Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) – kuulostaa kuivalta aiheelta. YSE-ehdot tulee kuitenkin ehdottomasti hallita, jos taloyhtiöön on tulossa korjaushanke.
YSE 1998 -ehtoihin törmätään taloyhtiössä viimeistään siinä vaiheessa, kun yhtiöön on tulossa putki- tai julkisivuremontin kaltainen suuri korjaushanke. Niitä koskevissa urakkasopimuksissa viitataan lähes poikkeuksetta YSE 1998 -ehtoihin.
– YSE-ehtojen perusteella määräytyvät käytännössä rakennusurakan osapuolten juridiset oikeudet ja velvollisuudet sekä menettelytavat urakkaan liittyvissä tilanteissa, kertoo Suomen Kiinteistöliiton lakimiehenä työskentelevä Joachim Lindholm.
Lindholm on vastikään kirjoittanut oppaan YSE-ehtojen soveltamisesta taloyhtiön urakoissa. Rakennusurakat taloyhtiössä – Opas YSE 1998 -ehtojen soveltamiseen (Kiinteistöalan Kustannus Oy) ilmestyy lokakuussa. Lindholmin mukaan selkokieliselle käytännön oppaalle on tilausta: taloyhtiöissä tehdään korjauksia kiihtyvään tahtiin, mutta YSE-ehdoista ei ole aiemmin ollut saatavilla taloyhtiöiden näkökulman huomioivaa kirjaa.
– Idea kirjaan kumpusi tästä. Hallituksen jäsenten ja isännöitsijän YSE-osaamisen parantaminen on yksi parhaita tapoja parantaa taloyhtiön asemaa urakassa. Oppaaseen on koottu kaikki keskeisimmät YSE-ehdot ja selitetty, mitä ne tarkoittavat.
Miksi YSE-ehdot on sitten tehty? Tämä johtuu pitkälti siitä, että rakennusurakointia ja urakkasopimuksia ei säädellä millään nimenomaisella lailla. Rakennusalan toimijat ovat katsoneet, että puute on viisainta paikata vakiosopimusehdoilla.
– Jos YSE-ehtoja ei olisi olemassa, rakennusurakoiden menettelytavat nojaisivat pelkkien yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden ja yleislakien, kuten oikeustoimilain, määräysten varaan, Lindholm kertoo.
Ilman YSE-ehtoja urakkasopimuksissa pitäisi pyrkiä sopimaan kaikesta mahdollisesta, mikä voi tulla urakassa eteen. Tämä olisi valtavan työlästä.
– Vakioehtojen olemassaolo ja soveltaminen takaavat sen, että urakkasopimuksilla on selkeät juridiset raamit. Lisäksi ehtojen vakiintuneet tulkintatavat helpottavat mahdollisten kiistojen ratkaisemista, selventää Lindholm.
YSE-ehtojen noudattamisesta tulee olla maininta urakkasopimuksessa. Ellei mainintaa ole, ehtoja ei sovelleta. Urakan sitominen YSE-ehtoihin on ehdottoman suositeltavaa – tällöin tärkeimmistä asioista tulee varmasti sovittua asianmukaisella tavalla.
YSE-ehtoja ei välttämättä sovelleta taloyhtiön urakoissa sellaisinaan, vaan urakkasopimukseen voidaan ottaa myös vakioehdoista poikkeavia ehtoja.
YSE-ehdoista on järkevää poiketa, jos tällä tavoin voidaan parantaa taloyhtiön asemaa urakassa. Urakkasopimuksessa voidaan esimerkiksi sopia siitä, että taloyhtiön ja urakoitsijan viivästysten vastuuperusteet ovat yhtäläiset tai että urakkaa koskevat erimielisyydet ratkaistaan muussa riidanratkaisuelimessä kuin käräjäoikeudessa. Lisäksi voi olla aiheellista neuvotella normaalia kahden vuoden takuuta pidemmästä takuuajasta.
– Urakkasopimuksessa kannattaa täsmentää urakan tavoite. Lisäksi urakkasopimuksessa kannattaa määritellä se, mitä hyvällä rakentamistavalla urakassa tarkoitetaan. Jos urakoitsija ei sitten noudata sopimusta, taloyhtiö voi pätevästi vedota sopimusrikkomukseen, Lindholm vinkkaa.
Kannattaa kuitenkin huomata, ettei urakoitsija välttämättä suostu kaikkiin YSE-ehdoista poikkeaviin urakkasopimuksen määräyksiin. Lindholmin mukaan paras neuvottelutilanne taloyhtiöllä on silloin, kun korjaushankkeen kanssa ollaan liikkeellä ajoissa.
– Jos korjaustarve sen sijaan on ilmeinen ja urakalla on kiire, urakoitsijalla on harvoin erityistä intressiä joustaa YSE-ehtojen vakiomuotoiluista.
Jos taloyhtiöön on lähitulevaisuudessa tulossa korjaushankkeita, hallituksen on syytä viipymättä perehtyä YSE-ehtoihin. Sama koskee isännöitsijää, mikäli tämä ei ennestään tunne ehtoja.
Taloyhtiön tulee osata ilmoittaa urakoitsijalle jo urakan tarjouspyynnössä, haluaako se, että urakassa sovelletaan YSE-ehtoja sellaisenaan tai joiltain osin muutettuna. Urakkaneuvotteluvaiheessa on usein myöhäistä alkaa vängätä sopimusehdoista.
YSE-ehtoihin kannattaa perehtyä jo senkin takia, että taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on tällöin helpompi pitää urakka ohjaksissaan. Liian monissa yhtiöissä urakan määräysvalta päästetään lipsumaan urakoitsijalle, mikä johtaa muun muassa kustannusten kasvamiseen.
– Yhtiön johdon huolelliseen toimintaan kuuluu, että sopimuksen ehtoihin tutustutaan jo ennen sopimuksen allekirjoittamista. Tämä on erityisen tärkeää satojen tuhansien tai jopa miljoonien eurojen arvioisissa rakennushankkeissa. Sopimusta ei pidä allekirjoittaa, jos kaikkia sen ehtoja ei tunne, Lindholm muistuttaa.
YSE-ehtojen ymmärtämisessä ja soveltamisessa auttaa Rakennusurakat taloyhtiössä -kirja.
– Kannustan ehdottomasti niin hallituksen jäseniä kuin isännöitsijöitäkin ottamaan YSE-ohjat käsiinsä. Ei kannata tuudittautua siihen ajatukseen, että joku toinen hoitaa – ei hoida. YSE-osaamisella korjaushanke pysyy taloyhtiön hallinnassa, kustannukset kurissa ja rakentamisen laatukin parempana, Lindholm toteaa.
Lisätietoa YSE 1998 -ehdoista taloyhtiön urakoissa löytyy Rakennusurakat taloyhtiössä – Opas YSE 1998 -ehtojen soveltamiseen -kirjasta (Joachim Lindholm). Kirjan on kustantanut Kiinteistöalan Kustannus Oy ja sitä voi tilata osoitteesta www.kiinkust.fi.
Lähde: Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) ja Joachim Lindholm.
Ryhmäkorjaushankkeessa useampi taloyhtiö muodostaa yhteistyöryhmän, joka lähtee toteuttamaan mahdollisimman paljon yhteisiä elementtejä sisältävää, yhteistä korjaushanketta. Suurimmat hyödyt saadaan, jos mukana olevat yhtiöt ovat mahdollisimman samankaltaisia.
Jos avaimia katoaa taloyhtiön korjaushankkeen aikana urakoitsijan huolimattomuuden tai laiminlyönnin seurauksena, urakoitsijalla on korvausvastuu tarvittavien toimenpiteiden kustannuksista. Avainturvallisuudesta korjaushankkeissa on tärkeää sopia jo etukäteen.
Tilaajille
Putki- tai julkisivuremontin kaltaisen ison korjaushankkeen onnistuminen edellyttää lähtötilanteen tarkkaa selvittämistä, huolellista suunnittelua sekä päteviä urakoitsijoita ja valvojia. Taloyhtiön hallituksen pitää olla hereillä projektin alusta lähtien.
Kun linjasaneeraus alkoi tulla ajankohtaiseksi reilun neljänkymmenen vuoden ikäisessä As Oy Meri-Naantalissa, ei hankkeeseen syöksytty suin päin, vaan huolella ja harkiten. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Juha Näsi korostaa ennakkosuunnittelua ja yhteistyötä osaavien ammattilaisten kanssa.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään