Hankkeiden rahoitusta pohdittava hyvissä ajoin

Suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa tekninen ja taloudellinen suunnitelmallisuus kulkevat aina käsi kädessä. Hyvissä ajoin on mietittävä tulevien vuosien rahoitusta ja sitä miten se vaikuttaa osakkaiden kukkaroon.

Kiinteistöjen elinkaarta, tulevia korjaustarpeita ja kehittämismahdollisuuksia ajatellaan usein teknisestä näkökulmasta. Milloin kiinteistön osia joudutaan korjaamaan ja minkälaisia keinoja meillä on toteuttaa korjauksia tai miten kiinteistöä voidaan huoltaa sekä ylläpitää, jotta sille saadaan lisää käyttövuosia. Teknisen suunnitelmallisuuden rinnalla taloyhtiön hallituksen, yhtiökokouksen ja isännöitsijän tulee muistaa myös taloudellinen suunnitelmallisuus. Minkä verran tulevina vuosina tarvitaan rahoitusta ja ennen kaikkea, miten tämä näkyy osakkaiden kukkarossa? Suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa tekninen ja taloudellinen suunnitelmallisuus kulkevat aina käsi kädessä.

Lähtötilanne selvitettävä huolella

Jokaisella rakennuksella on oma elinkaarensa, jonka se kestää ja jonka aikana sitä ylläpidetään ja korjataan. Suunnitellun elinkaaren saavuttaminen edellyttää, että rakenne, rakennusosa tai järjestelmä on suunniteltu ja toteutettu rakennusajankohtana voimassa olevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Kiinteistönpidon järjestämisessä onkin otettava huomioon, että esimerkiksi tekemättömät ylläpitotoimet lyhentävät ko. rakennusosan tai järjestelmän elinkaarta ja kohottavat rakennuksen vaurioitumisalttiutta. Rahoitustarpeen suunnittelua varten kiinteistön osien jäljellä oleva käyttöikä on selvitettävä.

Rakenteiden, rakennusosien ja järjestelmien teknisen käyttöiän arviointi voi pohjautua teoreettiseen tarkasteluun käyttövuosien perusteella ja/tai tehtyihin arvioihin, tutkimuksiin ja selvityksiin. Näiden perusteella saadaan arvio siitä, missä elinkaaren vaiheessa ko. rakennusosa tai järjestelmä on. Kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa ja erityisesti kunnossapitosuunnitelma antavat hyvät lähtökohdat asioiden kunnolliselle käsittelylle. Koska kaikkia kuntoon vaikuttavia seikkoja ei voida luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, kuntoarvioija voi suositella erillisen kuntotutkimuksen tekemistä.

Korjaustarpeiden selvitysten jälkeen on syytä aloittaa myös rahoitustarpeen ja rahoitusmahdollisuuksien kartoitus. Mitä aikaisemmin rahoitusta ryhdytään suunnittelemaan ja valmistelemaan, sitä enemmän vaihtoehtoja taloyhtiöllä on käytössään.

Ennakkoon varautuminen ja omaisuuden myynti

Useimmissa taloyhtiöissä osakkailta tulevat eurot ovat yhtiön ainut tulonlähde, joten remontin kustannukset tulevat osakkaiden maksettavaksi ennemmin tai myöhemmin. Varsinkin ison korjaushankkeen kohdalla saattaa sekä yhtiön että osakkaiden talous olla tiukoilla, jos hankkeen rahoitusta ei ole suunniteltu hyvissä ajoin etukäteen eikä ennakkovarautumista ole tehty. Remontin rahoittamiseen on olemassa vaihtoehtoja, joita tulisi pohtia niin yhtiön osalta kuin myös yksittäisen osakkaan omalta kannalta. Parhaat ratkaisut ovat löydettävissä aina tapauskohtaisia.

Ratkaisut kustannusten kasautumiseen löytyvät ennakkovarautumisesta ja hankkeiden aikatauluttamisesta. Yhtiössä voidaan kerätä vaikkapa erillistä korjausvastiketta, jolloin maksurasitus jakautuu useammalle vuodelle eikä kuukausittainen vastike pääse nousemaan yli kipurajan. Taloyhtiössä tulisi vähintään käydä keskusteluja tulevista hankkeista ja niiden kustannuksista, jotta osakkaat osaisivat varautua ainakin henkisesti tuleviin asumiskustannusten korotuksiin ja miettiä omaa maksukykyään. Toisaalta tulevia hankkeita olisi hyvä mahdollisuuksien mukaan aikatauluttaa niin, että suuria hankkeita ei kasaannu lyhyelle aikavälille. Varautumalla ja huolellisella suunnittelulla voidaan mahdollistaa tarpeellisten remonttien toteuttaminen ylikuormittamatta osakkaan ja yhtiön taloutta.

Rahoitustarvetta on mahdollista paikata olemassa olevan omaisuuden myynnillä. Taloyhtiöiden tapauksessa tämä tarkoittaa käytännössä yhtiön hallinnassa olevien tilojen myyntiä, tontin osan myyntiä tai rakennusoikeuden myyntiä. Näin saadut tulot käytetään korjaushankkeeseen, jolloin osakkaiden maksuosuudet pienenevät. Vaikka myyntituloilla ei koko hanketta rahoitettaisikaan, antaa se paremmat lähtökohdat muun rahoituksen hankintaan.

Mahdollisuutta rahoittaa tulevia hankkeita olemassa olevaa omaisuutta myymällä on syytä kartoittaa hyvissä ajoin ennen kuin kyseisiä euroja tarvitaan. Varsinkin lisä- ja täydennysrakentamishankkeissa vierähtää helposti useampi vuosi mahdollisuuksien kartoittamisesta hankkeen käynnistymiseen. Jokaisen taloyhtiön olisikin hyvä olla tietoinen olemassa olevista mahdollisuuksista, vaikka ne eivät ajankohtaisia juuri nyt olisikaan.

Lainaa pankista?

Usein taloyhtiö tarvitsee ainakin osan rahoituksesta lainarahana. Lainarahoituksen osalta hanke voidaan rahoittaa joko taloyhtiön tai osakkaan ottamalla lainalla. Valintaan voi vaikuttaa moni eri asia. Ensimmäinen on luonnollisesti lainan saatavuus. Kaikissa tapauksissa taloyhtiölle ei välttämättä myönnetä hankkeeseen lainaa, jolloin jäljelle jää ainoastaan osakkaan oman lainan mahdollisuus. Vastaavasti tilanne voi olla päinvastoin, jolloin yhtiölaina on ainut jäljelle jäävä vaihtoehto. Lainansaantia ei saa, eikä kannata ottaa itsestäänselvyytenä.

Rahoituksen saatavuuteen liittyen joka ikisessä taloyhtiössä tulisi pohtia, miten yhtiö pidetään houkuttelevana rahoittajan silmissä lähitulevaisuudessa ja pidemmällä aikavälillä. Tämä taas vaatii aina suunnitelmallista kiinteistönpitoa ja usein myös ennakkovarautumista tulevia korjauksia varten. Jos rahoitustarve on nyt tai puolen vuoden päästä, ovat taloyhtiön kädet usein sidotut ja vain vähän on enää rahoituksen suhteen tehtävissä. Siksi rahoituksen saatavuutta ja yhtiön lainakelpoisuutta olisi syytä miettiä jo nyt, vaikka tarve ei vielä nyt olisikaan ajankohtainen.

Kirjoittajat ovat Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija sekä kehityspäällikkö.