Rakennusten huoltamattomuus velkaannuttaa. Mistä ratkaisu?

Välinpitämättömyytemme ja huolimattomuutemme vuoksi kotien ja isojen kiinteistöjen kunnossapidon laiminlyönnit maksavat vuosittain meille ROTI 2019 -raportin mukaan 3,4 – 5,7 miljardia euroa. Mikä saa meidät laiminlyömään kalleimman omaisuutemme, jossa vietämme parhaimmillaan koko päivän ja kuinka ratkaista ongelma?

Kiinteistön kunnon tutkimukset ovat perusta tulevaisuudelle

– Kiire, tietämättömyys ja piittaamattomuus ovat usein kiinteistönpitomme perisyntejä. Vaikka taloyhtiöt ovat pääosin säännöllisen ja ammattimaisen kiinteistönhoidon piirissä on toiminta isännöinnin ja kunnossapidon puolella puutteellista. Lähes kaikki 1,1 miljoonasta omakotitalostamme on säännöllisen ja ammattimaisen kiinteistönhoidon ulkopuolella, kiteyttää Raksystems Insinööritoimisto Oy:n Kuntotarkastukset-osaston johtaja Kim Malmivaara.

Asiantuntijan tekemien kuntotutkimusten avulla saadaan käsitys rakennuksen kunnosta ja korjaustarpeista. Niiden perusteella kiinteistölle voidaan laatia huolto-ohjelma sekä kiinteistöstrategia kiinteistön pitkäjänteiselle kunnossapidolle, korjaamiselle ja huollolle. Tämä pätee niin pientaloasumiseen, taloyhtiömaailmaan kuin mihin tahansa isoon tai pieneen kiinteistöön omistussuhteista riippumatta. Ilman strategiaa toimenpiteitä tehdään hakuammunnalla ja yleensä liian myöhään, jolloin kuluja syntyy turhaan ja osa tärkeistä toimenpiteistä jää tekemättä. Strategia laaditaan jokaisen rakennuksen koko ja tarpeet huomioiden. Pientaloissa tarve on suppeampi kuin isoissa kiinteistökokonaisuuksissa.

Valtaosa rakennuskannastamme on 1960-80-luvulta eli vasta keski-ikäistä. Tästä huolimatta iso osa kiinteistön teknisistä rakennusosista tai järjestelmistä on jo ylittänyt teknisen käyttöikänsä eli ovat käyttöikänsä päässä. Tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi vesikaton ongelmat ovat saattaneet jo alkaa tai voivat alkaa koska tahansa. Ainakin sen uusimiseen tulisi jo valmistautua ja tilannetta tarkkailla säännöllisin väliajoin. Miksi ei uusia ennen kuin katto vuotaa? Näin vältyttäisiin isommilta ongelmilta.

Kun korjauksia ei ole tehty ajallaan, on kertynyttä korjausvelkaa siirretty eteenpäin. Onkin korkea aika alkaa toimenpiteisiin ennen kuin on liian myöhäistä. Ensin kuitenkin pitää tutkia, jotta tiedetään esimerkiksi mahdollisten vaurioiden laajuus sekä tiedetään miten ja mitä korjataan.

Asiantuntijan laatima kiinteistöstrategia ulottuu vuosiksi eteenpäin

Hyvä strategia kiteyttää rakennuksen käyttäjien, osakkaiden ja asukkaiden näkemykset heidän kodistaan, työpaikastaan tai vaikka koulustaan. Yhteisesti tehdyn ja hyväksytyn strategian avulla saadaan ohjattua niin talo- kuin huoltoyhtiön tai vaikka omakotitalon omistajan toimintaa useiden vuosien ajan. Strategian avulla määritetään selkeät linjaukset rakennuksen kehittämiselle ja näin kiinteistön elinkaaren hallinta tulee pitkäjänteiseksi.

Toteuta korjaukset riittävässä laajuudessa ja asiantuntevasti

Hyvä suunnitelma teetättää oikea-aikaisesti juuri oikeat toimenpiteet. Ennakoiden tehden vältytään isoilta ja raskailta korjauksilta, jolloin säästetään selvää rahaa. Pitkään korjaamattomana laajentuneet vauriot kasvattavat korjauskustannuksia turhan suureksi.

– Taloyhtiöiden korjausvelka kasvaa huonon ja suunnittelemattoman kiinteistönpidon takia. Osa vanhoista pientaloista ja vapaa-ajanasunnoista on ehtinyt jo erittäin huonoon kuntoon, koska toisaalta korjauksia ei ole tehty ollenkaan tai ne on tehty väärin tai liian kevyesti eikä ne vastaa tilojen käyttötarkoitusten muutosta. Näin käy usein esimerkiksi niin sanotuissa rintamamiestaloissa, missä märkätilojen rakentaminen kellarikerrokseen on tehty puutteellisesti. Ei pitäisi tehdä remonttia ymmärtämättä sen laajuuden vaatimuksia ja vaikutuksia, Malmivaara lopettaa.