Taloyhtiölle huolettomia vuosia korjausurakan jälkeen

Ylläpitävällä kunnossapidolla ja asiantuntijoiden avulla välttyy kalliilta yllätyksiltä.

Kun taloyhtiön iso remontti on valmis, moni huokaisee helpotuksesta. Edessä on huolettomia vuosia. Huolettomuus ei synny siitä, että remontoitu kohta unohdetaan vaan siitä, että sitä pidetään silmällä, huolletaan ja varaudutaan tulevaan.

Urakan hyväksytystä vastaanottotarkastuksesta alkaa yleensä kahden vuoden takuuaika, ellei sopimuksessa ole toisin sovittu. Takuuaikana taloyhtiön kannattaa reklamoida urakoitsijalle havaituista puutteista tai virheistä matalalla kynnyksellä.

– Takuuaikana näyttötaakka on urakoitsijalla, eli urakoitsijan pitää pystyä todistamaan, että työ on tehty oikein, Raksystemsin Kuntotutkimukset-osaston osastopäällikkö Serge Skorin toteaa.

Takuuajan jälkeen näyttötaakka taloyhtiölle

Takuuajan päätyttyä näyttötaakka urakoitsijan mahdollisista virheistä on taloyhtiöllä. Tällöin reklamaation on oltava mahdollisimman yksityiskohtainen.

Siinä on käytävä ilmi, miksi virhettä ei voitu havaita takuuaikana sekä se, että virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, materiaalivirheestä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai ettei se täytä suunnitteluvaiheessa sille kirjattuja laatuvaatimuksia.

Voi olla pitkä prosessi tutkia ja muotoilla reklamaatiota, ja siksi 10-vuotistarkastusprosessi kannattaa aloittaa viimeistään silloin, kun urakan vastaanottotarkastuksesta on kulunut yhdeksän vuotta.

Esimerkiksi julkisivututkimusten laboratoriotutkimukset vievät viikkoja – koko tutkimusprosessi voi viedä 3–6 kuukautta – ja lämpökuvaus ja radonmittaus onnistuvat vain tietyissä olosuhteissa. 

– Tarkastuksen valvojana teemme raportin havaituista puutteista ja virheistä, mutta suosittelemme, että reklamaation tekee lakimies. On tärkeää, että reklamaatio on juridisesti pätevä ja se on toimitettu urakoitsijalle ennen kuin 10 vuoden takuuaika umpeutuu, Skorin huomauttaa.

Hänen kokemuksensa mukaan voi olla haastavaa saada tuotua virheitä esiin riittävästi. Voittaja on se, joka osaa esittää asiansa teknisesti ja juridisesti parhaiten.

– Kokenut valvoja on taloyhtiölle tärkeä tuki: osaamme sanoa, mistä kannattaa taistella ja mistä ei.

Pitkä käyttöikä edellyttää suunnitelmallista kunnossapitoa

Korjaushankkeen jälkeen taloyhtiössä kannattaa perehtyä huolella urakoitsijan toimittamiin huolto-ohjeisiin ja noudattaa niitä. Esimerkiksi uusi julkisivu voi vaatia tiheämpää tarkastelua ja huoltoa kuin vanha. 

Reklamointi on vaikeaa, jos taloyhtiö on laiminlyönyt huoltovelvoitteensa.

Kiinteistön pitkä käyttöikä edellyttää yleisestikin suunnitelmallista kunnossapitoa, ennaltaehkäisevää korjaamista sekä korjaushankkeiden ennakointia. Säännöllisillä huolloilla teknisiä käyttöikiä voidaan usein pidentää, mikä tuo säästöä taloyhtiölle.

– Suosittelemme, että taloyhtiöt teettävät kuntoarvion viiden vuoden välein, jotta pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on aina aukoton. On helpompi muistaa hoitaa huollot ja varautua myös korjauksiin, kun PTS on aina ajan tasalla, Skorin sanoo.

Kuntoarvio maksaa itsensä takaisin

Kun kuntoarvio teetetään ammattilaisilla viiden vuoden välein, on epätodennäköistä, että välissä tapahtuisi niin suurta muutosta, että jokin remontti tulisi täytenä yllätyksenä.

Ennakointi tuo pelivaraa myös korjaustavan valintaan. Esimerkiksi säännöllisesti tutkittuun putkistoon voi riittää pinnoitus tai sukitus, mutta jos putkisto on päässyt jo syöpymään ennen kuin sitä tutkitaan, vaihtoehdoksi ei jää kuin perinteinen ja hinnaltaan kalliimpi linjasaneeraus.

Kuntoarvio maksaa aina itsensä takaisin tavalla tai toisella. Asukasta tai huoneistoa kohden viidelle vuodelle jyvitettynä kuntoarvio ei ole iso investointi pienessäkään taloyhtiössä.

– Ilman kuntoarviota ei voi tietää kiinteistön todellista kuntoa. Taloyhtiö ottaa ison riskin, jos tekee korjaustarveselvityksen yksin ilman ammattitaitoista isännöitsijää ja tietoa kiinteistön teknisestä kunnosta, Skorin toteaa.