Vastuu osakkaan muutostyöstä

Tässä lehdessä on viime aikoina kirjoitettu osakkaan muutostöistä, esimerkiksi oikeudesta muutostöihin piha-alueella (3/2016) sekä liikehuoneiston muuttamisesta asuinhuoneistoksi (4/2016). Muutostyöoikeuden käsittelylle ei liene siis tarvetta. Kun muutostyöt on tehty, herää yhtiössä kuitenkin kysymys siitä, kenen kunnossapitovastuulla muutostyöt jatkossa ovat.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Osakkaan taas on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat, kuten laatat, parketit ja kaapistot.

Vastuu osakkaan muutostyöstä

Yhtiön edellä mainittu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Esimerkiksi yhtiön hankkeena asennetut parvekelasit ovat yhtiön kunnossapitovastuulla. Myös osakkaan itse asentamat tai asennuttamat parvekelasit voivat tulla yhtiön kunnossapitovastuulle, mikäli yhtiökokouksessa nimenomaisesti näin päätetään. Pääsääntö kuitenkin on, että osakkaan muutostyönä asennetut parvekelasit ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. Se, että yhtiö on sallinut muutostyön tekemisen, valvonut remonttia tai hakenut tarvittavan rakennusluvan, ei siirrä kunnossapitovastuuta automaattisesti yhtiölle.

Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen. Usein on kyse esimerkiksi hanan vaihdosta tai osakkaan oma-aloitteisesta kylpyhuoneremontista. Osakkaan toimesta asennettu hana säilyy yhtiön kunnossapitovastuulla, jos se vastaa laadullisesti ja kunnossapitokustannuksiltaan yhtiön asentamia hanoja.

Ennallistamisvelvoite

Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Yhtiön vastuu koskee kuitenkin vain huoneiston sisäosien korjaamista perustasoon. Käytännössä ennallistamisvelvoitteen sisältö nousee esille esimerkiksi kosteusvauriokorjauksen yhteydessä.

Jos esimerkiksi yläkerrasta on valunut vedet alakerran asuntoon, vastaa yhtiö alakerran asunnon korjaamisesta, sillä vesi on tullut alakerran asuntoon yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen läpi. Yhtiön vastuu rajoittuu kuitenkin vain perustasoon. Jos osakas on esimerkiksi rakentanut vaatehuoneeseen saunan, ja sauna pitää kosteusvauriokorjauksen vuoksi purkaa, rajoittuu yhtiön vastuu tilan saattamiseen kuivatilaksi. Osakas vastaa kustannuksista, jotka aiheutuvat muutosten purusta. Mikäli osakas haluaa saunan takaisin, vastaa hän myös saunan rakentamisen kustannuksista.

Hankaluuksia sekä taloyhtiöissä että lakineuvonnassa aiheuttavat muutostyöt, jotka on tehty osakkaan toiveesta yhtiön rakentamisvaiheessa. Alkuperäinen taso yhtiössä on yhtiön tai rakennuttajan toimesta toteutettu taso. Mikäli osakkeenomistaja on rakentamisvaiheessa tilannut tai myöhemmin tehnyt huoneistoonsa sisustuksellisia lisäyksiä tai asentanut lisävarusteita ja – rakenteita, ja niiden johdosta huoneiston korjauskustannukset ovat merkittävästi suuremmat kuin perustason mukaisia tiloja korjattaessa, osakkeenomistaja vastaa itse niiden kunnossapidosta ja ennalleen saattamisesta aiheutuvista lisäkustannuksista.

Vahingonkorvausvastuu

Kunnossapitovastuun jakautumisen kannalta merkitystä ei ole sillä, onko muutostyö nykyisen vai aiemman osakkaan toimesta tehty. Uusi osakas vastaa myös aiemman osakkaan tekemien tai teettämien muutostöiden kunnossapidosta.

Tältä osin on tärkeää huomata, ettei vahingonkorvausvastuu siirry kuitenkaan uudelle omistajalle. Mikäli aiemman osakkaan virheellisesti toteuttama muutostyö aiheuttaa vahinkoa yhtiölle, ei yhtiö voi vaatia vahingonkorvausta nykyiseltä osakkeenomistajalta. Yhtiön ja nykyisen osakkaan välistä kunnossapitovastuuta arvioidaan normaaliin tapaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännösten mukaisesti. Yhtiö voi vaatia korvausta aiemmalta remontin tehneeltä tai teettäneeltä osakkaalta, mikäli virheellisestä ja vahinkoa aiheuttaneesta remontista on kulunut alle kymmenen vuotta.

Artikkeli: Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

7.2.2022

Taloyhtiö voi joutua vastuuseen liukastumisesta tai lumen putoamisesta väärään paikkaan?

Kun talvella maa on liukas ja katoille kertyy lunta, taloyhtiöiden vastuu piha-alueidensa hoidosta korostuu. − Taloyhtiöllä on korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistön ja rakennuksen turvallisuudesta, sanoo Suomen Kiinteistöliiton apulaislakimies Kristel Pynnönen Helsingin Sanomien haastattelussa. Vastuu perustuu muun muassa järjestyslakiin ja asunto-osakeyhtiölakiin.

asentaa remontti

17.5.2022

Osakas voi tehdä oman remontin yhtiön hankkeen yhteydessä

Kun taloyhtiössä valmistellaan suurta korjaushanketta, joka ulottuu myös osakkaiden huoneistoihin, osakkaat saattavat haluta tehdä samalla omiakin remonttejaan. Asunto-osakeyhtiölain puolesta tämä on mahdollista.

26.4.2022

Ennen remonttiin ryhtymistä kannattaa selvittää tarvittavat luvat

TM Rakennusmaailma: Yleisesti ottaen rakennuslupaa tarvitaan, jos tehdään uusi rakennus tai peruskorjaus. Rakennuksen laajentaminen tai käyttötarkoituksen muutos vaatii aina luvan. Myös kylpyhuoneen tai saunan rakentaminen edellyttää rakennuslupaa.

18.10.2021

Kuka on vastuussa, jos asuntokauppa ei suju?

Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerbergin mukaan välittäjän rooli on nykyisellään selkeä myyjän ja ostajan välissä. Välitysliike on lain mukaan vastuussa välittäjän toiminnasta. Kiinteistönvälitysala on tarkasti säännelty.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti