Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on tiedettävä, miten kunnossapitovastuut lain mukaan jakautuvat. Itseopiskelu kannattaa, ja apua ongelmatilanteisiin saa tarvittaessa ammattilaisilta.
Osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuista säädetään asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa. Lain määräykset ovat yleisluontoiset, eikä laki anna suoraa vastausta siihen, kuka korvaa mitäkin vahingon sattuessa tai vian ilmaantuessa.
Kiinteistöliitto ja Kiinteistöliitto Uusimaa ovat laatineet Taloyhtiön vastuunjakotaulukon (Kiinteistömedia Oy) havainnollistamaan ja selkeyttämään osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuita. Opas on ilmestynyt yli 40 vuotta, ja siinä eritellään tarkasti, kuka huoneiston eri osien, rakenteiden ja laitteiden kunnossapidosta käytännössä vastaa.
Vaikka Taloyhtiön vastuunjakotaulukko tunnetaan alalla hyvin, asiantuntijat törmäävät jatkuvasti kysymyksiin vastuunjaosta.
– Kunnossapitovastuukysymykset ovat moninaisia ja voivat liittyä melkein mihin vain rakennuksen osaan, vahvistaa kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies Kirsi Ruutu.
Ammatti-isännöitsijät tuntevat lain määräykset kunnossapitovastuista pääsääntöisesti hyvin, samoin kuin suurin osa taloyhtiöiden hallituksista.
– Joskus kentällä on edelleen virheellisiä käsityksiä vastuunjaosta. Voidaan esimerkiksi luulla, että kaikissa remonteissa kustannusvastuu jakaantuu suoraan vastuunjakotaulukon mukaisesti. Näinhän asia ei ole, Ruutu kertoo.
Esimerkkinä mainittakoon osakkaan oma-aloitteinen kylpyhuoneremontti. Jos kylpyhuoneen vedeneristeistä paljastuu selkeitä puutteita, taloyhtiön kuuluu korjata eristeet ja ennallistaa pinnat perustasoon. Jos taas vedeneristeissä ei ole vikaa, osakas on velvollinen uusimaan myös ne kustannuksellaan, koska remonttiin on ryhdytty hänen aloitteestaan.
Tulkinnassa on siis usein otettava huomioon muutakin kuin vain se, kenen vastuulle tietty osa lain mukaan kuuluu.
– Jos osakkaan kylpyhuoneessa ilmenee kosteusvaurio, yhtiössä joudutaan monesti pohtimaan perustasoa eli sitä, mihin tasoon yhtiön tulee kylpyhuone korjata, Ruutu muistuttaa.
Taloyhtiön hallituksen tai isännöitsijän ei tarvitse pulmatilanteissa pohtia yksin ratkaisua, vaan vastuunjaosta löytyy valmista, punnittua tietoa.
Itseopiskelulla pääsee jo pitkälle. Pieni mutta hyödyllinen investointi on esimerkiksi Taloyhtiön vastuunjakotaulukko Plus -opas (Kiinteistömedia Oy). Siinä eritellään kunnossapitovastuut ja selvitetään esimerkkitilanteiden avulla, miten vastuunjakoa sovelletaan käytännön ongelmatilanteissa.
Astetta enemmän tietoa löytyy uudesta verkossa toimivasta Taloyhtiön vastuunjako -palvelusta. Kirsi Ruutu on ollut asiantuntijana mukana laatimassa sisältöä palveluun.
– Palvelussa on paljon esimerkkitapauksia, joilla pääsee hyvin kiinni myös vaikeampiin kysymyksiin. Palvelusta vastaukset löytyvät nopeasti ja helposti, ilman että tarvitsee välttämättä ottaa yhteyttä esimerkiksi lakimieheen, Ruutu kertoo.
Jos selkeää vastausta omaan pulmatilanteeseen ei löydy, kannattaa turvautua asiantuntijan apuun. Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöt voivat hyödyntää liiton lakineuvontaa. Neuvoja saa muiltakin alan lakimiehiltä.
Joskus taloyhtiölle voi tulla halu poiketa lain mukaisesta vastuunjaosta. Tämä onnistuu esimerkiksi lisäämällä asiasta määräys yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii 2/3-määräenemmistöpäätöksen yhtiökokouksessa. Poikkeuksia kannattaa harkita tarkkaan.
– Muistutan aina taloyhtiöitä, että kunnossapitovastuita koskevien yhtiöjärjestysmääräysten laadinnassa on hyvä käyttää apuna lakimiestä. Määräykset tulee kirjata yhtiöjärjestykseen siten, että niistä ei tule myöhemmin tulkintaongelmia, Ruutu muistuttaa.
Turvallisin valinta taloyhtiölle on noudattaa lain mukaista vastuunjakoa. Tällöin tulee varmasti huomioitua osakkaiden yhdenvertaisuus kunnossapitokysymyksissä.
– Noudattamalla asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa voidaan varmistua siitä, että samanlaisia tilanteita tulkitaan yhdenmukaisesti ja kaikkia osakkaita kohdellaan samoin periaattein, Kirsi Ruutu toteaa.
Lisätiedot: www.vastuunjako.fi
Artikkeli on julkaistu aiemmin Suomen Kiinteistölehden numerossa 4/2020.
Helsingissä Kiinteistö Oy Eteläranta 6–Unioninkatu 7:ssä tehtiin kesällä 2020 hissin peruskorjaus. Korjaus kesti viisi viikkoa ja lopputuloksena oli talon henkeen sopiva hissi. Suomessa hissien korjausvelka on kasvanut viime vuosina.
Tähtiartikkeli
Tilaajille
Jussi Jurkolasta tuli taloyhtiönsä hallituksen puheenjohtaja ilman aikaisempaa kokemusta asunto-osakeyhtiön hallitustyöskentelystä. Hän sai kattavaa perehdytystä hallituksen konkareilta ja etsi myös itse tietoa. Kaikkein tärkeintä oli muulta hallitukselta saatu luottamus.
Jos vuokralainen hoitaa asuntoa huonosti, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Huoneiston huolelliseen hoitamiseen voidaan katsoa kuuluvan ainakin huoneiston tavanomainen puhtaanapito ja sen siivoaminen. Suuri tavaramäärä asunnossa vaikeuttaa siivousta ja on paloturvallisuusriski.
Tilaajille
Taloyhtiöt pitävät energiatehokkuuden parantamista tärkeänä, mutta energia-asioihin liittyvässä osaamisessa nähdään parantamisen varaa, selviää Kiinteistöliiton energia- ja ilmastoaiheisesta kyselystä. Monet kokevat, ettei heillä ole riittävästi tietoa energia- ja ilmastoasioista.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään