Monessa asuntomarkkina- ja taloyhtiölainakeskustelussa on tikun nokkaan nostettu asuntosijoittajat taloyhtiöissä. Vaikka osittain on tunnustettu kaupungistumisen synnyttämä asuntojen tarve ja asuntosijoittajat sen ratkaisuna, asuntosijoittajat ja vuokranantajat on asetettu sellaiseen valoon, joka lietsoo täysin turhaa vastakkainasettelua taloyhtiöihin.
Suomi kaupungistuu kovaa vauhtia. Jotta asuntoja syntyy myös tulevina vuosina riittävästi ihmisten tarpeisiin ja pankkisektori ei muodostu pullonkaulaksi asuntotuotannolle, tarvitaan lisää yhteistyötä ja täsmällistä tietoa lainojen määristä ja siitä, kenellä lainaa on ja miten lainan vakuutena olevien asuntojen arvot kehittyvät. Nyt tehdyt arviot ovat hyvä lähtölaukaus tarkemmalle selvitykselle.
– Nyt tehtyjen arvioiden mukaan lainaa olisi taloyhtiölaina mukaan luettuna yksityisillä vuokranantajilla noin 33.000 euroa per asunto kun omistusasujilla lainaa olisi noin 61.000 euroa per asunto. Asuntosijoittajien luototusaste ei asuntojen arvo huomioiden ole vielä erityisen merkittävä. Joka tapauksessa lainaa tarvitaan, jotta asuntoja syntyy ja siksi myös yksityisten vuokranantajien ja sijoittajien panostuksia tarvitaan myös jatkossa, alleviivaa Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.
-Varsinaiset tummat pilvet kansantalouden ympärille kasaantuvat, jos asuntorakentaminen hidastuu. Se tarkoittaisi hyvän työllisyyskehityksen hidastumista, työn perässä muuttamisen vähentymistä, kasvun pysähtymistä ja pahimmillaan asuntojen hintojen sekä vuokrien voimakkaampaa nousua, Koro-Kanerva sanoo.
-Yksityiset vuokranantajat maksavat tänä vuonna vuokratuloistaan pelkästään pääomatuloveroa noin 540 miljoona euroa. Verotulot ovat kasvussa. Sen lisäksi syntyy myös runsaasti muita verotuloja ja hyötyä yhteiskunnalle. Kaikista tärkein hyöty on kuitenkin se, että yksityinen vuokranantaja tarjoaa ihmiselle kodin, Koro-Kanerva korostaa.
Taloyhtiön näkökulmasta taloudellinen riski näyttäytyy erilaisena riippuen siitä, onko taloyhtiössä yksittäisiä vuokranantajia, jotka omistavat yksittäisiä huoneistoja vai onko omistus keskittynyt niin, että yhdellä omistajalla on useita asuntoja. Toistaiseksi nämä on niputettu harhaanjohtavasti yhteen.
– Riski ei muodostu korkeammaksi siitä, että taloyhtiössä on yksittäisiä asuntoja omistavia vuokranantajia. Jos yksittäinen vuokranantaja ei selviytyisi vastikkeen- tai lainanmaksustaan, taloyhtiöllä on samat ja yhtä tehokkaat puuttumiskeinot kuin silloin, jos taloyhtiössä asuva osakas ajautuu maksukyvyttömäksi: huoneisto otetaan taloyhtiön hallintaan ja vuokrataan tai se pakkomyydään saatavien johdosta eli uusi omistaja tulee vastaamaan vastikkeesta ja lainasta, Koro-Kanerva painottaa.
Uudistuotantoa on rakennettu valtaosaksi isoihin kasvukeskuksiin, joten maksuvaikeuksissa yksittäisen asunnon myynti ei ole ongelma. Sen sijaan isojen, useita huoneistoja omistavien tahojen kohdalla maksuvaikeudet aiheuttavat enemmän hankaluuksia.
– Jos useita huoneistoja menee samaan aikaan myyntiin, myynti vaikeutuu. Se hidastuu eikä asunnoista saada välttämättä riittävän hyvää hintaa, joka kattaisi lainat ja kulut. Kun asunto myydään, tulee uusi omistaja tällöin vastaamaan taloyhtiölainasta täysimääräisesti. Myyjä jää vastaamaan muista ottamistaan lainoista, Koro-Kanerva selvittää.
-Itse asiassa mitä enemmän erilaisia omistajia taloyhtiön osakkaissa on, sitä enemmän riski taloudellisista ongelmista tosiasiassa hajautuu. Lisäksi asunto, joka on vuokrauskäytössä, tuo koko ajan lainanmaksukykyä turvaavaa kassavirtaa, toisin kuin asunto, jossa omistaja asuu itse, Koro-Kanerva huomauttaa.
Sitä, ketkä ovat yhtiön tulevia osakkeenomistajia, ei kuitenkaan ole uudiskohteessa mahdollista selvittää ennen kuin osakkaiden omistusoikeudet on kirjattu osakeluetteloon ja se tapahtuu vasta kauppahinnan maksamisen jälkeen eli vasta kohteen valmistuttua.
-Julkisesta osakeluettelosta ei myöskään selviä muuta kuin nimet ja asuntojen numerot eli se, onko jollakin osakkaalla yksi vai enemmän huoneistoja. Näin ollen ostajan on mahdollista oikeasti selvittää vain se, omistaako joku useamman huoneiston taloyhtiöstä vai vain yhden, valottaa Koro-Kanerva
Oman toimen ohessa toimivan eli oto-isännöitsijän olisi hyvä olla oppimis- ja tiedonhaluinen toimija, joka tunnistaa oman osaamisensa rajat ja hakee tarvittaessa ulkopuolista asiantuntija-apua. Tärkeintä on, että hänellä on riittävästi aikaa isännöitsijän töiden hoitamiseen.
Aika on suotuisa isojen korjaushankkeiden käynnistämiselle. Tekijöitä on hyvin saatavilla ja korot ovat tulleet alaspäin. Helsinkiläisessä taloyhtiössä päästiin toteuttamaan laajaa linjasaneeraushanketta juuri sopivalla hetkellä.
Tähtiartikkeli
Tilaajille
Taloyhtiöiden ylläpitokustannusten nousu hidastui kuluvan vuoden loppua kohti. Koko vuoden ylläpitokustannusten nousu on päätymässä noin kahteen prosenttiin, kun luku oli viime vuonna 5,5 prosenttia. Taloyhtiöiden kannattaa myös ensi vuonna varautua hoitokulujen nousuun.
Ilmastonmuutoksen myötä kiinteistöt joutuvat myrskytuulten, rankkasateiden, taajamatulvien ja rajusti vaihtelevien lämpötilojen keskellä entistä kovemmille. Vahingon sattuessa lasku voi kasvaa huimasti, varsinkin jos taloyhtiössä on tingitty kiinteistön kunnossapidosta.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään