Asunto-osakeyhtiölaki on keskeisin taloyhtiöitä koskeva laki. Kuinka sitä tulkitaan käytännössä? Lakiasiantuntijamme kertovat.
Täydennysrakentamisen myötä maastamme löytyy monta asunto-osakeyhtiötä, jonka muodostavat tyypillisesti vanha omakotitalo ja myöhemmin rakennettu pari- tai rivitalo. Rakennukset ovat eri-ikäisiä ja -tasoisia, samaten niihin kohdistuvat korjaustarpeet erilaisia ja eriaikaisia. Kenen kuuluu korjata ja mitä?
Lain mukaan purkuvaroitus, purkuilmoitus sekä irtisanomisilmoitus tulee antaa tiedoksi todisteellisesti vuokralaiselle. Näiden lisäksi vuokranantajalla voi olla myös muita tiedotettavia asioita, joiden tiedoksiantamisesta ei säännellä näin tiukasti. Todisteellisessa tiedoksiannossa toimitustapoja on useita.
Yhtiön putkistosaneeraus tulee väistämättä jossain kohtaa ajankohtaiseksi. Yllätyksenä sen ei pitäisi tulla kenellekään. Suunnitteluvaihe on sen verran pitkäkestoinen, että osakkaille ja talon vuokralaisille jää runsaasti aikaa varautua putkiremontin tuloon.
Vuokranantajan kannattaa aina vaatia vakuus sen varalta, ettei vuokralainen pysty täyttämään vuokrasopimuksen mukaisia velvoitteitaan. Erityisesti silloin, kun vuokralaisen maksukyky on heikko jo sopimuksen tekohetkellä, on toisen henkilön antama takaus tärkeä lisä. Mitä omavelkainen takaus tarkoittaa ja kuinka laaja takaajan vastuu on?
Suurten korjaushankkeiden yhteydessä useissa taloyhtiöissä on ollut käytäntönä, että kaikki osakkaiden maksusuoritukset rahastoidaan eli kirjataan taseessa olevaan rahastoon automaattisesti. Vuokranantaja vastustavat, koska se tarkoittaa, että he eivät pysty vähentämään remontin kustannuksia vuokratulosta. Lyhyesti tuloutuksessa ja rahastoinnissa on kyse siitä, voiko korjaushankkeen remonttikustannukset vähentää vuokratuloista vai ei.
Osakas haluaa rakentaa huoneistoonsa uuden saunan muutostyöoikeuteensa vedoten. Ennen remonttiin ryhtymistä sekä osakkaan että yhtiön on kuitenkin hyvä kerrata asunto-osakeyhtiölain osoittaman muutostyöoikeuden laajuutta koskevia säännöksiä. Osakkaalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossaan.
Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty tiettyjä oikeuksia määrävähemmistölle ja yksittäiselle osakkaalle. Yksittäisen osakkaan tärkeimpiä oikeuksia on oikeus saattaa haluamansa asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi ja kyselyoikeus yhtiökokouksessa. As Oy:n yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat määrää pääasiassa yhtiön hallitus kokouksen koollekutsujana.
Huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon. Jos huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleen vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa vuokranantajalle ja vuokralaiselle sopivana aikana. Laki lähtee siitä, että vuokralaisen kanssa tulee sopia huoneistossa käynnistä eikä vuokranantajalla ole oikeutta käydä huoneistossa ilman vuokralaisen suostumusta.
Aika-ajoin neuvontaamme tulee yhteydenottoja liittyen kysymyksiin osakkeenomistajan oikeudesta asentaa lautasantenni huoneistoparvekkeelle tai peräti yhtiön katolle. Mihin toimenpiteisiin osakkeenomistaja voi muutostyöoikeutensa puitteissa ryhtyä ja mihin tarvitaan yhtiön lupa? Osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain mukaan muutostyöoikeus hallitsemassaan huoneistossa.
Mediassa on kohkattu paljon opiskelijoiden siirtymisestä yleisen asumistuen piiriin elokuun alusta ja sen vaikutuksista vuokrasopimuksiin. Kimppa-asunnossa asuville opiskelijoille on aiemmin tehty yleensä yksi yhteinen tai erilliset yhteisvastuulliset sopimukset. Sopimuksessa kaikki vuokralaiset ovat yhdessä vastanneet vuokranmaksusta ja asunnon tavanomaisen kulumisen ylittävistä vahingoista ja sopimus on ollut mahdollista irtisanoa vain kokonaisuutena.
Monesti esteettömyydestä tulee mieleen ensimmäisenä vanhuusväestön mahdollisuus asua kotona pidempään. Esteetön kulku hyödyttää kuitenkin kaikkia taloyhtiöissä asuvia. Esimerkiksi vaunuja työntävät vanhemmat tai raskaita kauppakasseja kantavat hyötyvät yhtä lailla esteettömästä kulkemisesta.
Vuokranantajan on tärkeää sopia uuden vuokralaisen kanssa kotivakuutuksen ottamisesta. Ehto kotivakuutuksen ottamisesta kannattaa kirjata vuokrasopimukseen. Riittääkö vuokralaisen ottama vakuutus vai kannattaako vuokranantajan suojautua omalla vakuutuksella mahdollisia vahinkotilanteita ajatellen?