Keskittyykö omistus taloyhtiössä tai kiinnostaako lisärakentaminen?

Asunto-osakeyhtiölain muutos ns. purkavasta uusrakentamisesta on voimassa 1.3.2019 alkaen. Lakimuutos tarjoaa vaihtoehtoja huonokuntoisten rakennusten korjaamiselle.

Purkava uusrakentaminen eri muodoissaan voi käytännössä tuoda mahdollisuuksia taloyhtiöille, jotka sijaitsevat kasvukeskuksissa hyvien liikenneyhteyksien äärellä. Lisäksi lakimuutos tuo mukanaan myös velvoitteita taloyhtiöille, joissa jonkun osakkaan omistusosuus on enemmän kuin 90 prosenttia.

Kolme työkalua käyttöön

Purkavan uusrakentamisen lakimuutos tuo taloyhtiöiden käyttöön seuraavat kolme työkalua:

• Purkava uusrakentaminen. Huonokuntoinen rakennus puretaan ja osakas saa vanhaa vastaavan huoneiston uudesta rakennuksesta tai hän voi vaatia osakkeidensa lunastusta käypään hintaan. (yhtiökokouksessa 4/5 määräenemmistöpäätös)
• Vähemmistöosakkeiden lunastusoikeus. Yli 9/10 yhtiön osakekannasta ja äänistä omistava voi lunastaa vähemmistöosakkeet käypään hintaan.
• Yhtiön purkaminen. Yhtiö puretaan selvitystilan ja yhtiön varallisuuden luovuttamisen kautta. Varallisuudesta saatava tuotto jaetaan osakkaiden kesken käypien arvojen suhteessa. (yhtiökokouksessa 4/5 määräenemmistöpäätös)

Taloyhtiön toimet, kun 9/10-osuus ylittyy tai alittuu

Vaikka purkavan uusrakentamisen hanke ei olisikaan ajankohtainen taloyhtiössä, tulee yhtiössä kiinnittää huomiota omistuksen keskittymiseen yli kriittisen 9/10 rajan.

Kun yhtiö saa ilmoituksen tai yhtiöllä muutoin on luotettava tieto asiasta (esimerkiksi osakeluettelomerkintöjen perusteella), yhtiön on toimittava viivytyksettä seuraavasti:

1. tieto on ilmoitettava rekisteröitäväksi patentti- ja rekisterihallitukseen,
2. tieto on kirjattava osakeluetteloon,
3. osakkaille on ilmoitettava asiasta samalla tavoin kuin toimitetaan yhtiökokouskutsu, sekä
4. tieto on mainittava isännöitsijäntodistuksessa

Yhtiön ei tarvitse omatoimisesti seurata välillisen omistuksen kehittymistä. Osakas on velvollinen ilmoittamaan välillisen omistuksen kehittymisestä yhtiölle. Välillinen omistus tarkoittaa esimerkiksi osakkeiden yhteisomistusta toisen henkilön kanssa taikka sellaisen yhteisön tai säätiön omistusta, jossa lunastajalla on kirjanpitolain mukainen määräysvalta.

Taloyhtiöllä on vastaavat toimintavelvoitteet myös silloin, kun suurimman osakkaan omistusosuus pienenee korkeintaan 9/10 osuudeksi.

Yhtiön ilmoitusvelvoitteet tulevat voimaan 1.7.2019, mutta taloyhtiö voi niin halutessaan täyttää velvoitteet 1.3.2019 lukien. Osakkaille on mahdollista ilmoittaa omistusosuuden keskittymisestä vaikkapa kevään yhtiökokouskutsun yhteydessä.

Muistilista hallitukselle

Huomio omistuksen keskittymiseen

• Tarkista osakeluettelosta 1.3.2019–30.6.2019, ylittääkö jonkun osakkaan välitön omistusosuus 9/10 osakekannasta. Jos ylittyy, toimi.
• Kun yhtiö saa tiedon osakkaalta 9/10 ylityksestä tai sitä koskevasta alituksesta, toimi.

Toimintavelvollisuudet hallitukselle 9/10 ylittyessä ja alittuessa

1. 1. Ilmoitus PRH:lle: Päätä omistusosuuden ylityksen / alituksen ilmoittamisesta PRH:lle. Valtuuta isännöitsijä / hallituksen puheenjohtaja hoitamaan ilmoittamiseen liittyvät käytännön toimet. (Velvoite 1.7.2019–, oikeus 1.3.2019–)
   2. Tieto osakeluetteloon: Päätä merkitä osakeluetteloon tieto omistusosuuden ylityksestä/alituksesta. (Velvoite 1.7.2019–, oikeus 1.3.2019–)
   3. Ilmoitus osakkaille: Päätä toimittaa osakkaille ilmoitus omistusosuuden ylityksestä / alituksesta yhtiökokouskutsun toimitustavalla. Valtuuta isännöitsijä huolehtimaan ilmoittamiseen liittyvät käytännön toimet. (Velvoite 1.7.2019–, oikeus 1.3.2019–)
   4. Tieto isännöitsijäntodistukseen: Varmista, että käytössä olevassa isännöitsijäntodistuspohjassa on kohta omistusosuuden ylittämistä koskevalle tiedolle. Tieto on merkittävä todistukseen. (Velvoite 1.7.2019–, oikeus 1.3.2019–)

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton päälakimies.