Vuokranantajan tyypilliset karikot ja miten ne vältetään

Suomessa on noin 280 000 yksityistä vuokranantajaa, joista valtaosalla vuokrattavia asuntoja on yksi. Asuntosijoittamisen suosion lisääntyessä entistä useampi vuokranantaja on kiinnostunut kehittämään taitojaan parantaakseen sijoituksensa kannattavuutta tai ainakin pyrkiäkseen välttymään kannattavuutta heikentäviltä ongelmilta.

Olen kerännyt tähän kirjoitukseen 8 kokemattoman vuokranantajan mahdollista karikkoa ja miten niitä voi pyrkiä välttämään. Itsekin olen useamman kerran näihin kareihin pohjaa kolhinut ja joskus rysäyttänyt pahemminkin.

Harrastelijamainen toiminta

“Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on yksinkertaista mutta vaikeaa. Siihen liittyy sekä sijoittamisen että vuokraustoiminnan harjoittamisen elementit. Jos ei ole valmis hieman opiskelemaan molempia osa-alueita, suosittelen muita sijoitus- ja harrastusmuotoja. Tämä pohdiskelu kannattaa käydä erityisesti silloin, kun lapsi muuttaa pois hänelle opiskeluajaksi ostetusta asunnosta tai harkitsee oman ensiasunnon jättämistä sijoitusasunnoksi, kun muuttaa isompaan kotiin.

Vuokranantajana joutuu kuulemaan tarinoita siitä, kuinka elämä on kolhinut ja asunto olisi pakko saada heti tai että rahat eivät riitä vuokranmaksuun. On inhimillistä hyväksyä vuokranmaksun satunnainen viivästyminen muutamalla päivällä. Muutaman kuukauden maksamattomien vuokrien jälkeen on harrastelijamaista toimintaa uskoa, että vuokralainen tulee maksamaan tulevat ja nämä maksamattomat vuokrat seuraavien kuukausien aikana. Vuokranantajana toimimiseen liittyy tilanteita, joissa pitää sanoa ei ja tehdä ikäviä päätöksiä. Jos ei tähän pysty tai siitä aiheutuu unettomuutta, kannattaa harkita uudestaan vuokranantajana toimimista.

Suomessa on hyvä sosiaaliturva ja Kela maksaa asumistukea sitä tarvitseville. Mikäli tuntuu siltä, että vuokralainen todella tarvitsee apua, hänet voi ohjata sosiaalitoimistoon. Mikäli haluaa auttaa ihmisiä ja harjoittaa hyväntekeväisyyttä, se onnistuu paljon paremmin, kun ei sekoita sitä vuokraustoimintaan.

Valtaosa vuokralaisista on ihan tavallisia ihmisiä ja hyviä vuokralaisia mutta on olemassa pieni joukko “ammattimaisia huijareita”, joiden paras kohderyhmä on harrastelijavuokranantajat. Nämä huijarit tuntevat lain pykälät ja käräjäoikeuden häätö- ja ulosottoprosessit ja hyödyntävät niitä surutta asuen harrastelijan asunnossa kuukausia ilmaiseksi. Kun asunnon haltuunotto vihdoin onnistuu, löytyy sieltä usein lisämahdollisuus harrastustoimintaan eli remontointia vaativa asunto.

Asunnon vuokraus ystävälle tai sukulaiselle

Jos ystävä tai sukulainen kysyy, voisitko vuokrata asuntosi hänelle, kielteisen vastauksen antaminen ei ole helppoa. Kiusallisen hetken riski kannattaa kuitenkin ottaa, koska sillä voi monissa tapauksissa pelastaa ystävyys- tai sukulaissuhteen. Ongelmatilanteita syntyy, kun

• vuokranantajana haluat, että vuokralainen maksaa vuokran ennen mitään muita laskuja kun taas sukulainen ajattelee, että sukulaisena ymmärrät hyvin, että hänen täytyy maksaa kaikki muut laskut ensin
• juhliminen ystävien kanssa aamutuimaan on voinut olla hauskaa mutta hauskuus katoaa, kun juhlia pidetään omistamassasi asunnossa
• ystävääsi tai teitä molempia voi alkaa kalvamaan ajatus, että teet voittoa hänen kustannuksellaan varsinkin, kun on aika korottaa vuokraa
• vuokraat asunnon halvalla ja muistat sen joka kuukausi, kun alle markkinahinnan oleva vuokra tulee tilillesi (ja ehkä jätit vuokrankorotuspykälän pois sopimuksesta tai et tehnyt sopimusta ollenkaan)
• jos asiat menevät oikein huonosti, on parempi olla tukemassa ystävää häädön hetkellä kuin häätämässä entistä ystävää

Sama ohje koskee myös ystävystymistä vuokralaisen kanssa. Vuokralaista saa ja tulee kunnioittaa mutta ystävyyssuhteet kannattaa pitää erillään vuokraustoiminnasta.

Vuokralaisvalintaan liittyvien toimenpiteiden laiminlyöminen

Vuokranantajan kannalta 2 tärkeintä selvitettävää vuokralaisen ominaisuutta on kyky maksaa vuokra sovitusti ja halu pitää asunnosta hyvää huolta. Yksikään asunnosta kiinnostunut ei kerro asuntoa hakiessaan, ettei tule vuokria maksamaan ja asunto vaatii remontin, kun hänestä lopulta eroon pääsee.

Vuokranmaksukykyä selvitetään kysymällä vuokralaiskandidaatin työtilanteesta ja kuukausituloista tai eläkkeestä. Ennen sopimuksen allekirjoitusta on tarkastettava vuokralaisen luottotiedot sekä pyydettävä palkka-, eläke- tai opiskelupaikkatodistus. Asumistukea saavan vuokralaisen kanssa kannattaa sopia järjestelystä, jossa Kela maksaa tuen suoraan vuokranantajan tilille. Jos vuokralainen ei tähän suostu ja on varmaa, ettei se johdu omasta huonosta vuokranantajan maineesta, on se huono merkki.

Jotkut vuokranantajat noudattavat 0-toleranssia maksuhäiriöiden osalta. Maksuhäiriöitä omaavasta henkilöstä voi joissain tapauksissa saada kuitenkin hyvän ja pitkäaikaisen vuokralaisen, koska asunnon saanti on heille vaikeaa. Tällaisissa tapauksissa kannattaa tehdä perusteellisempi kartoitus maksuhäiriöiden syistä ja luonteesta sekä selvittää esim. takaajan tai sosiaalitoimiston kanssa lisävakuuden mahdollisuutta. Ulosottorekisteristä saa tiedot viimeisen kahden vuoden ulosotoista ja häädöistä.

Vuokralaiselta kannattaa pyytää aikaisempien vuokranantajien yhteystiedot suosituksia varten ja sitten myös hyödyntää ne yhteystiedot. Mikäli vuokralainen on haluton näitä tietoja luovuttamaan, voi se olla huono merkki ellei taustalla ole huono vuokranantaja.

Lähes jokainen kokenut asuntosijoittaja on kanssani samaa mieltä siitä, että asunto kannattaa mieluummin pitää tyhjänä hyvän vuokralaisen löytymiseen asti kuin vuokrata se huonolle vuokralaiselle.

Vuokralaisen mukana asuntoon muuttavien henkilöiden tai eläinten unohtaminen

Mikäli vuokralaisen mukana muuttaa esim. tyttö- tai poikaystävä, kannattaa myös näiden tiedot selvittää, jos vuokrasopimusta ei tehdä molempien nimiin. Myös taloyhtiö vaatii esim. vesimaksun jokaiselta asunnossa asuvalta henkilöltä.

Kieltämällä lemmikit kokonaan pienentää riskiä asunnon vaurioitumisesta. Toisaalta sallimalla lemmikit laajentaa potentiaalisten vuokralaisten määrää. Keskitie löytyy sopimalla lemmikistä tapauskohtaisesti ja rajaamalla niiden määrän. Tällöin voi karsia pois huoneiston kulumisen kannalta riskiryhmään kuuluvia lemmikkejä tai estää sen, että asunnossa asuu viisi kissaa. Lemmikkien osalta voi sopia ylimääräisestä vakuudesta, jonka voi myös kohtuuden nimissä palauttaa, kun on tarkastanut asunnon esim. puolen vuoden kuluttua, jolloin jo näkee, aiheuttaako lemmikki vaurioita.

Liian yksinkertaisen tai suullisen vuokrasopimuksen tekeminen tai lain “omiin käsiin ottaminen”

Sopimuksen laatiminen on prosessi ennen vuokrasuhteen aloittamista, jossa käydään molempia osapuolia koskevat pelisäännöt läpi. Vuokranantajan kannattaa pyrkiä varmistamaan, että vuokralainen ne myös ymmärtää, koska kokemukseni mukaan näin ei välttämättä tapahdu.

Mikäli sopimuksessa ei ole erikseen määritelty, mm. seuraavat asiat saattavat yllättää kokemattoman vuokranantajan:

• lemmikit ja niistä johtuva pintojen normaalia suurempi kuluminen ovat sallittuja eivätkä oikeuta vakuuden pidättämiseen, mikäli lemmikeistä ei ole sopimuksessa tarkemmin sovittu
• tupakointi ja siitä aiheutuva pinttynyt haju ovat sallittuja
• poismuutettaessa asunnon saa pitää 2 arkipäivää sopimuksen päättymispäivän jälkeen ellei siitä ole muuta erikseen sovittu
• vuokralainen ei ole ottanut kotivakuutusta tai se on turvaltaan vuokranantajan kannalta liian suppea
• vuokran korottaminen ei onnistu yksipuolisesti vuokranantajan niin halutessa

Asunnon vuokraamista säätelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Tyypillisiä virheitä on jättää siihen tutustuminen kokonaan väliin, jolloin voi myös helposti kuvitella, että lakia voi muuttaa vuokrasopimukseen kirjatuilla ehdoilla. Jokaisen vuokranantajan tulisi tutustua ja ymmärtää, mitä lakiin on kirjattu ainakin seuraavien asioiden osalta:

• vakuus
• vuokranantajan pääsy huoneistoon
• vuokrasopimuksen voimassaolo ja irtisanominen
• vuokrasopimuksen purkaminen

Joskus asiat saattavat mennä huonoimman mukaan, jolloin ainoana jäljelläolevana toimenpiteenä on häätö ja ulosotto, joista on säädetty Ulosottokaaressa. Säädökset ovat yksiselitteiset ja niitä kannattaa noudattaa, vaikka kuinka tuntuisi epäoikeudenmukaiselta.

Avainten luovuttaminen ennen vakuuden tallettamista ja kotivakuutustodistuksen toimittamista

Vaikka vuokralaisen kanssa allekirjoitettu vuokrasopimus olisi täydellinen, asunnon avaimia ei kannata luovuttaa ennen kuin vuokralainen on maksanut todistetusti vakuuden ja toimittanut todisteen myönnetystä kotivakuutuksesta. Myös 1. kuukauden vuokran maksamisesta ennen avainten luovuttamista on mahdollista sopia.

Vuokralaisen liika innokkuus vuokrata asunto välittömästi ja lupaus maksaa pyyntiä korkeampaa vuokraa heti ensi viikon alussa, tarkoittaa usein sitä, että vuokraa ei tulla maksamaan ollenkaan.

En ole yrityksistä huolimatta itse löytänyt vakuutusyhtiötä, joka tarjoaisi vakuutuksen kattamaan vuokra-asunnon omistajan kunnossapitovastuulle kuuluvat osat. Tällöin ainoaksi vakuutusturvaksi jää vuokralaisen ottama kotivakuutus vastuuvakuutusosineen. Todistus sen voimassaolosta kannattaa myös pyytää vuosittain.

Asunnon tarkastamisen laiminlyöminen

Kaupungistumisen myötä uusavuttomuus on lisääntynyt ja hyvästä tahdosta huolimatta vuokralainen voi tietämättään laiminlyödä vahinkoa aiheuttavien ja/tai kalliiksi tulevien vikojen ilmoittamisen vuokranantajalle tai isännöitsijälle. Tyypillisimpiä ovat vuotavien hanojen ja wc-istuinten tai tukkoisten viemärien “suvaitseminen” kuukaudesta toiseen. Energiasäästötietoisuuden lisääntyessä tukitaan raittiin ilman tuloaukot, jotka ovat sekä painovoimaisen että koneellisen ilmanvaihdon toiminnan kannalta oleellisia.

Huonoimmassa tapauksessa asuntoosi on muuttanut kissoja rakastava “hamsteri”, joka maksaa vuokransa moitteettomasti mutta ehtii tuhota asunnon täysin parin vuoden kuluessa.

Näitä ongelmatilanteita voi yrittää ennaltaehkäistä käymällä ne läpi vuokralaisen kanssa vuokrasuhteen alussa. Asunto kannattaa tarkastaa noin kuuden kuukauden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta ja sen jälkeen vuosittain, mikäli ensimmäisen tarkastuksen yhteydessä kaikki oli kunnossa.

Vuokralaisen maksaman vakuuden pidättäminen asunnon kulumiseen vedoten

Valtaosa vuokranantajista pyrkii löytämään pitkäaikaisen vuokralaisen. Mitä kauemmin vuokrasuhde kestää sitä enemmän asunto myös kuluu ja ikääntyy. On normaalia, että asumisesta jää ajan kuluessa jälkiä ja vuokralainen ei ole niistä korvausvastuussa. Tällainen kuluminen ei oikeuta vakuuden pidättämiseen.

Laissa ei ole yksiselitteisesti määritelty kulumisen ja korvattavan vahingon eroja, jolloin osapuolten keskinäinen sopiminen on paras tapa toimia. Nykyisen sosiaalisen median aikana voit menettää vuokranantajana maineesi, jos pidätät vakuuden tai sen osan väärin perustein.

Ongelmatilanteiden välttämiseksi hyviä keinoja ovat:

• alku- ja loppukatselmukset
• alkukatselmuksessa havaittujen vaurioiden valokuvaaminen
• erikoistilanteisiin kuten tupakointiin ja lemmikeihin liittyvien ehtojen kirjaaminen vuokrasopimukseen
• asuinhuoneiston tavanomaiseen kulumiseen liittyvään ohjeeseen tutustuminen yhdessä vuokralaisen kanssa

Mitä kannattaa tehdä heti ja mistä löytyy konkreettista lisätietoa

Vaikka omistaisi vain yhden sijoitusasunnon tai näkee asuntosijoittamisen enemmänkin talletusmuotona ja oman pääoman tuoton optimointi ei tarkoita mitään konkreettista, kannattaa pyrkiä ennaltaehkäisemään vuokraustoimintaan liittyviä ongelmatilanteita. Ensimmäinen askel on liittyä Vuokranantajat ry:n jäseneksi. Sieltä löytyy paljon tietoa helpossa muodossa ja valmiita lakimiesten pureskelemia lomake- ja sopimuspohjia hyödynnettäviksi.

Seuraavaksi kannattaa tutustua ja pyrkiä noudattamaan “Hyvä vuokratapa” -ohjetta, jonka ovat laatineet Vuokralaiset VKL ry, Suomen Vuokranantajat ry, Suomen Kiinteistöliitto ja RAKLI ry yhteistyössä.

Tutustu myös “Asunnon tavanomainen kuluminen ja asunnon siivous” -ohjeseen, jonka ovat laatineet Vuokralaiset VKL ja Vuokranantajat yhteistyössä.

Lisäksi Isännöintiliitto ja Vuokranantajat ovat laatineet “Viihdy vuokralla, tietoja ja neuvoja vuokralaiselle” -opaskirjasen, jonka hankkimista vuokrattavan asunnon perusvarusteeksi suosittelen. Tätä opasta saa toistaiseksi vain paperimuotoisena mutta toivottavasti sähköinen versio on tulossa.

Nettisivuiltani www.ostanasuntoja.com löytyy kirjoitus “Vuokrasopimuksen lukuopas – 6 yleisintä epäselvyyttä”, josta voi myös olla apua.