Taloyhtiölle huolettomia vuosia korjausurakan jälkeen

korjausurakan jälkeen

Ylläpitävällä kunnossapidolla ja asiantuntijoiden avulla välttyy kalliilta yllätyksiltä.

Kun taloyhtiön iso remontti on valmis, moni huokaisee helpotuksesta. Edessä on huolettomia vuosia. Huolettomuus ei synny siitä, että remontoitu kohta unohdetaan vaan siitä, että sitä pidetään silmällä, huolletaan ja varaudutaan tulevaan.

Urakan hyväksytystä vastaanottotarkastuksesta alkaa yleensä kahden vuoden takuuaika, ellei sopimuksessa ole toisin sovittu. Takuuaikana taloyhtiön kannattaa reklamoida urakoitsijalle havaituista puutteista tai virheistä matalalla kynnyksellä.

– Takuuaikana näyttötaakka on urakoitsijalla, eli urakoitsijan pitää pystyä todistamaan, että työ on tehty oikein, Raksystemsin Kuntotutkimukset-osaston osastopäällikkö Serge Skorin toteaa.

Takuuajan jälkeen näyttötaakka taloyhtiölle

Takuuajan päätyttyä näyttötaakka urakoitsijan mahdollisista virheistä on taloyhtiöllä. Tällöin reklamaation on oltava mahdollisimman yksityiskohtainen.

Siinä on käytävä ilmi, miksi virhettä ei voitu havaita takuuaikana sekä se, että virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, materiaalivirheestä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai ettei se täytä suunnitteluvaiheessa sille kirjattuja laatuvaatimuksia.

Voi olla pitkä prosessi tutkia ja muotoilla reklamaatiota, ja siksi 10-vuotistarkastusprosessi kannattaa aloittaa viimeistään silloin, kun urakan vastaanottotarkastuksesta on kulunut yhdeksän vuotta.

Esimerkiksi julkisivututkimusten laboratoriotutkimukset vievät viikkoja – koko tutkimusprosessi voi viedä 3–6 kuukautta – ja lämpökuvaus ja radonmittaus onnistuvat vain tietyissä olosuhteissa. 

– Tarkastuksen valvojana teemme raportin havaituista puutteista ja virheistä, mutta suosittelemme, että reklamaation tekee lakimies. On tärkeää, että reklamaatio on juridisesti pätevä ja se on toimitettu urakoitsijalle ennen kuin 10 vuoden takuuaika umpeutuu, Skorin huomauttaa.

Hänen kokemuksensa mukaan voi olla haastavaa saada tuotua virheitä esiin riittävästi. Voittaja on se, joka osaa esittää asiansa teknisesti ja juridisesti parhaiten.

– Kokenut valvoja on taloyhtiölle tärkeä tuki: osaamme sanoa, mistä kannattaa taistella ja mistä ei.

Pitkä käyttöikä edellyttää suunnitelmallista kunnossapitoa

Korjaushankkeen jälkeen taloyhtiössä kannattaa perehtyä huolella urakoitsijan toimittamiin huolto-ohjeisiin ja noudattaa niitä. Esimerkiksi uusi julkisivu voi vaatia tiheämpää tarkastelua ja huoltoa kuin vanha. 

Reklamointi on vaikeaa, jos taloyhtiö on laiminlyönyt huoltovelvoitteensa.

Kiinteistön pitkä käyttöikä edellyttää yleisestikin suunnitelmallista kunnossapitoa, ennaltaehkäisevää korjaamista sekä korjaushankkeiden ennakointia. Säännöllisillä huolloilla teknisiä käyttöikiä voidaan usein pidentää, mikä tuo säästöä taloyhtiölle.

– Suosittelemme, että taloyhtiöt teettävät kuntoarvion viiden vuoden välein, jotta pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on aina aukoton. On helpompi muistaa hoitaa huollot ja varautua myös korjauksiin, kun PTS on aina ajan tasalla, Skorin sanoo.

Kuntoarvio maksaa itsensä takaisin

Kun kuntoarvio teetetään ammattilaisilla viiden vuoden välein, on epätodennäköistä, että välissä tapahtuisi niin suurta muutosta, että jokin remontti tulisi täytenä yllätyksenä.

Ennakointi tuo pelivaraa myös korjaustavan valintaan. Esimerkiksi säännöllisesti tutkittuun putkistoon voi riittää pinnoitus tai sukitus, mutta jos putkisto on päässyt jo syöpymään ennen kuin sitä tutkitaan, vaihtoehdoksi ei jää kuin perinteinen ja hinnaltaan kalliimpi linjasaneeraus.

Kuntoarvio maksaa aina itsensä takaisin tavalla tai toisella. Asukasta tai huoneistoa kohden viidelle vuodelle jyvitettynä kuntoarvio ei ole iso investointi pienessäkään taloyhtiössä.

– Ilman kuntoarviota ei voi tietää kiinteistön todellista kuntoa. Taloyhtiö ottaa ison riskin, jos tekee korjaustarveselvityksen yksin ilman ammattitaitoista isännöitsijää ja tietoa kiinteistön teknisestä kunnosta, Skorin toteaa.

Artikkeli: Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Raksystems

Hyvinvointia kiinteistöille, niiden omistajille ja käyttäjille sekä ympäristölle

Tutustu yritykseen

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

ikkunoiden kunnostus

8.7.2022

Ikkunoiden kunnostus on historian säilyttämistä

Vanhoja ikkunoita ei tarvitse välttämättä uusia, vaan ne voidaan kunnostaa. Kunnostus tulee pidemmän päälle taloyhtiölle edullisemmaksi kuin uusiminen. Se on myös ekologisempaa.

10.1.2022

Suunnitteletko remonttia? Muista pyytää lupa taloyhtiöltä!

Kun kotona aloittaa remontin tai tekee pieniä muutostöitä, siitä kannattaa ilmoittaa taloyhtiölle. Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jenni Valkaman mukaan nyrkkisääntö on se, että aina kun työ voi vaikuttaa taloyhtiön rakenteisiin tai muiden huoneistojen käyttämiseen, siitä tulee ilmoittaa. Esimerkiksi lattiamateriaalien vaihtaminen muovista parkettiin voi vaikuttaa alakerran huoneistoon kuuluviin ääniin.

25.10.2021

MOT tänään TV1:llä: Näin isännöitsijät rahastavat taloyhtiöitä

Isännöintialan hinnoittelu on sekavaa ja palveluja hankitaan lähipiirin yhtiöiltä, ilmenee Ylen MOT-toimituksen laajasta selvityksestä. Toimitus sai haltuunsa isännöintitoimistojen salaisia sopimuksia, joissa määritellään palvelujen hankinnan ehtoja. Sopimuksien perusteella isännöinti liikkuu lain harmaalla alueella.

17.6.2022

Kaupallinen yhteistyö

Taloyhtiön korjaushankkeen urakkavaihe valmistelusta käytäntöön

Taloyhtiön korjaushankkeen suunnitelmien valmistuttua siirrytään usein eniten jännitystä aiheuttavaan urakkavaiheeseen. Raksystems kertoo, mitä vaiheessa ja sen valmistelussa pitää ottaa huomioon.

Raksystems

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti