Osakkaiden rakentamat autotallit ja -katokset yhtiön tontilla

Joissakin taloyhtiöissä osakkaat ovat rakentaneet omalla kustannuksellaan autotalleja tai -katoksia yhtiön omistamalle tontille.

Osakkaat ovat saattaneet tehdä kauppakirjoja, joihin kaupan kohteeksi on kirjattu kyseisenlainen autotalli- tai autokatospaikka. Epäselvyydet autopaikkoihin liittyvien oikeuksien ja velvollisuksien osalta pintautuvat esimerkiksi, kun yhtiö tarvitsee kyseisen maa-alueen käyttöönsä, kun rakennelmat ovat kunnossapidon tarpeessa tai kun osakas on siirtänyt kauppakirjalla autopaikkansa yhtiön ulkopuoliselle taholle.

Onko yhtiöjärjestyksessä merkintää?

Osakkaalla on oikeus myydä osakkeet, jotka oikeuttavat autopaikan hallintaan. Osakashallinnassa olevat tilat on merkitty yhtiöjärjestykseen. Jos yhtiöjärjestykseen on merkitty autopaikkaosakkeet tai siitä käy ilmi, että huoneistoon kuuluu autopaikka, on osakkaalla oikeus myydä kyseiset osakkeet ja tehdä sopimuksia autopaikan käytöstä. Autopaikat, joita ei ole merkitty yhtiöjärjestykseen osakashallintaisiksi tiloiksi, ovat yhtiön hallinnassa. Tällöin osakkailla ei ole oikeutta myydä niitä.

Jos osakkaat ovat rakentaneet yhtiön luvalla ja omalla kustannuksellaan autotallin tai -katoksen yhtiön tontille, osakkailla on ainoastaan oikeus käyttää maapohjaa rakennuksen sijoittamiseen. Osakkaiden yhtiön tontille rakentamista rakennuksista on niukasti oikeuskäytäntöä. Kouvolan hovioikeus on vahvistanut tulkinnan, jonka mukaan osakkaiden rakentama autotalli on osakkaiden omaisuutta (Kouvolan hovioikeus 4.9.1996 Nro 1269). Rakennuksen alla sijaitsevalla maapohjalla olevat autopaikat sen sijaan ovat edelleen yhtiön autopaikkoja.

Monesti taloyhtiössä joudutaan arvioimaan, mitkä ovat yhtiön oikeudet ja velvollisuudet osakkaiden rakentamien rakennusten ja maapohjan osalta. Osakkailla on vastuu omaisuutensa eli rakentamiensa rakennusten kunnossapidosta. Maapohjan osalta joudutaan arvioimaan, onko osapuolten välillä maanvuokrasuhde. Jos maa-alueen käyttöoikeus luovutetaan maksua vastaan, on kyseessä maanvuokrasuhde. Autopaikan osalta on lähtökohtaisesti kyse maanvuokralain muuta maanvuokraa koskevasta sopimuksesta eikä laki edellytä kirjallisen sopimuksen tekemistä. Saman lain mukaan toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan irtisanoa päättymään kahden viikon kuluttua irtisanomisesta. Jotta irtisanominen olisi tehokas, irtisanomisilmoituksen täytyy olla kirjallinen, siinä täytyy mainita vuokrasuhteen päättymisajankohta ja se on annettava tiedoksi todistettavasti.

Lunastusoikeudesta

Jos taloyhtiö irtisanoo maanvuokrasopimuksen, herää kysymys autotallin tai -katoksen kohtalosta. Maanvuokralain mukaan vuokranantajalla on oikeus lunastaa vuokra-alueelle rakennettu rakennus, ellei toisin ole sovittu. Lunastusoikeuttaan käyttävän taloyhtiön on ilmoitettava lunastamisesta kyseisille osakkaille ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Ellei taloyhtiö lunasta rakennuksia eikä muuta ole sovittu, osakkaiden on kolmen kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä siirrettävä rakentamansa rakennukset pois ja laitettava niiden paikka kuntoon. Vuokranantajalla eli taloyhtiöllä on muussa tapauksessa oikeus vuokralaisen lukuun myydä osakkaan rakennelmat julkisella huutokaupalla ja huolehtia paikan kuntoonpanosta.

Epäselvien tilanteiden välttämiseksi on tärkeää ymmärtää, ettei maapohjan omistusoikeus siirry autotallin tai -katoksen rakentajalle. Jos osakas silti haluaa rakentaa autotallin tai -katoksen ja yhtiö antaa siihen luvan, on suositeltavaa, että osapuolet tekevät kirjallisen maanvuokrasopimuksen. Siinä sovitaan muun muassa siitä, miten rakennusten osalta menetellään sopimuksen päättyessä.