Rakennusurakassa sovellettavien vakioehtojen valinnasta

Pienurakan yleiset sopimusehdot vai rakennusurakan yleiset sopimusehdot? Rakennushankkeissa sovitaan melkein poikkeuksetta, että osapuolten velvoitteet määräytyvät paitsi urakkasopimuksen ja erilaisten teknisten asiakirjojen mukaan, myös rakennusalan vakioehtojen mukaan. Vakioehtoja on kahdet: Pienurakan yleiset ehdot (ns. pikku-YSEt) ja Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998 -ehdot). Tarkastelen tässä artikkelissa ehtojen eroavaisuuksia ja annan suositukseni siitä, kumpia vakioehtoja taloyhtiön on järkevämpää hankkeessaan soveltaa.

Sopimusvapaus ja -velvollisuus

Urakkasopimuksista ei ole oikeusjärjestyksessämme erityislakia. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei nimestään huolimatta nimenomaisesti sääntele urakan suorittamista ja sen oikeussuhteita, vaan antaa ainoastaan raamit, joiden puitteissa hankkeet tulee toteuttaa. Tästä syystä rakennusurakointiin on alan toimijoiden yhteistyön tuloksena luotu vakioehtoja, joilla pyritään helpottamaan urakoista sopimista ja selkeyttämään eteen tulevia tulkintatilanteita.

Vaikka pikku-YSEjä ja YSE 1998 -ehtoja kutsutaan molempia vakioehdoiksi, eivät ne kuitenkaan tule automaattisesti urakkasopimuksen osaksi. Etuliite ”vakio” tarkoittaa siten ehtojen sisällön vakiintuneisuutta eikä sitä, että ehdot olisivat pakottava vakio-osa urakkasopimusta. Koska vakioehdot tulevat urakkasopimuksen osaksi vain mikäli niin nimenomaisesti sovitaan, tulee vakioehtoihin viitata viimeistään urakkasopimuksessa. Urakkaa tilaavan yhtiön on kuitenkin järkevää jo tarjouspyynnössä esittää, että urakassa sovelletaan tiettyjä vakioehtoja. Tällöin urakoitsija osaa tarjousta laskiessaan ottaa huomioon vakioehtojen urakoitsijalle asettamat velvoitteet.

Vakioehtojen eroavaisuuksia

On mahdotonta linjata täysin yksiselitteisesti, että toiset vakioehdoista olisivat toisia paremmat. Paremmuus on aina arvioitava tapauskohtaisesti toteutettavan hankkeen luonteesta ja laajuudesta käsin. Yleisenä linjauksena voidaan kuitenkin todeta, että pikku-YSEt ovat YSE 1998 -ehtoja merkittävästi suppeammat: pienurakan yleisissä ehdoissa on 18 pykälää kun taas rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa on 92 pykälää. Suoraan ei voida todeta, että määrä tässäkään asiassa korvaisi laadun. Tämän vuoksi on syytä tarkastella, mitä sellaista YSEt sisältävät mikä pikku-YSEistä puuttuu ja mitä muita sisällöllisiä eroja ehdoissa on. Tarkastelu ei ole tyhjentävä.

Lisätyösääntely

Rakennushankkeissa on tavanomaista, että niissä joudutaan tekemään alkuperäisistä suunnitelmista poiketen lisätöitä. Koska lisätyöt ovat enemmän sääntö kuin poikkeus, lasketaan niille urakkabudjetoinnissa hieman hankkeesta ja suunnitelmista riippuen 5 – 15 % varaus. Pikkuehdoissa ei kuitenkaan ole mainintaa lisätöistä, eikä siten siitä, minkälaista menettelyä noudattaen niitä tilataan, toteutetaan ja hinnoitellaan. YSE 1998 -ehtojen 46 § sääntelee nimenomaisesti lisätöitä ja onkin ehkä yksi eniten luettuja ja tulkittuja pykäliä vakioehdoissa.

Laadunvarmistus

Tilaajan tavoitteena on, että urakka valmistuu sovittuna ajankohtana, sovitulla hinnalla ja ennen kaikkea sovitun laatuisena. Siinä missä YSE 1998 -ehtojen 10 ja 11 § asettavat urakoitsijalle velvoitteet laadunvarmistuksesta ja -valvonnasta, ei pikkuehdoista ole löydettävissä vastaavia kirjauksia. Nimenomaisten ehtojen puuttuminen ei luonnollisestikaan vapauta urakoitsijaa toteuttamasta urakkasopimuksessa sovittu lopputulosta sovitun laatuisena, mutta tilaajayhtiön argumentaatioasema mahdollisissa ongelmatilanteissa on heikompi, mikäli argumentaatio laatuvirheiden osalta joudutaan rakentamaan yksin sopimusoikeuden yleisten oppien ja urakkasopimuksen liitteenä olevien teknisten asiakirjojen varaan.

Aliurakoitsijakontrolli

Iso osa rakennushankkeista toteutetaan ns. perinteisinä kokonaisurakoina, jossa tilaajayhtiöllä on sopimus pääurakoitsijan kanssa ja pääurakoitsija teetättää osan töistä eri alojen aliurakoitsijoilla. Urakkaketjut voivatkin siten muodostua hyvin pitkiksi. YSE 1998 -ehtojen mukaan (7.3 §) urakoitsijan on hyväksytettävä tilaajalla tärkeimmät aliurakoitsijat. Tämä antaa tilaajalle mahdollisuuden kontrolloida ketkä suorittavat hankkeen kannalta olennaiset työt. Vastaavaa ehtoa ei pikkuehdoista löydy, mikä heikentää tilaajan hankekontrollia pikkuehtoihin sidotuissa hankkeissa.

Voiko perusparannuksia urakoida pikkuehdoilla?

Useimmat taloyhtiöiden hankkeista ovat peruskorjaamista tai uudistamista ja hankkeet kohdistuvat rakennuksen käyttämisen kannalta erittäin keskeisiin osiin tai järjestelmiin kuten julkisivuun tai viemäreihin. Perusparannukset ovatkin aina yhtiön kannalta erittäin merkittäviä hankkeita ja niiden onnistuminen on yhtiön teknisen kunnon ja asumisen kustannusten kannalta olennaista.

En pidä perusteltuna, että yhtiön elinkaarelle keskeiset rakennushankkeet sidottaisiin pikkuehtoihin – varsinkin kun kattavammat YSE 1998 -ehdot ovat saatavilla. Perusparannushankkeissa ja uudistuksissa tulee taloyhtiön valita sovellettaviksi vakioehdoiksi YSE 1998 -ehdot. Vastaus väliotsikossa esitettyyn kysymykseen on siten, että voi kyllä, mutta ei kannata: pikkuehdot eivät tuo hankkeeseen mitään sellaista lisäarvoa, mitä laajemmat ja enemmän tulkintakäytäntöä tuottaneet YSEt eivät yhtiölle antaisi. Lisäksi aliurakoitsijoiden hyväksymismahdollisuuden ja lisätyösääntelyn puuttuminen ovat pikkuehtojen selkeä vajavaisuus, joka heikentää tilaajan asemaa. Pienurakan yleiset ehdot ovat nimensä mukaan tarkoitettu sovellettavaksi vain pienissä hankkeissa, ei rakennuksen elinkaaren kannalta merkittävissä korjaus- tai uudistustöissä. Pienissäkin töissä yhtiön on kuitenkin syytä pohtia, mitä sellaista hyötyä pikkuehtojen soveltaminen ylipäänsä tuo, mitä ei YSE 1998 -ehtojen soveltamisella olisi saatavissa.