Yli puolella maamme taloyhtiöstä on parhaillaan suunnitteilla tai käynnissä korjaushanke (Kiinteistöliitto, 2016). Korjaushankkeeseen on harvoin rahat valmiina, joten taloyhtiön on hankittava lisärahoitusta jostakin. Yleisimmin otetaan lainaa, mutta myös muita rahoitustapoja on tarjolla. Korjaushankkeen rahoitus taloyhtiössä -uutuuskirja esittelee niistä tavallisimmat.
Suurissa korjaushankkeissa (esim. putki- tai julkisivuremontti) yleisin rahoitustapa on yhtiölaina, ja siihen turvaudutaan herkästi yksinomaisena keinona.
”Yhtiölainaa ei saisi kuitenkaan pitää itsestäänselvyytenä. Varsinkin muuttotappiopaikkakunnilla taloyhtiöiden voi olla vaikea saada lainaa”, kertoo tilintarkastajana työskentelevä Matti Heinonen.
Heinoselta on vastikään ilmestynyt kirja, Korjaushankkeen rahoitus taloyhtiössä (Kiinteistöalan Kustannus Oy), jossa selvitetään taloyhtiön korjaushankkeen rahoitusvaihtoehtoja. Kirjasta käy ilmi, että taloyhtiöille on tarjolla monia muitakin rahoituskeinoja kuin yhtiölaina.
”Taloyhtiöt voivat rahoittaa korjaushanketta myös ennakkoon kerätyillä korjausvastikkeilla, hankeosuussuorituksilla tai vaikkapa myymällä omaisuuttaan”, Heinonen vinkkaa.
Ennakkosäästäminen tarkoittaa usein sitä, että taloyhtiö kerää osakkailta korjausvastikkeita muutaman vuoden ajan ennen korjaushanketta. Tämä on oiva keino kerryttää rahaa varsinkin pieniin korjaushankkeisiin.
”Suuremmissa hankkeissa ennakkosäästäminen voi muodostaa osan rahoituksesta. Loput hankkeen kustannuksista voidaan rahoittaa esimerkiksi yhtiölainalla”, Heinonen kertoo.
Osakkaat eivät aina ole innokkaita keräämään varoja korjaushankkeeseen etukäteen, mutta lainaneuvotteluissa pankin kanssa sillä voi olla iso merkitys.
”Ennakkosäästäminen voi olla ratkaiseva tekijä lainansaannissa, jos taloyhtiöllä on muuten vaikeuksia saada pankista lainaa”, Heinonen toteaa.
Toinen mahdollisuus varojen keruuseen ennakkoon on hankeosuuksien periminen osakkailta. Tällöin osakkaat maksavat osuutensa korjaushankkeen kustannuksista ennen hankkeen käynnistämistä tai sen alkuvaiheessa. Hankeosuudet perustuvat korjaushankkeen arvioituihin kustannuksiin, jotka toteutuvat harvoin sellaisinaan. Perinteisiä hankeosuuksia kerätään tämän vuoksi nykyään yhä harvemmin.
”Vaihtoehtoinen tapa on maksaa korjaushankkeen menot kokonaan niin sanotulta remonttitililtä. Kun korjaushanke on valmis, remonttitilin velkasaldo osoittaa hankkeen kokonaiskustannukset. Tällöin on helppo määrittää osakkaiden lopulliset maksuosuudet ja tarjota heille mahdollisuutta maksaa ne pois”, Heinonen toteaa.
Korjaushankkeen rahoitus taloyhtiössä -kirjassa nostetaan yhtenä rahoituskeinona esiin taloyhtiön omaisuuden myynti. Monissa taloyhtiöissä on esimerkiksi vanhaa perua talonmiehen asunto, jonka myynnistä yhtiö voi netota sievoisen summan kahisevaa. Myös yhtiön omistamia liikehuoneistoja voidaan myydä.
Jos taloyhtiö sijaitsee taajama-alueella, sen voi olla mahdollista hakea lisärakennusoikeutta ja myydä se ulkopuoliselle rakennusliikkeelle. Suurilla tonteilla sijaitsevat taloyhtiöt voivat puolestaan harkita tontin lohkomista ja myymistä.
Taloyhtiön omaisuuden myynnistä saadut varat voidaan käyttää sellaisenaan korjaushankkeen rahoitukseen.
”Esimerkiksi kaupunkien keskustoissa jotkin taloyhtiöt ovat voineet rahoittaa merkittävän osan korjaushankkeestaan myymällä omistamiaan huoneistoja tai oikeuden ullakkorakentamiseen”, Heinonen kertoo.
Taloyhtiöt voivat lisäksi hakea valtion avustuksia korjaushankkeisiinsa. Avustuskohteet vaihtelevat suhdanne- ja taloustilanteesta riippuen. Tänä vuonna avustuksia on tarjolla esimerkiksi uuden hissin rakentamiseen ja liikkumisesteiden poistamiseen. Taloyhtiö voi myös saada valtiontakauksen korjauslainalleen.
”Avustukset ovat ilmaista rahaa taloyhtiölle ja auttavat keventämään osakkaiden maksurasitusta, joten niitä kannattaa ehdottomasti hakea”, Heinonen muistuttaa.
Jos taloyhtiön korjaushankkeeseen on tarjolla avustuksia, taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kuuluu huolehtia niiden hakemisesta.
Korjaushankkeen rahoitus taloyhtiössä -kirja kertoo, millä taloyhtiö voi erilaiset korjaushankkeensa rahoittaa. Kirjassa tutustutaan yleisimpiin rahoitustapoihin (esim. yhtiölaina, ennakkosäästäminen, yhtiön omaisuuden myynti). Kirja selvittää myös, miten osakkailta kerättyjä varoja ja muita korjaushankkeen tuloeriä kannattaa käsitellä taloyhtiön tilinpäätöksessä, jotta turhalta verojen maksulta vältytään. Lisäksi kerrotaan, mitä laskelmia hankkeen kustannusten sekä osakkaiden maksuosuuksien selvittämiseksi pitää laatia ja mistä osakas voi hankkia rahat omaan maksuosuuteensa. Kirjan on kirjoittanut tilintarkastaja, KTM, MBA Matti Heinonen. Kustantaja on Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Taloyhtiötä voi uhata konkurssi, jos sillä on paljon korjausvelkaa. Kaikilla taloyhtiöillä ei ole varaa edes konkurssiin, sillä konkurssimenettely maksaa tuhansia euroja. Konkurssin voi kuitenkin välttää, kun korjaukset toteutetaan ajoissa.
Vastuullisuuskeskustelu ulottuu lähivuosina myös taloyhtiöihin, ja hyvin hoidetut taloyhtiöt nousevat arvoon. Vastuullisuuteen kuuluu niin ekologinen, taloudellinen kuin sosiaalinen vastuu. Suunnitelmallinen kiinteistönpito on keskeinen osa vastuullisuuden johtamista.
Valvoja valvoo korjaushankkeessa taloyhtiön puolesta urakoitsijan työsuoritusta. Hän on kuitenkin puolueeton ja yhteistyössä kaikkien osapuolten kanssa. Valvojan suhde taloyhtiöön määritellään valvontasopimuksessa, suhde urakoitsijaan taas urakkasopimuksessa.
Kaikkien taloyhtiöiden tulee laatia tilinpäätös ja toimintakertomus sekä talousarvio yhtiökokouksessa käsiteltäväksi. Tilinpäätösasiakirjoista löytyy tietoa tilikauden tapahtumien lisäksi yhtiön taloudellisesta tilasta ja tulevaisuuden näkymistä. Sen avulla yhtiö voi varautua tulevaisuuteen.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään