Kaiken maailman isännöintiä

Suomen Kiinteistölehden numerossa 7/2017 julkaistiin ”Kaiken maailman isännöintiä” otsikolla juttu, jonka alkuun todettiin että suomalainen asunto-osakeyhtiö on omaleimainen. Muualla omistusasunto kerrostaloissakin on yleensä erillinen kiinteistö tai talo kuuluu isolle yhtiölle, jonka osakkaita asukkaat ovat. Jutussa haastateltiin viiden eri maan kiinteistöalan ammattilaisia, noiden maiden ollessa Iso-Britannia, Ruotsi, Saksa, Venäjä ja USA.

Espanjassa

Olin vastikään käymässä Espanjassa, jossa olen ollut kohta kolmekymmentä vuotta osakkaana yli sata huoneistoa käsittävässä asuinyhteisössä, jonka omistajakoostumus on hyvin kansainvälinen, joskin espanjalaisia omistajia on myös melkoisesti. Jokainen osakas, tai siis omistaja, omistaa oman asuntonsa kiinteistönä. Meillä suomalaisilla omistajilla on ollut koko ajan erittäin rakentava ote kyseisen asuinyhteisön toiminnassa ja sen johtamisessa. Nykyisellään jo toinen suomalainen toimii menestyksellisesti kyseisen asuinyhteisön hallituksen puheenjohtajana.

Minulla oli mahdollisuus vastikään keskustella pitkään asuinyhteisömme hallituksen jäsenten kanssa, kiinteistön ensi vuonna täyttyvän 30 vuoden olemassaolon ajalta. Erityisesti alkuvuosina, ja vielä kymmenisen vuotta sitten yhtiökokoukset olivat kaoottisia, ja ne saattoivat päättyä vasta viideltä aamuyöstä, niiden alettua kuitenkin normaalisti alkuillasta. Ihmisiä tuli ja meni, ja kaikki puhuivat toistensa päälle. Kansainvälinen hotelli-kasino sinänsä tarjosi kokouksille näyttävät puitteet. Mutta substanssi olikin sitten toinen asia.

Muutama vuosi sitten asuinyhteisömme noin 450 m2 suuruinen uima-allas piti kunnostaa muuttuneen lainsäädännön vaatimusten mukaisesti, ja muutenkin kunnostus oli tarpeen. Kustannusarvio, kuten sitten itse toteutuskin liikkui 150 000 euron tasossa. Kaiken lisäksi Espanjaa koetteli samaan aikaan voimakkaasti taloudellinen lama. Määrätietoisen asiantuntevasti suomalaisen puheenjohtajan johdolla asioita vietiin eteenpäin ja monen mutkan kautta asioista tiedottaen, niistä keskustellen, perusteet selvittäen, rahoitusvaihtoehdotkin omistajille rakentaen, päästiin verrattain yksimielisesti lopulta yhteiseen päätökseen. Itse kunnostusprojekti onnistui, kiitos perusteellisen selvitystyön, hyvämaineisen yrityksen valinnan (vaihtoehtoja tyrkytettiin joka lähtöön), valvonnan ja jatkuvan vuorovaikutuksen.

Hyvä lopputulos johon kaikki voivat olla tyytyväisiä, jopa ylpeitä, puhuu puolestaan. Se vahvisti sitä luottamusta, että asioita voidaan hoitaa määrätietoisesti, tuloksia aikaan saaden. Tämä puolestaan tässä esimerkkitapauksessa on vaikuttanut siihen että meitä suomalaisia arvostetaan, semminkin kun olemme muuttaneet asuinyhteisössämme periespanjalaisen tavan ettei kunnostuskorjauksien osalla ole niin väliä. Yhteisten alueiden osalla on laattoja uusittu, maalauksista huolehdittu, ja kahdesta päätoimisesta puutarhanhoitajasta on tullut yleisesti arvostettuja asuinyhteisömme piirissä. He ovat työskennelleet kohteessa sen valmistumisesta saakka, ja jokin aika sitten kävivät kertomassa hallituksen puheenjohtajalle että ovat onnellisia kun ovat päässeet työskentelemään suomalaisen puheenjohtajan kanssa.

Kiinteistönvälittäjät ovat myös kertoneet että asuinyhteisömme on heidän silmissään poikkeuksellisen arvostettu alueellamme.

Venäjällä

Olen ollut jo Venäjälläkin toistakymmentä vuotta osakkaana, tai itse asiassa omistajana, ydinkeskustan asuinkiinteistössä. Kokouskäytäntöjen osalta kokemukset ovat täysin vastaavia alkuajan Espanjan kokemusten kanssa. Kaikki puhuvat samaan aikaan, esityksiin ei tutustuta etukäteen. Venäjällä tämän kyllä ymmärtää siitä lähtökohdasta että vuonna 1991 Neuvostoliiton hajoamisen jälkeen täytyi lähteä luomaan koko asuntosektorin omistusta ja hallintoa uudelleen. Ja sekavaa, sotkuista, vaikeasti ymmärrettävää, hyvinkin tulkinnallista siitä sitten tuli.

Venäjän kiinteistössä viemme paraikaa lävitse porraskunnostusprojektia, joka meidän suomalaisten omistajien osalta on aivan välttämätön, jotta ydinkeskustan kiinteistö on arvonsa mukainen. Venäläiset itse pelkäävät aina että joku vetää välistä, urakkaa ei suoriteta kunnolla tai se jätetään kesken, rahojen kuitenkin kadotessa. Näille peloilla on historialliset perusteet olemassa. Nyt tarkoituksemme suomalaisten vähemmistöomistajien kanssa on osoittaa että me viemme hankkeet hyvin lävitse ja loppuun, sekä saavuttaa tätä kautta luottamus, myös jatkoa ajatellen. Venäjällä lainsäädäntö antaa myös mahdollisuuden kullekin omistajalle olla joko mukana tai poissa yhteisen kunnostushankkeen kustannuksista. Myös tämä asettaa melkoisia haasteita.

Venäjän asuinkiinteistöön on perustettu maan lainsäädännön mukaisesti asuntoyhtiö. Sen toiminnan kunnollinen käynnistäminen näyttää nyt vaativan sitä että me suomalaiset omistajat tartumme toimeen, ja osoitamme toiminnan kautta miten asioita voidaan hoitaa, kaikkien omistajien luottamus hankkien.

Yhteenveto esimerkeistä

Espanjan ja Venäjän esimerkit osoittavat että meillä suomalaisilla voi olla jotain positiivista ja rakentavaa annettavaa oman asunto-osakeyhtiökokemuksemme kautta myös rajojemme ulkopuolella. Myös oikeanlaisen isännöitsijätoimiston valinta ja yhteistyö sen suuntaan merkitsee paljon. Mutta kaikkein olennaisinta on mieltää miten toiminnan rakenteet tulee luoda ja niitä pyörittää.

Taloyhtiöstrategia josta Suomessa viime aikoina on kiinteistöalalla puhuttu, voisi olla myös erinomainen työkalu Espanjassa ja Venäjällä. Täytyypä ottaa asia esiin.