keskeinen asia missä tahansa korjaushankkeessa on saada hankkeelle ajoissa asiantunteva projektinjohtaja. Riittävää projektiosaamista ei yleensä löydy taloyhtiön hallituksesta, eikä projektinjohto ole välttämättä isännöinninkään toiminnan keskiössä. Yleisesti laajempaan korjaushankkeeseen tulisikin kiinnittää osaava projektijohdon ammattilainen, joka toimii hankkeessa nimenomaan taloyhtiön edunvalvojana ja neuvonantajana. Tämä tulisi tehdä viimeistään ennen varsinaisen toteutusurakan tarjouspyyntöjen laatimista. Projektinjohtaja on luonnollisesti mukana tarjouspyyntöjen laatimisessa sekä saatujen tarjousten ruotimisessa ja tarjoaa hallitukselle neuvoja sen tehdessä päätöstä vaihtoehdosta, joka esitellään yhtiökokoukselle hankkeen toteuttajaksi.
Ennen yhtiökokousta on syytä käydä urakkaneuvottelut hallituksen valitseman urakkaehdokkaan kanssa. Neuvottelut olisi mahdollisuuksien mukaan hyvä käydä niin pitkälle, että yhtiökokouksen (toivottavasti) myönteisen päätöksen jälkeen voitaisiin pitemmittä puheitta allekirjoittaa valmistellut sopimukset. Toki on huolehdittava siitä, ettei ennen yhtiökokousta sitouduta sopimukseen, sillä yhtiökokous voi toki päätyä myös hylkäämään hallituksen esittämän vaihtoehdon. Urakkasopimukseen tulee kirjata, että taloyhtiötä sitova urakkasopimus syntyy vasta allekirjoituksen myötä.
Urakkasopimuksen suhteen on erityisen tärkeää käyttää riittävää asiantuntemusta, sillä sopimiseen liittyy paljon huomioitavaa. Kun puhutaan kattourakasta, on takuusta sopiminen usein keskeisessä asemassa. Moni katontekijä mainostaa omaa vaihtoehtoaan huomattavan pitkällä takuulla. On kuitenkin syytä yksityiskohtaisesti määrittää takuun sisältö ja kattavuus itse urakkasopimukseen.
Myös turvallisuus ja siihen liittyvät velvoitteet on määriteltävä tarkkaan. Rakennuttajan on nimettävä hankkeelle turvallisuuskoordinaattori. Nimeäminen tulee tehdä urakkasopimuksessa. Turvallisuuskoordinaattorina voi toimia projektipäällikkö tai valvoja. Taloyhtiön on huolehdittava siitä, että koordinaattorilla on riittävä pätevyys sekä asianmukaiset toimivaltuudet ja edellytykset huolehtia hankkeen turvallisuudesta.
Tapio Haltia
Kirjoittaja on neuvontalakimies Suomen Kiinteistöliitto ry:ssä.
Ympäristöministeriön selvitysryhmä ehdottaa, että taloyhtiöiden peruskorjauksia helpotettaisiin laajentamalla asuintalovarauksen käyttöä ja muuttamalla valtiontakauksen ehtoja. Toimenpide-ehdotuksia arvioidaan osana kevään kehysriihen valmistelua.
Helmikuussa voimaan tullut EU:n gigabittiasetus edellyttää tietoliikenneverkkojen uudistamista osana rakennuslupaa edellyttäviä peruskorjauksia. Tämä tarkoittaa käytännössä valokuituverkon rakentamista.
Taloyhtiöiden korjausrakentaminen voi tänä ja ensi vuonna jäädä hieman odotettua heikommaksi, selviää Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrista. Eniten kerrostaloissa tehdään tänä vuonna vesi- ja viemärijärjestelmien korjauksia. Seuraavien viiden vuoden aikana sähköautojen latauspisteet ovat yleisin kerrostaloyhtiön hanke.
Selvityksen mukaan palo-osastointien puutteet selittyvät virheellisellä suunnittelulla tai huolimattomalla toteutuksella. Säädöksissäkin olisi parantamisen varaa. Isoimmat ongelmat liittyvät rakenneliitoksiin sekä räystäisiin ja katoksiin.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään