Taloyhtiön uusi tontinvuokra voi yllättää

Taloyhtiön tontinvuokrasopimuksen uusiminen voi kasvattaa taloyhtiön kustannuksia huomattavasti, mikä nostaa asumiskustannuksia. Uudessa tontinvuokrasopimuksessa vuokra voi olla moninkertainen aikaisempaan verrattuna. Taloyhtiön onkin suositeltavaa varautua vuokrasopimuksen uusimisen vaikutuksiin hyvissä ajoin ennakolta.

Vanhoja tontinvuokrasopimuksia uusitaan merkittävässä määrin. Yksinomaan Helsingin kaupungin 170 vuokratontin vuokrasopimus päättyy vuoden 2015 lopussa ja vuokrasopimuksia päättyy runsaasti myös lähitulevaisuudessa. Viime aikoina keskustelua on herättänyt uusien tontinvuokrasopimusten vuokraa koskevat ehdot. Useiden vuokratontilla sijaitsevien taloyhtiöiden tontinvuokra on noussut vuokrasopimuksen uusimisen myötä merkittävästi, jopa yli kymmenkertaiseksi aikaisempaan vuokraan verrattuna.

Tontinvuokran nousu lisää taloyhtiöiden ja sen myötä myös osakkeenomistajien kustannuksia. Toisaalta päättyvät vuokrasopimukset on tehty useita vuosikymmeniä sitten, minkä vuoksi vuokra ei yleensä enää vastaa tontin arvoa ja alueen käypää vuokratasoa. Asiassa on kuitenkin edellä mainittujen seikkojen lisäksi eri taloyhtiöiden yhdenvertaisuuteen liittyvä näkökohta. Vaikka vuokran korotuksen määrä sopimuksen uusimisen yhteydessä voi olla merkittävä ja lisätä asumiskustannuksia huomattavasti, on toisaalta aiheellista ajatella myös sitä, kuinka yhdenvertaisessa asemassa eri taloyhtiöt ovat tontinvuokrakulujen suhteen. Päättyviä tontinvuokrasopimuksia myöhemmin tontinvuokrasopimuksensa tehneet tai uusineet taloyhtiöt maksavat todennäköisesti jo korkeampaa tontinvuokraa kuin nyt sopimuksiaan uusivat taloyhtiöt ovat maksaneet. Jos vuokrataso uusissa tontinvuokrasopimuksissa jää alhaisemmaksi kuin muilla taloyhtiöillä, hyötyvät nyt sopimuksiaan uusivat taloyhtiöt muihin taloyhtiöihin verrattuna.

Kyseessä sopimusneuvottelutilanne

Taloyhtiö on tonttinsa vuokrasopimuksen päättymisen lähestyessä neuvottelutilanteessa. Koska kyseessä on kokonaan uusi vuokrasopimus, eivät osapuolet ole sidottuja siihen, mitä uutta vuokrasopimusta edeltävässä vuokrasopimuksessa on sovittu vuokrakauden aikana maksettavan vuokran määrästä. Yleensä vanhoissa tontinvuokrasopimuksissa ei ole ehtoja siitä, miten vuokran määrä määräytyy, jos osapuolet vuokrakauden päättyessä tekevät uuden tontinvuokrasopimuksen. Laissa ei myöskään ole säännöksiä siitä, miten tontinvuokran pitäisi määräytyä. Siten uuden vuokrasopimuksen vuokra määräytyy sen suuruiseksi kuin taloyhtiö ja vuokranantajataho sopivat. Käytännössä taloyhtiön osalta vaihtoehtojen vähyys aiheuttaa usein sen, että taloyhtiön asema sopimusneuvotteluissa on heikko.

Maanvuokralaissa (29.4.1966/258) on tontinvuokrasopimusten ja muun asuntoalueen vuokrasopimusten ehtojen sovittelua koskevia säännöksiä (maanvuokralain 4 §, 7 §, 29 § ja 56 §). Kyseiset säännökset eivät kuitenkaan tule sovellettavaksi sopimusneuvotteluvaiheessa vaan koskevat jo tehtyjä maanvuokrasopimuksia. Kyseiset säännökset mahdollistavat tehdyssä vuokrasopimuksessa olevan vuokran määrää koskevan kohtuuttoman ehdon sovittelun. Vuokran kohtuullisuuden arvioi ja vuokranmaksua koskevan ehdon sovitteluasian ratkaisee tuomioistuin. Tuomioistuimen on vuokranmaksuehtoa koskevaa sovitteluasiaa ratkaistessaan otettava maanvuokralain 29 §:n mukaan kohtuuden mukaan huomioon käypä vuokrataso, tontin käyttötapa ja tontin arvo paikkakunnalla sekä muut vuokramaksun suuruuteen vaikuttavat seikat. Siten vuokran määräytymistä koskevan sopimusehdon kohtuullisuutta arvioitaessa vuokran määrää verrataan alueen käypään vuokratasoon ja tontin arvoon.

Taloyhtiössä ennakointi tärkeää

Usein taloyhtiössä herätään tontinvuokrasopimuksen päättymiseen vuokranantajan ottaessa yhteyttä uuden maanvuokrasopimuksen tekemiseksi. Käytännössä vuokrasopimuksen uusiminen ja tontinvuokran kohoaminen voivat tulla osakkeenomistajille yllätyksenä. Taloyhtiössä onkin järkevää ja suositeltavaa tiedostaa vuokrasopimuksen vaihe ja varautua vuokrasopimuksen päättymiseen hyvissä ajoin, jo noin 5-10 vuotta ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Taloyhtiön on järkevää suunnitella taloudenpitoaan ja ajoittaa suuria remonttejaan siten, etteivät ne ajoitu tontinvuokrakustannusten kohoamisen kanssa samaan aikaan. Taloyhtiön on myös suositeltavaa tiedottaa osakkeenomistajille tontinvuokrasopimuksen päättymisestä ja sen mahdollisista vaikutuksista vastikkeisiin hyvissä ajoin, jotta osakkeenomistajilla olisi aikaa sopeutua ja varautua todennäköiseen kustannusten nousuun. Lisäksi taloyhtiö voi etukäteen selvittää, onko tontin ostaminen vuokranantajalta mahdollista ja kannattavaa.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

9.1.2019

Vuoden 2018 lakipähkinät

Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät. Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja? Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja.

22.1.2018

Kiinteistölehden lakipähkinät 2017

Kiinteistölehden lakipähkinät on koonti vuonna 2017 Suomen Kiinteistölehdessä julkaistuista lakipähkinöistä. Kysymyksiin vastaavat Suomen Kiinteistöliiton, Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajien asiantuntijat. Kuka maksaa hissin?

18.12.2019

Pyöräpysäköinnin suunnittelu, päätöksenteko taloyhtiössä ja rakentamisen luvat

Uusien pyöräsäilytystilojen suunnittelu Haettaessa lisätilaa pyöräsäilytykselle kannattaa ensin selvittää nykyisten pyöräsäilytystilojen käyttöaste ja mahdollisuudet tilankäytön tehostamiseen. Kokonaan uutta tilaa saadaan joko ottamalla käyttöön kiinteistön muussa käytössä olevia tiloja tai rakentamalla piha-alueelle kokonaan uusi pyörien säilytyspaikka. Katse kannattaa kohdistaa myös yllättäväntuntuisiin, vailla muuta käyttöä oleviin paikkoihin.

10.11.2016

Taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuut selville helposti

Taloyhtiön osakas on siinä mielessä onnekas, ettei hänen tarvitse maksaa kaikkia asuntonsa korjauksia itse. Tietynlaiset viat ja vauriot korjaa taloyhtiö. Kunnossapito- ja korjausvastuista määrätään asunto-osakeyhtiölaissa mutta vain pääpiirteittäin.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti