Toimiva strategia helpottaa hallinnointia

Asunto-osakeyhtiön hallinnointia helpottaa huolella laadittu taloudenpitoa, kunnossapitoa ja asumisviihtyvyyttä koskeva strategia.

Strategialla ja sen määrätietoisella toteuttamisella voidaan parhaimmillaan vaikuttaa jopa asunto-osakkeiden arvon kehittymiseen, sillä hyvin laaditusta strategiasta potentiaalisella ostajalla on mahdollisuus saada arvokasta tietoa sijoituskohteesta.

Strategian toteuttamisen keskeisiä elementtejä ovat talousarvio ja kunnossapitotarveselvitys sekä asunto-osakeyhtiön vakuutusturvan järjestäminen.

Kunnossapitotarveselvitys ja talousarvio

Hallituksen laatimasta kunnossapitotarveselvityksestä tulee ilmetä rakennusten ja kiinteistön kunnossapidon tarve seuraavan viiden vuoden aikana. Kunnossapitotarveselvitys muodostaa keskeisen työkalun yhtiön strategian toteuttamisessa ja hyvin laadittu kunnossapitotarveselvitys helpottaa päätöksentekoa ja tukee yhtiön hallinnon tarkoituksenmukaista toteutumista.

Talousarvio on taloyhtiön lyhyen aikavälin toimintasuunnitelma, jonka keskeisin funktio on määrittää yhtiövastikkeiden suuruus odotettavissa olevien menojen ja tulojen perusteella. Talousarvion laadinnasta vastaa hallitus, vaikka käytännön työn usein hoitaa isännöitsijä. Lopullinen talousarvio vahvistetaan yhtiökokouksessa.

Talousarvio laaditaan arvioimalla tilikauden juoksevat hoitomenot ja mahdolliset hoitovastikkeilla katettaviksi suunnitellut aktivoitavat menot. Kun menoihin lisätään yhtiön odotettavissa olevat tulot, kuten vuokrat, saadaan arvio hoitovastikkeilla katettavista nettomenoista. Lopullisen hoitovastikkeen suuruus määrätään lopuksi huomioimalla edellisen vuoden mahdollinen yli- tai alijäämä.

Myös vakuutusturva huomioitava

Asunto-osakeyhtiöillä on usein merkittävää kiinteistövarallisuutta. Tästä syystä myös vakuutusturvasta huolehtiminen on keskeinen osa asunto-osakeyhtiön riskienhallintaa ja strategian toteuttamista.

Asunto-osakeyhtiön kannalta keskeisimpiä vakuutustyyppejä ovat kiinteistövakuutus ja vastuuvakuutus. Näiden lisäksi vakuutusturvaa voidaan laajentaa esimerkiksi varallisuusvastuu- ja oikeusturvavakuutuksilla.

Kiinteistövakuutuksella asunto-osakeyhtiö varautuu talon rakenteissa ilmenevien vaurioiden varalta. Kiinteistövakuutus voi olla joko vakuutusmääräperusteinen tai täysarvovakuutus. Vakuutusmääräperusteisessa vakuutuksessa korvausta maksetaan enintään ennalta määritellyn vakuutusmäärän verran. Täysarvovakuutuksessa korvauksen määrä määräytyy puolestaan omaisuuden arvon perusteella vahingon sattuessa.

Vastuuvakuutuksella taloyhtiö voi varautua henkilö- tai esinevahingoista aiheutuviin korvausvastuisiin, joita voi syntyä esimerkiksi kulkuväylien puutteellisesta kunnossapidosta. Varallisuusvastuuvakuutuksella voidaan puolestaan suojautua hallituksen päätöksistä aiheutuvilta taloudellisilta vahingoilta ja oikeusturvavakuutuksella oikeusprosesseista aiheutuvilta asianajo- ja oikeudenkäyntikuluilta.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 2/2022.

Frans Bergman

Kirjoittaja on asianajaja ja kiinteistöjuridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa.

Artikkeli: Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

21.1.2022

Vain murto-osassa kuolemaan johtaneissa paloissa oli palovaroitin – taloyhtiöitä kehotetaan ottamaan vastuuta

Kun tulipalo syttyy, kipuaa savu kuuman ilman mukana ylöspäin. Jos katossa on toimiva palovaroitin, se havaitsee savukaasut ja alkaa hälyttää voimakkaalla äänellä. Asunnon asukkaat ja todennäköisesti myös naapurit havahtuvat.

16.2.2022

Taloyhtiöt haluavat lisää toimivaltaa asumisrauhan ylläpitämiseksi

Usein toistuvia häiriöitä aiheuttavat samat tahot. Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen tekemän kyselyn mukaan vuokralainen on asumisrauhan häiritsijänä lähes puolessa tapauksista. 27 % tapauksista häiriön aiheuttajana on osakkaan vuokralainen tai vieras, ja 15 % yhtiön osakas.

6.4.2022

Peruskorjatako vai uusia koko hissi?

KITA: Edullisten tai väärin valittujen laitteiden elinkaari saattaa olla lyhyt ja niitä vaivaavat toimintahäiriöt. Hissin hankinnassa ja korjauksissa laatuun kannattaa panostaa ja käyttää tarvittaessa asiantuntijaa, joka tuntee alan uusimmat ratkaisut, olipa kyse vanhan hissin modernisoinnista tai uuden hissin hankinnasta. Asunto-osakeyhtiö voi hakea ARAlta avustusta, kun vanha kääntöovellinen hissi uusitaan automaattiovelliseksi hissiksi tai hissittömään taloon rakennetaan […]

isännöinti keskittyy

22.9.2022

Isännöinti keskittyy – etu vai haitta?

Isännöinti on Suomessa perinteisesti ollut hyvin pirstaloitunutta ja isännöintiyritykset pieniä. Viime vuosina alalla on tapahtunut selkeää keskittymistä, kun isoimmat yritykset hakevat kasvua yritysostoin. Siksi taloyhtiön kannattaa olla tarkkana isännöitsijän vaihtuessa.