Sijoitusasuntomarkkinoilla kaikki hyvin – tai sitten ei

Mediasta voi lukea, jos ei päivittäin niin ainakin viikoittain, kuinka asuntosijoittamisen suosio on kasvanut. Talouslehtien lisäksi myös ip-lehdistä löytyy ohjeita asuntosijoittamiseen. Tuntemattomien (harri)huru-ukkojen asuntosijoitusblogikirjoituksia luetaan käsittämättömiä määriä. Rakennusliikkeet olisivat hätää kärsimässä ilman asuntorahastoja, joiden kohteiden käynnistysilmoituksista päätellen rahasta ei ole pulaa ja tuotot on kaksin verroin parempia kuin suorassa asuntosijoittamisessa, jonka kuulemma senkin kustantavat vuokralaiset Kela-tukineen ja rahat ostamiseen antaa pankki 0-korolla, jonka nousun merkkejä ei horisontissa tule näkymään, mikäli se EKP:stä on kiinni. Pörssin volatiliteetistä nauttiville löytyy oma asuntosijoittamiseen erikoistunut jännityskohteensa, josta analyytikot eivät pääse yksimielisyyteen, onko kyseessä pyramidihuijaus vai rahasampo. Asuntosijoittamisen kouluttamista järjestävien kursseille on tungosta ja varallisuusvalmentajat pesevät personal trainerit huomioarvossa.

Kuukausittain ihmetellään kasvukeskusten yksiöiden valtavaa pulaa ja niiden 90-luvun puolivälistä jatkunutta hinnannousua, joka lähivuosina näyttäisi johtavan siihen, että yksiöt maksavat absoluuttisesti kaksioita enemmän. Satakunnassa sijaitsevan 150 m2 järvi- tai jokinäköalaomakotitalon pyyntihinnalla saa pääkaupunkiseudulta koirankopin kokoisen yksiön, tai saisi, jos koirankoppeja riittäisi kaikille halukkaille. Maailman johtavat talousmaat taistelevat deflaatiota vastaan mutta kerrostalojen ylläpitokustannuksissa ei samaa taistelua tarvitse käydä. Halpoja vuokra-asuntoja haluaisi jokainen poliitikko rakentaa lisää mutta niiden rakentamisen kalleuden ja yleisen yksiöpulan aiheuttavan kaavoitussääntelyn keventämiseen pystyvä viranomainen on ollut kateissa ainakin viimeiset 15 vuotta, vaikka muita viranomaisia näyttäisi ainakin valvontahommissa ja yhdistyneissä kunnissa olevan useampia yhdellä pallilla. Ekonomistit julkaisevat vuorotellen samaa käppyrää, jossa koko Suomen keskimääräinen asuntojen hintojen nousu ja ansiotulojen kehitys on yksi päällekkäin oleva viiva ja rauhoittelevat asuntojen vuokraus- ja myyntijonoissa kuukausia seisovia, että kaikki on normaalia. Joillekin meistä kaljuuntuvista tulee mieleen “vanhat hyvät ajat”, jolloin Euroopan maiden ilmatilaa huutokaupattiin teleoperaattoreille menestyksellisesti miljardeilla.

Tätä alustusta voisi jatkaa vielä usealla kohdalla. Tarkoituksena on herättää asuntosijoittamisesta kiinnostuneiden varovaisuutta. Nyt ollaan markkinatilanteessa, jossa kokeneet asuntosijoittajat ovat joko myyneet asuntojaan tai vähentäneet ostojaan elleivät sitten ole siirtyneet kokonaan muiden maiden asuntomarkkinoille, joissa paremmat tuotot ja positiivinen kassavirta ovat helpommin saavutettavissa. Nekin, jotka ovat jatkaneet ostojaan, myöntävät, että uusien ostokohteiden löytäminen on vaikeutunut. Kokonaisia kerrostaloja ostavat ovat huomanneet kiristyvän kilpailun. Osa sijoittajista on laskenut tuottotavoitettaan, jota pidän huonona ajatuksena. Jos on aikaisemmin tavoitellut 6 %:in vuokratuottoa ja positiivista kassavirtaa, mielestäni ei ole järkevää nyt hyväksyä 3-4 %:in tuottoa ja negatiivista kassavirtaa vain alhaiseen korkotasoon vedoten. Suomessa ja maailmalla on riittävästi huolenaiheita, joista voi päätellä, ettei yksiöiden arvonnousun jatkuminen ole takuuvarmaa. Ja se kaavoituksen muuttamiseen pystyvä viranomainen voi löytyä minä päivänä tahansa. Yksiöiden tarjonta voi näyttää erilaiselta, kun päätetään, että niiden kylkeen ei tarvitse enää rakentaa isoja perheasuntoja. Kustannustasokin voi laskea, kun päätetään, ettei enää tarvita väestönsuojia eikä parkkipaikkaa jokaista asuntoa kohti ja että jokaisen yksiön kylpyhuoneen ei tarvitse olla itse asuinhuonetta suurempi.

Liian kalliilla ostettujen sijoitusasuntojen kannattavuuden on pelastanut arvonnousun lisäksi vuokrien pitkään jatkunut nousu. Aikaisemmin vuokrien korottaminen vuokrasopimusten mukaisesti ja vuokralaisten vaihtuessa on onnistunut helposti. Viime aikoina olen kuitenkin havainnut, että vuokranmaksukyky on alkanut saavuttamaan maksiminsa. Vuokralaiset ovat alkaneet entistä useammin kysymään mahdollisuutta maksaa vuokra osissa tai hieman sovittua myöhemmin. 5-10 € suuruisen kuukausivuokran vuosikorotuksen väliin jättäminen tuntuu ilahduttavan joitain vuokralaisia yllättävän paljon.

Sijoitusasuntojani itse vuokraavana olen alkanut tunnistamaan kahden vuokralaiskandiryhmän muodostumista, jotka eivät enää ole yksittäistapauksia:

• hakijoiden joukossa on sellaisia, jotka ovat virallisesti työttömiä ja osa vuokrasta tulee Kelasta. Luottotiedoissa on pahoja häiriöitä mutta hakijalla on näyttöä vuokranmaksukyvystä ”pimeiden töiden” kautta. Ulosottovirkailijan kautta voi varmistaa, että luottohäiriöt ovat vanhoja ja uusia ei ole tullut. Ongelmaksi muodostuu se, että vakuutusyhtiöt eivät enää tahdo myöntää kotivakuutusta pahoja luottohäiriömerkintöjä Tämän ryhmän mm. Osmo Soininvaara ja Timo Soini ovat tunnistaneet
• toinen uusi ryhmä on sellaiset, jotka ilmoittavat välittömästi, että ”vakuuden ja vuokran maksaminen on taattu”, koska kaikki tulee Kelasta ja sosiaalitoimistosta suoraan vuokranantajan tilille. Tälle ryhmälle tyypillistä on, että he ovat valmiita muuttamaan heti mutta kiinnostus loppuu, kun pyytää edellisen vuokranantajan yhteystietoja varmistaakseen kyvyn pitää hyvää huolta asunnosta

Iltapäivälehdet ovat kiitettävästi luoneet mielikuvaa varattomista kauhuvuokralaisista, jotka asettuvat taloksi vakuutta ja vuokraa maksamatta ja hajottavat asunnon lähtiessään päivää ennen lopullista häätöä. Nämä muodostavat erittäin pienen osan vuokralaispopulaatiosta ja välttäminen onnistuu huolellisen vuokralaisvalinnan avulla.

Hienoa, jos olet vielä lukemassa tätä juttua ja yhä kiinnostunut asuntosijoittamisesta mutta tullut varovaisemmaksi pelottelujeni ansiosta. Kannattavaa asuntosijoitustoimintaa pystyy nimittäin harjoittamaan joka markkinatilanteessa. Välillä se on vain vaikeampaa ja nopeaa reittiä rikastumiseen ei asuntosijoittamisesta löydy. Omaa toimintaa pitää jatkuvasti sopeuttaa ja pyrkiä löytämään keinoja, jotka sopivat erilaisiin tilanteisiin ja kohteita, joissa kilpailua on vähemmän. Tässä muutamia keinoja:

• ostaessasi uutta sijoitusasuntoa pyri aina selvittämään, mitä myyjä oikeasti haluaa ja mikä hänelle on tärkeää. Älä päästä myyjän välittäjää helpolla, sillä välittäjä ei aina tiedä sitä tai ei kerro helposti. Vastoin yleistä käsitystä myyntihinnan maksimointi ei ole aina myyjän tärkein päätöskriteeri ja tällaisia myyjiä kannattaa etsiä. Myyjällä saattaa olla ehdollinen tarjous uudesta asunnosta sisällä odottamassa oman asunnon myyntiä. Tällöin alempi käteistarjous päivän voimassaoloajalla saattaa lyödä korkeammat tarjoukset, joissa on rahoitus- tai oman asunnon myyntiehto tai molemmat
• seuraa tarkasti asuntoja, jotka myydään vuokrattuna. Vuokralaisen irtisanomisajoista ja siihen liittyvistä riskeistä johtuen potentiaalisten ostajakandidaattien määrä on pienempi, jolloin kilpailuakin on vähemmä Myyjä on saattanut jättää vuokria korottamatta, jolloin korotuspotentiaali tulee ostajan hyväksi. Myyjällä voi olla motivaationa käteisen tarve tai kyllästyminen vuokranantajana toimimiseen, jotka kasvattavat mahdollisuuksia saada asunto alle markkinahinnan. Kannattaa kokeilla halvempaa käteistarjousta ja korkeampaa tarjousta, jossa osa kauppahinnasta maksetaan osamaksulla tai myyjä rahoittaa osan kaupasta. Tämä voi olla myyjälle järkevää, jos osa rahoista menisi 0-korkoiselle tilille makaamaan. Muista tutkia asunnon lisäksi vuokralainen ja voimassaoleva vuokrasopimus. Käy katsomassa asunto ja vaadi myyjältä tositteet vuokralaisen maksuhistoriasta
• pyri itse löytämään motivoituneita myyjiä myyjiä, joille markkinahinnan saaminen ei ole tärkeintä. Mitä paremmin tunnet markkinasi, sitä paremmat edellytykset sinulla on tässä pelissä menestymiselle. Kerro kaikille, että olet asuntosijoittaja. Laita ostoilmoituksia nettiin, taloyhtiöiden ilmoitustauluille, paikallislehtiin, kauppojen ilmoitustauluille. Tee omalla markkinallasi kävelylenkkejä aurinkoisina kesäpäivinä ja juttele pihakeinuissa istuvien eläkeläisten kanssa kertoen kiinnostuksesi. Joku voi haluta myydä sinulle ja jatkaa vuokralaisenasi. Verkostoidu muiden asuntosijoittajien kanssa. Kokeneet sijoittajat saattavat siirtyä ostamaan kerrostaloja ja haluta myydä yksittäisiä asuntojaan rahoitusta hankkiessaan. Perusta nettisivut ja kirjoita blogia sekä aktivoidu sosiaalisessa mediassa. Kaikki tämä työ ei välttämättä tuo nopeita tuloksia mutta sitten, kun markkina muuttuu huonommaksi, puhelin alkaa soida. Se voi myös soida sellaisten kohteiden osalta, jotka soveltuvat jostain syystä huonosti julkiseen myyntiin
• seuraa ylihinnoiteltuja asuntoja, jotka ovat pitkään myymättä. Tällaiset asunnot kokevat joskus happamoitumisilmiön, kun ostajat alkavat kuvittelemaan, että asunnossa on joku vika, kun se ei mene kaupaksi. Mikäli mahdollista, järjestä rahoitus valmiiksi. Tee alhainen käteistarjous päivän voimassaoloajalla. Joskus nämä onnistuvat, kun myyjä on menettänyt aikaisempia kauppoja kieltäytyen mielestään liian halvoista tarjouksista
• seuraa isoja yksiöitä tai rivitaloyksiöitä. Monille sijoittajille on iskostunut ajatus, että vain pienet alle 30 m2 kerrostaloyksiöt ovat kannattavia sijoituksia, koska kulut tulevat neliöiden suhteessa. Itselleni nämä ovat kuitenkin puhdasta matematiikkaa. Nuoret pariskunnat ja eläkeläiset tuntuvat arvostavan avointa yhtenäistä 38 – 40 m2 saunattomat yksiöt tarjoavat usein keittiön, johon mahtuu pöytä tai ison huoneen alkovilla, johon mahtuu sekä sänky että sohva ja tila on edelleen avaran tuntuinen. Kaappitilaa näissä asunnoissa on usein normaalia enemmän
• jos jo omistat sijoitusasunnon ja uusia kohteita ei tahdo löytyä, kunnollinen remontti mahdollistaa vuokran korottamisen ja täten remontille voi saada helposti 10 – 15 %:in tuoton, jos kaikki menee ilman isoja yllätyksiä. Itselläni pari ongelmaremonttiakin on päätynyt kohtuulliseen tuottoon ja asuntojen vuokrattavuus on noussut jopa siinä määrin, että minulle on alkanut kertymään ”jonotuslistaa” kiinnostuneista, jotka pyytävät ottamaan yhteyttä, kun asunto vapautuu. Hyviä remonttimiehiä on nyt helpommin saatavissa ja esim. keittiökalusteiden perusrungoissa ei ole pitkiä Remontoitavia asuntoja ostaessa suosin verotussyistä asuntoja, jotka ovat nippanappa tai hyvin pienellä rahalla vuokrattavissa sellaisinaan. Teetän remontin 1. vuokralaisen vaihtuessa, jolloin kustannukset voi vähentää vuokratuloista. Jos omistaa useita asuntoja, tekemällä remontteja vuosittain voi siirtää kohonneiden vuokratulojen verojen maksua tulevaisuuteen, jolloin pääoma pysyy omassa käytössä verottajan pohjattoman kaivon sijaan. Mikäli remontin tekee asunnon oston yhteydessä ennen ensimmäistä vuokralaista, kulut saa huomioida vasta asuntoa myytäessä, joka monien kohdalla tarkoittaa, ettei käytännössä koskaan, koska asuntoa ei myydä tai inflaatio nakertaa kulua merkityksettömäksi

Itse olen pyrkinyt hyödyntämään kaikkia ylläesittämiäni keinoja. Siitä huolimatta tavoitteeni täyttävien ostokohteiden löytäminen on nyt vaikeaa. Mitä taitavammaksi kehittyy asunnon ja taloyhtiön remonttikulujen arvioinnissa sitä todennäköisemmin samasta asunnosta kilpailee joku toinen, jolta jää joku kustannuserä huomioimatta, jonka hyväksyttävä tuottotavoitetaso on alhaisempi tai jonka laskentakaava ei yllä kassavirtatasolle tai negatiivinen kassavirta katetaan laskelmassa tulevaisuuden arvonnousuilla. Samoista asunnoista kilpailee myös ryhmä, jota voisi kutsua vaikkapa ”asuntotallettajiksi”. Tämä ryhmä poikkeaa velkavivuttavista asuntosijoittajista siten, että he eivät käytä lainarahaa. Heille 3-4 %:in tuotto on kelvollinen, koska he vertaavat sitä 0-korkoisiin pankkitalletuksiin tai korkosijoituksiin. Korkojen noususta ja negatiivisesta kassavirrasta ei tarvitse murehtia, koska lainanlyhennyksiä ei ole.

Jos onnistut tekemään sijoitusasuntokaupat, muista noudattaa huolellisuutta vuokralaisvalinnassa. Siihen ohjeita löytyy tästä kirjoituksesta

Nettisivuiltani www.ostanasuntoja.com löytyy kirjoitus “Asuntosijoittajan markkinointikeinot”, josta voi myös olla apua sekä hyvän kohteen että vuokralaisen löytämisessä.