Vuoden 2018 lakipähkinät

Schetelig boksiartyht 14.1.-22.2.2019

Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät.

Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja?

Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja. Sinällään tehtävä ei ollut uusi, vaan toiminnantarkastuksella oli tarkoitus korvata ns. maallikkotilintarkastus. Muutos aiheutti epätietoisuutta, mitä yhtiöjärjestysmääräykset tilintarkastajan valinnasta tarkoittavat. Tilintarkastaja -nimike kun mainitun lain muutoksen jälkeen tarkoittaa aina ns. ammattitilintarkastajaa ja velvoittaa tällaisen valintaan, ellei asunto-osakeyhtiölain voimaanpanolain säännöksistä muuta seuraa. Voimaanpanolain poikkeukset koskevat lähinnä alle kolmenkymmenen osakehuoneiston taloyhtiöitä, joissa yhtiöjärjestystä ei ole muutettu asunto-osakeyhtiölain muutoksen jälkeen.  Sen sijaan, jos yhtiöjärjestystä on muutettu ja se sisältää määräyksen tilintarkastajan valinnasta, tulee yhtiössä valita nimenomaan ns. ammattitilintarkastaja (HT-/ KHT-tarkastaja tai tilintarkastusyhteisö).

Mia Pujals

Johtava lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Velvollisuus tilin- tai toiminnantarkastajan valintaan

Asunto-osakeyhtiölain mukaan tilin- ja toiminnantarkastuksesta on myös kokonaan mahdollista luopua taloyhtiöissä, joissa on alle 30 osakashallinnassa olevaa huoneistoa. Tällöin yhtiöjärjestykseen on otettava nimenomainen määräys siitä, että yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilin- eikä toiminnantarkastajaa.

Vaikka tilin- ja toiminnantarkastajan valintavelvollisuudesta olisikin yhtiöjärjestyksen määräyksellä luovuttu, voidaan mainittu tarkastaja kuitenkin tarvittaessa valita. Tietyissä tilanteissa tämä on jopa pakollista. Tilintarkastaja on yhtiöjärjestyksen määräyksistä riippumatta valittava, jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista tai kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai kokouksessa, jossa asiaa on kutsun mukaan käsiteltävä. Vaikka asia ei siis olisi ollut varsinaisen yhtiökokouksen kutsun esityslistalla, voidaan valinta tehdä, jos edellä mainittu määrävähemmistö on sitä vaatinut. Ylimääräisen yhtiökokouksen kohdalla, valintaa koskeva asia on sisällytettävä yhtiökokouskutsuun.

Toiminnantarkastaja on puolestaan valittava, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja edellä mainittu osakasvähemmistö vaatii valintaa. Jos yhtiöön on valittu tilintarkastaja, voidaan myös toiminnantarkastaja valita, vaikka yhtiöjärjestyksessä ei olisi tästä määräyksiä. Asia on oltava tässä tapauksessa kutsussa esityslistalla ja valinnasta päätetään yhtiökokouksen enemmistöllä.

Maria Forsblom

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

 

Kunnossapitovastuun merkitys kotitalousvähennyksessä

Asunto-osakeyhtiön osakkaan kotitalousvähennysoikeuteen huoneiston kunnossapito- ja perusparannustöissä liittyy erityispiirteitä sen takia, että asunto-osakeyhtiöissä kunnossapitovastuu on jaettu yhtiön ja osakkaan välillä. Kunnossapitovastuun jaolla on vaikutusta siihen, mitkä kustannukset hyväksytään kotitalousvähennykseen oikeuttaviksi kustannuksiksi. Osakkeenomistaja voi saada kotitalousvähennyksen vain hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvista kunnossapito- ja perusparannustöistä sekä sellaisista muutostöistä, jotka tehdään huoneiston sisäpuolella, jos vähennyksen muut edellytykset täyttyvät. Mikäli osakkeenomistaja suorittaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien töiden kustannuksia, hän ei ole oikeutettu näistä kustannuksista kotitalousvähennykseen. Asunto-osakeyhtiölain lisäksi yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä kunnossapitovastuiden jakautumisesta. Jos yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuita koskevia määräyksiä muutetaan pelkästään kotitalousvähennyksen saamiseksi, siten että aiemmin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia asioita tilapäisesti siirretään osakkaan kunnossapitovastuulle, voidaan kotitalousvähennys evätä veron kiertämistä koskevan verotusmenettelystä annettu lain 28 §:n nojalla.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Tuleeko äänileikkuri sovellettavaksi yhtiökokouksen äänestyksessä?

Asunto-osakeyhtiölain ns. äänileikkurin mukaan yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä. Vanhasta asunto-osakeyhtiölaista poiketen valtuutetun edustamia osakkeita ei enää lasketa yhteen, vaan äänileikkuri kohdistuu jokaisen osakkeenomistajan äänimäärään erikseen.

Äänileikkurista voidaan lisäksi määrätä laista poikkeavasti yhtiöjärjestysmääräyksellä, joko tiukentamalla tai lieventämällä äänileikkuria tai poistamalla äänestysrajoitus kokonaan.

Monissa yhtiöjärjestyksissä on vanhan lain mukainen määräys, jonka mukaan ”Kukaan älköön äänestäkö enemmällä kuin 1/5:lla kokouksessa edustetusta yhteenlasketusta äänimäärästä”. Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan valtakirjalla edustetut äänet lasketaan tällöin yhteen osakkaan omien äänien kanssa ja leikkuri leikkaa äänet myös valtuutetun edustamien äänimäärien osalta.

Pauliina Haapsaari

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Taloyhtiön leikkipaikka – oma piha vai kaikkien piha?

Taloyhtiöiden leikkipaikat ovat usein suosittuja naapuruston pihapiirissa. Taloyhtiön omien asukkaiden lasten ohella sinne suuntaavat myös lähitalojen lapset, etenkin jos taloyhtiö sattuu sijaitsemaan pientaloalueella, jossa vastaavia leikkipihoja ei ole.

Kuinka asiaan sitten tulisi suhtautua? Onko niin, että taloyhtiön leikkipaikka on julkinen ja kaikkien vapaasti käytettävissä siitäkin huolimatta, että yhtiöllä on korostunut huolellisuusvelvollisuus leikkipaikan turvallisuudesta ja ankaraakin lähentelevä vastuu mahdollisessa vahinkotilanteessa?

Taloyhtiön leikkipaikka on yksityinen siinä missä omakotitalon omistajan pihakin. Kiinteistön omistaa tai sitä hallinnoi yksityinen taloyhtiö. Kyse ei ole kaupungin tai kunnan julkisesta alueesta vaan yksityisestä pihasta. Siten taloyhtiön leikkipaikkakin on yksityinen. Sen käyttöoikeus kuten taloyhtiön pihamaan yleisesti, on taloyhtiön asukkailla, ei koko lähiympäristöllä.

Kokonaan eri asia on, onko kuitenkaan syytä kieltää lasten leikkimistä, vaikkeivat he taloyhtiössä asuisikaan. Kieltoja ja rajoituksia on myös käytännössä hankala valvoa, puhumattakaan siitä, että niille olisi olemassa sanktioita. Toki, jos lapset aiheuttavat häiriöitä tai vahinkoa, asiaan tulee puuttua. Tällöin paras keino on asiallinen keskustelu lapsen vanhempien kanssa.

Mia Pujals

Johtava lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Valtuutuksen muodot yhtiökokouksessa

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja saa käyttää oikeuttaan yhtiökokouksessa valtuutetun välityksellä. Näin osakas voi huolehtia oikeuksiensa käytön yhtiökokouksessa silloin, kun hän on estynyt osallistumasta yhtiökokoukseen. Valtuutetun on esitettävä päivätty valtakirja tai osoitettava muutoin luotettavalla tavalla osakkaalta saamansa valtuutus. Valtuutukselle ei ole määrätty laissa erityisiä muotovaatimuksia. Suositeltavin tapa valtuuttaa on antaa valtuutetulle kirjallinen ja päivätty valtakirja.

Valtuutus voidaan osoittaa myös muulla tavalla kuin kirjallisella valtakirjalla. Tällainen voi olla esimerkiksi tekstiviesti, sähköpostiviesti tai puhelu osakkaalta. Tällöin tulee kuitenkin pystyä varmistamaan kokouskäytännössä tavanomaisella tavalla valtuuttajan henkilöllisyys.

Puhelimitse ilmoitettu valtuutus voidaan hyväksyä esim. silloin kun yhtiökokouksen puheenjohtaja tai muu henkilö, jolle valtuutus ilmoitetaan, tuntee osakkaan ja pystyy tunnistamaan hänet äänen perusteella. Tekstiviestillä ilmoitettu valtuutus voidaan hyväksyä, mikäli tekstiviestin lähettäjän numeron voidaan varmistaa kuuluvan valtuuttajalle. Mikäli tekstiviestin lähettäjästä ei ole varmuutta, voidaan tekstiviestin lähettäjälle soittaa ja varmistaa valtuutuksen olemassaolo. Sähköpostilla annettuja valtakirjoja kohdellaan samalla tavalla kuin kirjallisia valtakirjoja. Sähköpostivaltuutuksesta tulee kuitenkin käydä ilmi sähköpostin lähettäjän osoite ja lähettäjän koko nimi. Viimekädessä yhtiökokouksen puheenjohtaja päättää, voidaanko valtuutus hyväksyä.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Lemmikit taloyhtiössä

Kotieläinten pitäminen taloyhtiössä on lähtökohtaisesti sallittua ja lemmikkien pitämisen voi katsoa kuuluvan normaaliin asumiseen. Toisinaan tulee eteen kysymys siitä, voidaanko lemmikkien pitämistä rajoittaa.

Yhtiöjärjestyksessä voi olla kielto pitää kotieläimiä. Tällainen kielto tulee kyseeseen lähinnä allergiataloissa, joissa lemmikkieläinten kieltäminen on perusteltua. Myös yhtiön järjestyssäännöissä voi olla kielto pitää lemmikkejä, mutta kielto ei lähtökohtaisesti sido, koska lemmikit kuuluvat normaaliin asumiseen.

Vuokrasuhteessa osapuolten katsotaan voivan sopia siitä, että vuokralainen ei saa pitää kotieläimiä tai että siihen tarvitaan vuokranantajan lupa. Mikäli nimenomaista kieltoa ei ole, vuokranantajan katsotaan suostuvan siihen, että vuokralaisella saa olla lemmikkieläin.

Luonnonvaraisia eläimiä ei saa ottaa kotieläimiksi. Lemmikkien pitämisessä tulee lisäksi huomioida eläimen karkaamisvaara, paloturvallisuus, riittävä ilmanvaihto ja eläimen liikkumatila.

Pia Hosia

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Pömpelit naapurin pihalla – mitä osakas saa rakentaa?

Taloyhtiön hallinnassa oleville piha-alueille ei saa rakentaa mitään ilman taloyhtiön lupaa. Näin myös silloin, jos osakkaalla on yksinomaisessa käytössään aidoin tai pensain rajattu alue. Yksinomaiselle käyttöalueelle saa tehdä vain pienimuotoisia istutuksia.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on maininta, mikäli piha-alue on osakkaan hallinnassa. Tällöin hän voi vapaammin tehdä alueella muutostöitä, mutta tällöinkin on huomioitava, että laajoja rakennelmia ei saa tehdä ilman taloyhtiön ja rakennusvalvonnan lupaa. Rakennelmista ei saa myöskään aiheutua haittaa naapureille.

Pihalle rakentamisessa korostuu yhdenvertaisuus. Jos yhdelle osakkaalle annetaan lupa erityisrakennelmiin, tulisi tämä lupa antaa tulevaisuudessa myös muille samassa asemassa oleville osakkaille. Ensimmäistä kertaa asiaa ratkaistaessa olisi syytä viedä asia yhtiökokouksen päätettäväksi periaatepäätöksenä. Näin esimerkiksi silloin, kun pohditaan isompien istutusten laittamista pihoille, ilmalämpöpumppujen asentamista tai minkä kokoisen terassin/terassilasituksen saa asentaa.

Kirsi Ruutu

Lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Koirakurista

Kevään saapuessa ja auringon lämmittäessä voi sulavien lumien alta paljastua valitettavasti iljettäviäkin yllätyksiä. Kun taloyhtiön pihatieltä löytyy muutamat Turren ja Bellan isommat hädät, aletaan syyttävää sormea osoittamaan taloyhtiössä asusteleviin nelijalkaisiin ja heidän omistajiinsa.

Koirien omistajien olisikin silloin tällöin hyvä muistuttaa itseäänkin järjestyslain olemassaolosta.  Järjestyslain koirakuria koskeva 4 luvun 14 § velvoittaa yleisen järjestyksen ja turvallisuuden säilymiseksi koiran omistajan tai haltijan pitämään huolen muun muassa siitä, ettei koiran uloste jää ympäristöön hoidetulla alueella taajamassa. Näin ollen koiran omistajan tai haltijan on hyvä muistaa huolehtia jätöksien korjaamisesta esimerkiksi alueilla, joilla on istutuksia, hoidetuilla nurmikkoalueilla sekä päällystetyillä teillä. Säännöksen tarkoituksena on ollut muistuttaa siitä, ettei koirien jätöksiä tulisi jättää sopimattomiin paikkoihin. Kun koirien jätöksistä huolehditaan asianmukaisesti, vältytään varmasti myös turhilta vastakkainasetteluilta nelijalkaisten omistajina olevien osakkaiden ja muiden osakkaiden välillä.

Tiia Tukiainen

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

 

Hallituksen jäsenen esteellisyys

Taloyhtiön hallituksen jäsenten on toimittava yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen yhtiön edun mukaisesti. Luottamus tähän vaarantuu, jos hallitus ei noudata toiminnassaan esteellisyyssäännöksiä sekä hyvää hallintotapaa.

Hallituksen jäsen ei saa osallistua asian valmisteluun, käsittelyyn tai päätöksentekoon ollessaan esteellinen. Esteellisyys koskee puhe-, ehdotuksenteko- ja äänioikeutta.

Hallituksen jäsen ei saa osallistua sellaisen asian käsittelyyn, joka koskee hänen ja yhtiön välistä sopimusta, muuta oikeustointa, hänen huoneistonsa poikkeuksellista uudistusta tai kunnossapitoa tai hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan. Lisäksi hän ei saa osallistua yhtiön ja kolmannen välisen oikeustoimen käsittelyyn, jos hänelle on odotettavissa siitä yhtiön edun kanssa ristiriidassa mahdollisesti olevaa olennaista etua. Hallituksen jäsen voi myös muissa tilanteissa todeta itsensä esteelliseksi.

Esteellisyyssäännökset koskevat myös hallituksen varajäsentä, kun hän toimii varsinaisen jäsenen sijalla.

Pia Hosia

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Hallituksen päätöksentekomenettelystä

Taloyhtiössä hallitus vastaa hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Tyypillisesti hallituksen päätökset tehdään hallituksen kokouksessa. Äänestysmenettelyyn vaikuttavat asunto-osakeyhtiölaki ja mahdolliset yhtiöjärjestyksen määräykset. Lain mukaan hallitus on päätösvaltainen, kun paikalla on yli puolet jäsenistä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan edellyttää tästä suurempaa määrää.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen päätökseksi tulee enemmistön mielipide. Tällä tarkoitetaan ns. yksinkertaista enemmistöä niistä hallituksen jäsenistä, jotka ovat läsnä hallituksen kokouksessa. Tilanteessa, jossa hallituksen jäsen on esteellinen äänestämään, ei häntä lasketa lukuun läsnä olevana. Mikäli äänet menevät tasan, ratkaisee puheenjohtajan ääni. Tässä mielessä hallituksen puheenjohtajan mielipiteellä on tärkeä merkitys äänestystilanteissa.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan edellyttää asunto-osakeyhtiölaista poiketen päätösten hyväksymiseksi myös määräenemmistöä. Tällöin voidaan esimerkiksi edellyttää, että päätökseksi tulee mielipide, jota on kannattanut neljä hallituksen jäsentä viidestä. Laissa säädettyä enemmistöpäätöstä lieventävää määräystä ei yhtiöjärjestykseen voida ottaa. Näin ollen vähintään puolet hallituksesta tulee aina saada päätöksen taakse. Yhtiöjärjestyksen määräys yksimielisyydestä hallituksen päätöksenteossa on myös mahdollinen. Tällaisen määräyksen osalta on syytä huomioida, että määräys saattaa vaikeuttaa hallituksen päätöksentekoa monissa tilanteissa.

Jaakko Lindfors

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Läsnäolo-oikeudesta hallituksen kokouksessa

Jokaisella hallituksen jäsenellä on oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa. Poikkeuksen tähän muodostavat luonnollisesti tilanteet, jolloin hallituksen jäsen on esteellinen. Mikäli hallituksen jäsen ei pääse osallistumaan kokoukseen, hänen ei ole mahdollista valtuuttaa ketään osallistumaan omasta puolestaan kokoukseen, sillä läsnäolo-oikeus on henkilökohtainen.

Hallituksen varajäsenet saavat osallistua hallituksen kokoukseen toimiessaan hallituksen varsinaisen jäsenen tilalla. Varajäsenten valmiudet osallistua tarvittaessa hallituksen kokouksiin pysyvät toki parempina, mikäli hallitus sallii varajäsenten olla läsnä kokouksissa muutoinkin. Tällöin on hyvä kuitenkin muistaa, ettei varajäsenillä ole äänioikeutta, mikäli kaikki varsinaiset jäsenet ovat kokouksessa läsnä.

Isännöitsijällä on myös oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa, ellei hallitus päätä toisin. Hallitus voi tarvittaessa sallia myös muidenkin henkilöiden läsnäolon hallituksen kokouksessa. Tämä voi olla tarpeen esimerkiksi silloin, kun hallituksen kokouksessa on tarpeen kuulla jotakin asiantuntijaa.

Tiia Tukiainen

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Asukkaat yhtiökokouksessa

Kevään yhtiökokouskauden kynnyksellä on paikallaan muistuttaa taloyhtiön rakennuksessa asuvien henkilöiden oikeudesta osallistua yhtiökokoukseen tietyissä tilanteissa. Silloin kun yhtiössä on vähintään viisi osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat, on asukkailla oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jos kokouksessa käsitellään järjestyssääntöjä, yhteisten tilojen käyttöä tai sellaista kunnossapito- tai uudistustyötä, joka olennaisesti vaikuttaa asukkaan huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön. Asukkailla on läsnäolo-oikeus kokoukseen tämän kyseisen asian käsittelyn ajan, mutta yhtiökokous voi halutessaan sallia asukkaiden läsnäolon koko kokouksen ajan.

Asukkailla tarkoitetaan niin osakkaiden kuin taloyhtiönkin asuinhuoneistojen vuokralaisia ja heidän mahdollisia alivuokralaisiaan. Sen sijaan esimerkiksi liikehuoneiston vuokralainen ei ole asukas, eikä osallistumisoikeus koske häntä. Jos huoneistossa asuu useita henkilöitä, heidän tulee valita yksi henkilö edustajakseen yhtiökokoukseen.

Näin ollen silloin kun yhtiökokouksessa tullaan käsittelemään esimerkiksi yhtiön autopaikkojen jakoa, talosaunan korjaamista taikka putkiremontin sisältöä ja toteuttamista, tulee yhtiökokouksesta ilmoittaa asukkaille viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. Yhtiöllä ei aina ole ajantasaista tietoa kaikista asukkaista ja siksi onkin riittävää, että yhtiökokousta koskeva ilmoitus asetetaan nähtäville yhtiön ilmoitustauluille.

Asukkaat saavat käyttää kokouksessa puheenvuoroja ja tehdä päätösehdotuksia, mutta äänioikeutta heillä ei tietenkään ole. Yhtiökokouksen pöytäkirjaan on otettava maininta asukkaiden osallistumisesta kokoukseen. Asukkaalla on myös oikeus saada pöytäkirjan jäljennös tai sen ote sellaisesta yhtiökokouksesta, johon hänellä on ollut oikeus osallistua.

Katriina Sarekoski

lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Hyvitys

Asunto-osakeyhtiölaki säätää osakkeenomistajan hyvittämisestä yhtiön kunnossapito- ja uudistushankkeissa. Laki säätää hyvityksen edellytykset, joiden täyttyessä yhtiökokouksen tulee päättää osakkeenomistajan hyvittämisestä. Säännös perustuu osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteeseen.

Osakkeenomistaja on oikeutettu hyvitykseen, jos huoneistossa on nykyisen tai aikaisemman osakkaan toimesta suoritettu vastaava työ, jonka yhtiö suorittaa muissa huoneistoissa ja osakkaan huoneisto voidaan jättää joko kokonaan tai osittain yhtiön urakan ulkopuolelle. Näyttövelvollisuus hyvityksen edellytysten täyttymisestä on osakkaalla. Hyvitys on lähtökohtaisesti yhtiön säästön suuruinen, mutta sitä oikaistaan ns. ikävähennyksellä, joka perustuu rakennusosan tekniseen käyttöikään.  Hyvitys tarkoittaa osakkaan vastikkeenmaksuvelvollisuuden alentamista ja lain säännöksen mukainen toteutustapa olisi vähentää hyvitys osakkeenomistajan hankeosuudesta.  Hyvitys voi olla korkeintaan osakkaan hankeosuuden suuruinen.

Mia Pujals

Johtava lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Vedeneristeen kunnossapitovastuu ja ennallistaminen

Kunnossapitovastuulla tarkoitetaan sitä, kumpi taho – osakas vai yhtiö – on velvollinen korjaamaan, jos rakennuksen tietyssä osassa ilmenee vikaa. Asunto-osakeyhtiölaissa rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät on määritelty yhtiön kunnossapitovastuulle. Huoneiston pintamateriaalit, kuten laatat, ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. Yhtiöjärjestyksellä kunnossapitovastuista on voitu myös poiketa.

Selvää asiaa monimutkaistaa asunto-osakeyhtiölain mukainen ennallistamisvelvollisuus. Yhtiön kunnossapitovastuuseen nimittäin kuuluu sisäosien (eli osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvien osien) ennallistaminen eli korjaaminen yhtiön perustasoon silloin, kun ne ovat vahingoittuneet jonkin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Näin ollen silloin, kun pintamateriaalin vioittuminen on johtunut esimerkiksi yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan eristeen viasta tai sen korjaamisesta, tulee yhtiön korjata sekä rikkinäinen eriste, että pinnat.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Lattiakaivo tulvii, kuka vastaa?

Lattiakaivo on osa perusjärjestelmää ja sen korjaus- ja kunnossapitovastuu kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Osakkaan on kuitenkin hoidettava huoneistoaan huolellisesti. Huoneiston huolellinen hoito pitää sisällään myös lattiakaivon säännöllisen puhdistamisen siltä osin kuin se on mahdollista ilman varsinaisia työkaluja. Osakkaalla on lain mukaan velvollisuus ilmoittaa yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle.

Jos lattiakaivo on tukkeutunut ja vedet ovat valuneet huoneistoon aiheuttaen vesivahingon, vastaa yhtiö vaurion korjaamisesta. Yhtiön vastuulla on vaurioituneiden rakenteiden ja eristeiden korjaaminen sekä pintojen ennallistaminen perustasoon. Jos vaurio on aiheutunut osakkaan huolimattomasta toiminnasta tai pahentunut sen johdosta, ettei osakas ole ilmoittanut lattiakaivon viasta yhtiölle, voi osakas olla vahingonkorvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta. Tällöin yhtiö voi vaatia vaurion korjauskuluja osakkaalta.

Heidi Vitikainen

Lakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Oto-isännöitsijän vastuut ja velvollisuudet

Taloyhtiöllä tulee olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä näin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Isännöitsijän valinta kuuluu aina hallituksen toimivaltaan.

Oto-isännöinnillä tarkoitetaan isännöintitehtävien hoitamista oman toimen ohella. Asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä isännöitsijältä vaadittavasta pätevyydestä, vaan isännöitsijän valinnassa tulisi huomioida taloyhtiön koko, ikä, kunto sekä näiden asettamat vaatimukset. Etenkin pienehköissä taloyhtiöissä oto-isännöitsijä voi olla vaihtoehto ulkopuoliselle ammatti-isännöinnille.

Isännöitsijän tulee tehtävässään noudattaa huolellisuusvelvoitetta ja toimia yhtiön edun mukaisesti. Huolellisuusvelvoitteella tarkoitetaan sitä, että isännöitsijän tulee toimia objektiivisesti arvioiden siten kuin huolellinen isännöitsijä vastaavissa olosuhteissa toimisi. Oto-isännöitsijäkään ei voi vedota siihen, että hän ei oman tietämättömyytensä vuoksi ole voinut ymmärtää jonkin isännöitsijän tehtäviin kuuluvan toimen merkitystä, mutta toimintavelvollisuuksia ja vastuun ankaruutta arvioitaessa isännöitsijän omalla osaamisella ja koulutuksella saattaa olla merkitystä.

Taloyhtiön johtohenkilöiden vahingonkorvausvastuu on tuottamusvastuuta. Isännöitsijä voi siten joutua korvausvelvolliseksi aiheutuneesta vahingosta, jos hän on syyllistynyt tahalliseen tai huolimattomaan tekoon tai laiminlyöntiin tehtäviään hoitaessaan. Oto-isännöitsijänkin on tärkeä huolehtia siitä, että hänellä on riittävä toiminnan vastuuvakuutus aiheutuneen vahingon varalle.

Pia Hosia

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Toiminnantarkastus pienissä taloyhtiöissä

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, mikäli yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei toisin määrätä. Tilintarkastajaa ei nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan tarvitse valita yhtiössä, jossa on alle 30 osakashallintaista huoneistoa, ellei tilintarkastuslaki tai muu laki edellytä tilintarkastajan valintaa taikka vähemmistöosakkeenomistajat sitä vaadi.

Mikäli yhtiössä siis halutaan, että yhtiössä ei valita myöskään toiminnantarkastajaa, tulee yhtiöjärjestyksessä olla tästä nimenomainen määräys. Tulee kuitenkin huomioida, että asunto-osakeyhtiölain mukaan toiminnantarkastaja tulee kuitenkin aina valita, jos vähemmistöosakkeenomistajat (eli osakkaat, joilla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista) sitä vaativat joko varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa on kokouskutsun mukaan käsiteltävä.

Pauliina Haapsaari

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Isännöinti pienessä taloyhtiössä

Jokaisella taloyhtiöllä on oltava hallitus, mutta isännöitsijän valinta ei asunto-osakeyhtiölain mukaan ole pakollista. Yhtiöjärjestykseen voi kuitenkin sisältyä määräys, joka velvoittaa isännöitsijän valintaan.

Jos isännöitsijä on valittu, on hänen huolehdittava kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoidettava yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa lisäksi siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty.

Isännöitsijän ei ole välttämätöntä olla aina ns. ammatti-isännöitsijä. Pienessä yhtiössä isännöintitehtäviä saattaa hoitaa joku yhtiön osakkaista oman toimensa ohella. Isännöintitehtävät tuovat mukanaan kuitenkin myös vastuun siitä, että tehtäviä hoidetaan huolellisesti edistäen yhtiön etua. Henkilökohtaisella osaamisella ja koulutuksella voi olla merkitystä arvioitaessa henkilön toimintavelvollisuuksia ja vastuun ankaruutta.

Määräykset yhtiöön johtoon kuuluvan henkilön korvausvastuusta asunto-osakeyhtiölaissa ovat pakottavia. Näin ollen isännöitsijän lakisääteisiin tehtäviin liittyvää vahingonkorvausvastuuta ei voida sopimuksin kaventaa olipa sitten kyse oto-isännöinnistä tai ammatti-isännöinnistä.

Maria Forsblom

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Taloyhtiön vai isännöintiyrityksen omistamaa tietoa?

Taloyhtiön vaihtaessa isännöintiyritystä kysytään usein, kumpi osapuoli omistaa mm. yhtiön kiinteistöstä kerätyn, isännöintiyrityksen rekistereissä olevan tiedon. Taloyhtiölle voi tulla yllätyksenä, että sillä ei ehkä olekaan omistusoikeutta aivan kaikkeen yhtiötä koskevaan tietoon. Asiasta pitää muistaa sopia jo isännöintisopimusta tehtäessä.

Isännöintipalvelujen yleisten sopimusehtojen (ISE 2007) mukaan taloyhtiö omistaa muun kuin julkisista rekistereistä saatavan tai muutoin yleisesti saatavilla olevan taloyhtiön kiinteistöä koskevan tiedon, joka on luovutettu isännöintiyritykselle. Sen sijaan isännöintiyrityksen sopimussuhteen aikana keräämien tai jalostamien kiinteistön tietojen omistus-, käyttö- ja hyödyntämisoikeudesta on sovittava erikseen. Tällaista tietoa voi olla esimerkiksi isännöintiyrityksen uusiksi dokumenteiksi jalostamat tiedot kiinteistön kunnossapidosta. Uudet tiedot, jotka isännöintiyritys on luonut tai kerännyt, ovat pääsääntöisesti sen omaisuutta, ellei osapuolten kesken toisin sovita.

Tietojen omistusoikeudesta kannattaa siis sopia jo silloin, kun uutta isännöintisopimusta tehdään. Samalla kannattaa sopia myös siitä, että tiedot on aikanaan siirrettävä sähköisenä versiona uudelle isännöintiyritykselle tai taloyhtiölle itselleen.

Katriina Sarekoski

Lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

 

Ilmalämpöpumppu osakasmuutostyönä

Kuuma kesä on saanut monet pohtimaan ilmalämpöpumpun asennusta asuntoon. Taloyhtiössä tulee kuitenkin muistaa, että osakkeenomistaja tarvitsee ilmalämpöpumpun asennukselle taloyhtiön luvan myös tilanteessa, jossa ulkoyksikkö asennetaan huoneistoparvekkeelle. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta taas seuraa, että kun lupa annetaan yhdelle, pitää lupa myöntää myös muille vastaavassa asemassa oleville. Tästä syystä asiaa ensimmäistä kertaa käsiteltäessä, suositellaan, että päätös tehdään yhtiökokouksessa. Tämän jälkeen hallitus käsittelee tulevat pyynnöt yhtiökokouksen päätöksessä asetetuissa raameissa.

Osakkaan muutostyö ei saa aiheuttaa haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai toisille osakkaille. Lupaa annettaessa tulee siten huomiota kiinnittää muun muassa ulkoyksikön sijoituspaikkaan, laitteen äänitasoon sekä kondenssivesien poisjohtamiseen. Mahdollinen viranomaislupavaatimus tulee tarkastaa paikalliselta rakennusvalvontaviranomaiselta.

Kunnossapitovastuu osakasmuutoksesta on osakkeenomistajalla. Tämä on hyvä kirjata osakkaalle annettuun lupapäätökseen muiden ehtojen ohella. Vastuu voidaan selkeyden vuoksi myös kirjata yhtiöjärjestykseen.

Mia Pujals

Johtava lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Osakekirjan katoaminen

Joskus käy niin, että osakekirja syystä tai toisesta katoaa. Tällöin kadonneen osakekirjan tilalle täytyy painattaa uusi osakekirja.  Ennen uuden osakekirjan tilaamista, tulee kadonnut osakekirja kuolettaa kuten laissa asiakirjain kuolettamisesta säädetään. Käytännössä kuolettaminen tapahtuu hakemuksella yhtiön kotipaikan käräjäoikeudessa. Osakekirjan kuolettamista koskeva oikeuden päätös on esitettävä uutta osakekirjaa yhtiöltä vaadittaessa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan uutta osakekirjaa annettaessa kuoletetun osakekirjan sijaan, on siitä oltava maininta osakekirjassa.

Kun uusi osakekirja on painatettu, tulee päätösvaltaisen hallituksen allekirjoittaa ja päivätä osakekirja ennen kuin se luovutetaan osakeluetteloon merkitylle osakkaalle. Allekirjoitusten katsotaan antavan lisävarmistusta osakekirjan aitoudelle. Päiväykseksi merkitään osakekirjan tosiasiallinen allekirjoituspäivä. Kadonneen osakekirjan uusimisesta aiheutuneista kuluista vastaa osakas.

Jaakko Lindfors

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Yhdenvertaisuus osakasmuutostöissä

Asunto-osakeyhtiölain yksi kantava periaate on osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimus. Yhdenvertaisen kohtelun periaate edellyttää, että kaikkia samassa asemassa olevia osakkeenomistajia on kohdeltava samalla tavoin. Yhdenvertaisen kohtelun periaate on otettava kaikessa yhtiön toiminnassa huomioon, mutta mitä periaate käytännössä tarkoittaa?

Otetaan esimerkiksi ilmalämpöpumpun asentaminen osakasmuutostyönä. Osakkeenomistajan muutostyösoikeus rajoittuu asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan hallitsemaan huoneistoon. Koska ilmalämpöpumppuasennus ulottuu osakkeenomistajan hallitseman huoneiston ulkopuolelle, on luvan myöntäminen yhtiön harkintavallassa.

Lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaate edellyttää, että jos lupa myönnetään yhdelle osakkeenomistajalle, tulisi vastaava lupa myöntää kaikille. Huoneistojen osakkeenomistajat voivat olla kuitenkin toisiinsa nähden erilaisessa asemassa esimerkiksi huoneiston sijainnin suhteen. Mikäli lupaa ei voida esimerkiksi teknisten syiden vuoksi myöntää kaikille osakkeenomistajille, ei tämä vielä välttämättä tarkoita yhdenvertaisuuden loukkausta.

Esimerkiksi kerrostaloyhtiössä ilmalämpöpumppua ei yleensä saa asentaa yhtiön julkisivulle vaan se tulisi asentaa parvekekaiteen sisäpuolelle. Parvekkeelliset ja parvekkeettomat huoneistot ovat tällöin eri asemassa toisiinsa nähden. Luvan myöntäminen vain parvekkeellisille huoneistoille ei mielestämme loukkaa yhdenvertaisuutta, koska tämä voidaan perustella teknisin ja julkisivullisin syin.

Toisinaan osakkeenomistajan muutostyö voi olla sellainen, että se olisi periaatteessa kaikissa huoneistoissa mahdollista toteuttaa, mutta teknisten seikkojen vuoksi lupa voidaan myöntää vain rajoitetulle joukolle. Esimerkiksi yhtiön sähköjärjestelmän kapasiteetti tulee monesti vastaan pohdittaessa mahdollisuuksia myöntää osakkeenomistajalle lupa latauspisteen asentamiseksi. Tämäkään ei tarkoita vielä sitä, ettei lupaa voitaisi myöntää kenellekään. Yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi yhtiön tulisi tiedustella osakkailta, keillä on kiinnostusta mainitunlaisen muutostyön tekemiselle. Lupa voidaan myöntää, jos kapasiteetti luvan myöntämisen hetkellä riittää kaikille lupaa pyytäville. Lupa tulisi tällöin myöntää ainoastaan toistaiseksi voimassa olevana varaumin yhtiön oikeudesta tietyin edellytyksin peruuttaa lupa.

Yhdenvertaisenkohtelun arvioinnissa on siten aina huomioita tapauskohtaiset olosuhteet. Vaikka pyrkimyksenä on toimia mahdollisimman yhdenvertaisesti, ei nallekarkkeja voi aina jakaa tasan.

Maria Forsblom

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Mitä tarkoittaa perustaso?

Jos esimerkiksi kylpyhuoneen kosteuseristys pettää ja seurauksena on kosteusvaurio, tulee yhtiön lähtökohtaisesti kuivata rakenteet ja korjata vedeneriste sekä ennallistaa kylpyhuoneen pinnat yhtiön ns. perustasoon saakka. Perustaso määrittää sen, mihin laatutasoon yhtiön tulee pinnat korjata eli ennallistaa.

Perustaso määräytyy lähtökohtaisesti huoneiston alkuperäisen tason mukaan. Yhtiön perustaso on voinut kuitenkin muuttua, mikäli yhtiö on esimerkiksi peruskorjauksen yhteydessä korjannut pinnat kaikkiin huoneistoihin alkuperäisestä poikkeavaan uuteen tasoon tai perustason muutoksesta on tehty nimenomainen päätös. Perustaso voi myös määräytyä yhtiön tekemän yksittäisen korjaustoimenpiteen perusteella, eli yhtiön perustaso on voinut muuttua yhtiön aiemmassa vastaavassa tilanteessa tekemän korjauksen perusteella.

Osakkeenomistajien tekemillä remonteilla ei ole merkitystä yhtiön noudattamaa perustasoa määriteltäessä.

Pauliina Haapsaari

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Kylpyhuoneen käyttöikä lopussa

AOYL:n mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu mm. rakenteet, lattiakaivot ja vedeneristeet. Näin ollen myös yhtiön intressissä on pitää huolta kylpyhuoneiden kunnosta. Kosteusvauriohan syntyy useimmiten niin, että kosteus pääsee vedeneristeen läpi rakenteeseen, jolloin yhtiön kunnossapitovastuulla on sekä vaurion korjaaminen että pintojen ennallistaminen.

Kylpyhuoneen käyttöiän määrityksessä voi käyttää apuna KH-korttia 90–00403, Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Märkätilojen käyttöikä on yleensä noin 25 vuotta.

Huolellinen yhtiö ennakoi tulevia korjaustarpeita ja ryhtyy kartoittamaan sekä kunnostamaan märkätiloja niiden lähestyessä käyttöikänsä loppua. Kosteusvaurioiden korjaaminen tulee kustantamaan yhtiölle eli kaikille osakkaille yleensä huomattavasti enemmän kuin kylpyhuoneiden kunnostaminen ennen kosteusvauriota.

Yhtiöllä on muutama vaihtoehto kylpyhuoneiden korjauksessa etenemiselle:

  1. Teetetään kaikkiin kylpyhuoneisiin kunnostus kerralla
  2. Tehdään kaikkiin kylpyhuoneisiin kosteusmittaukset ja tulosten mukaan jaetaan kylpyhuoneet kiireellisyysluokkiin ja remontoidaan muutaman vuoden sisällä pienemmissä erissä kaikki kylpyhuoneet

Huonoimpana vaihtoehtona voidaan pitää sitä, että odotetaan korjaustarvetta (kosteusvaurio) ja korjataan vasta sitten kylpyhuoneet yksitellen isommilla kustannuksilla.

Taloyhtiö, joka ennakoi korjaustarpeita säilyttää arvonsa niin osakkaiden, mahdollisten ostajien kuin lainanantajien silmissä.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Yhtiökokouksen pöytäkirjan allekirjoittamisesta

Lain mukaan yhtiökokouksesta tulee laatia pöytäkirja, jonka on viimeistään neljän viikon kuluttua kokouksesta oltava osakkaiden nähtävänä. Pöytäkirjan allekirjoittaa yhtiökokouksen puheenjohtaja ja vähintään yksi pöytäkirjantarkastajaksi valittu henkilö. Käytännössä pöytäkirjantarkastajia valitaan usein kaksi. Tällöin molempien tarkastajien on allekirjoitettava pöytäkirja. Jos kokoukselle on valittu sihteeri, hyvän kokouskäytännön mukaista on, että myös sihteeri allekirjoittaa pöytäkirjan.

Pöytäkirjantarkastajan tehtävänä on tarkastaa, että pöytäkirja vastaa kokouksen kulkua ja kokouksessa tehtyjä päätöksiä. Jos pöytäkirjantarkastaja katsoo, ettei pöytäkirja joltain osin vastaa yhtiökokouksen kulkua, hän voi pyytää puheenjohtajaa tai sihteeriä tekemään pöytäkirjaan muutoksia. Vaikka kirjausta ei suostuttaisi muuttamaan, pöytäkirjantarkastajan on silti allekirjoitettava pöytäkirja. Tällaisessa tilanteessa pöytäkirjantarkastaja voi kuitenkin merkitä eriävän näkemyksensä pöytäkirjaan tai sen liitteeksi.

Pöytäkirjan tarkastajan ei tulisi olla allekirjoittamatta pöytäkirjaa pelkästään sillä perustella, että hän on eri mieltä yhtiökokouspäätöksen asiallisesta sisällöstä. Jos pöytäkirjantarkastaja kieltäytyy allekirjoittamasta pöytäkirjaa, voidaan seuraavassa yhtiökokouksessa valita uusi tarkastaja. Uuden tarkastajan on oltava henkilö, joka on ollut läsnä ensimmäisessä yhtiökokouksessa ja joka voi siten todeta pöytäkirjan kokouksen kulun mukaiseksi.

Heidi Vitikainen

Lakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Sijaisasunnon kustannukset

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät. Vesivahingon sattuessa yhtiöllä on velvollisuus ryhtyä korjaamaan vahingoittuneita rakenteita. Useasti kuvitellaan, että yhtiön vastuulla on lisäksi kustantaa asukkaan sijaisasuminen huoneiston kunnostamisen ajaksi.

Kun huoneistossa on tapahtunut vesivahinko tai muu vahinko, on arvioitava, voidaanko huoneistossa asua korjausten aikana. Arviointiin vaikuttaa vahingon sekä korjaustoimenpiteiden laajuus. Kun vahinko on huoneistossa niin laaja, että asukkaan täytyy muuttaa sijaisasuntoon korjaustoimenpiteiden ajaksi, tulee asukkaan ottaa yhteyttä omaan vakuutusyhtiöönsä. Asukas voi saada sijaisasunnon ja muuttokustannusten korvauksen omalta vakuutusyhtiöltä. Asunnon on oltava vakuutusyhtiön mielestä asumiskelvoton, jotta vakuutus korvaisi sijaisasunnon ja muuttokustannukset. Taloyhtiö eikä taloyhtiön vakuutus korvaa asukkaan sijaisasumiskustannuksia.

Ville Hopsu

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Talkoolaisten vakuuttaminen

Etenkin pienemmissä taloyhtiöissä saatetaan tehdä osa kunnossapitotoimista talkootyön merkeissä. Usein tämä tarkoittaa esim. piha-alueiden kunnossapitotoimia keväisin ja syksyisin. Joissakin yhtiöissä talkootöitä tehdään laajemminkin. Asukkaat saattavat esimerkiksi hoitaa itse talvella lumityöt ja liukkaudentorjunnan. Talvikunnossapidon osalta keskitytään usein yhtiön vastuuseen ulkopuolisille aiheutuneisiin vahinkoihin, mutta unohdetaan talkootöiden tekijöille mahdollisesti aiheutuvat vahingot.

Liukkaalla yhtiön pihalla voi liukastua myös se talkoolainen, joka on hiekoittamassa yhtiön jäistä piha-aluetta.  Tällaisia tapaturmia varten yhtiön on syytä ottaa talkoolaisia varten talkoovakuutus. Taloyhtiön talkoovakuutus korvaa talkootyön tai muun palkattoman työn aikana asukkaille sattuneet vahingot, kuten esimerkiksi edellä mainitun liukastumisen, tikkailta putoamisen tai muun äkillisen tapaturman aiheuttaman vamman. Talkoovakuutuksen osalta on huomioitava, että talkoissa on kyse palkattomasta työstä. Mikäli talkoista maksetaan palkkaa tai muuta vastiketta, tulee sitä varten ottaa työtapaturmavakuutus.

Jaakko Lindfors

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Laajakaistayhteydestä yhtiölle aiheutuvien kustannusten kattaminen

Maksetaanko taloyhtiössänne laajakaistasta yhtiövastikkeella vai erillisen laajakaistavastikkeen mukaan?

Huoneistokohtainen laajakaistayhteys on nykyaikaa ja yhtiön toimesta tehtävä tiedonsiirtoverkon asentaminen rakennukseen kuin myös laajakaistapalvelun käyttöönotto laajakaistayhteyttä varten katsotaankin tavanomaiseksi uudistukseksi, josta yhtiökokous voi päättää enemmistöpäätöksellä.

Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole erillistä laajakaistavastiketta, katetaan laajakaistayhteydestä yhtiölle aiheutuvat kustannukset yhtiöjärjestyksessä määrätyn perusteen mukaisesti määräytyvällä yhtiövastikkeella. Jos vastikeperuste määräytyy esimerkiksi huoneistojen pinta-alojen mukaan, tarkoittaa tämä käytännössä sitä, että suurempien asuntojen osakkeenomistajat maksavat laajakaistasta enemmän kuin pienten huoneistojen osakkeenomistajat, vaikka palvelu on käytännössä kaikille sama.

Yhtiöjärjestykseen on mahdollista lisätä erillinen laajakaistavastike, jonka mukaan ko. vastikkeen perusteena on niiden huoneistojen lukumäärä, johon laajakaistayhteys on asennettu, ja laajakaistayhteydestä yhtiölle aiheutuvat käyttö- ja liittymiskustannukset jaetaan tasan em. huoneistojen kesken. Erillinen laajakaistavastikepykälä on mahdollista lisätä yhtiöjärjestykseen yhtiökokouksen 2/3 määräenemmistöpäätöksellä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole säädetty toisin. Ko. päätös ei edellytä kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.

On hyvä huomata, että erillisellä laajakaistavastikkeella voidaan kattaa palvelun käyttö- ja liittymiskulut, mutta tiedonsiirtoverkon asentamiseen liittyvät kulut on maksettava yhtiövastikkeella.

Pauliina Haapsaari

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Sähköisten lukitusjärjestelmien kulkutiedot

Digitalisaatio on tuonut mukanaan monenlaisia uusia työkaluja arkipäiväisten asioiden hallintaan. Taloyhtiöissä uudenaikaiset sähköiset lukitusjärjestelmät mahdollistavat monenlaisia käyttötarkoituksia. Kadonnut avain voidaan koodata pois lukitusjärjestelmästä, tai pääsy yhtiön saunatiloihin mahdollistetaan tietyllä avaimella vain avaimen haltijan oman saunavuoron aikana.

Sähköisen lukitusjärjestelmän yhteydessä voidaan puhua myös sähköisestä kulunvalvonnasta, sillä lukitusjärjestelmään jää lokitiedot käyttäjästään. Näin ollen järjestelmät mahdollistavat sen selvittämisen, että kenelle luovutetulla avaimella on milloinkin kuljettu tietystä ovesta. Lukitusjärjestelmään tallentuva kulkutieto on sellaista henkilötietoa, jonka osalta tietosuoja-asetuksen vaatimukset tulee huomioida. Kulkutietoja kerätään lähtökohtaisesti rikosten selvittämistä varten. Näin ollen kuka tahansa, esimerkiksi hallituksen jäsenet, eivät voi tarkastella kulunvalvonnan henkilötietoja, vaan näitä tietoja voivat vallitsevan näkemyksen mukaan tutkia vain esitutkintaviranomaiset.

Jaakko Lindfors

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Hallituksen päätöksenteko digiajassa

Taloyhtiömaailman digitalisoituessa hallituksen kannattaa muistaa lain sallima mahdollisuus tehdä päätöksiä varsinaista hallituksen kokousta pitämättä. Kyseessä voi olla esimerkiksi päätöksen tekeminen sähköpostikirjeenvaihdon perusteella. Muita vaihtoehtoisia tapoja päätöksentekoon ovat myös puhelinkokous tai päätöspöytäkirjan kierrättäminen hallituksen jäsenten allekirjoitettavana. Yhtä lailla mahdollista on, että tarvittaessa osa hallituksen jäsenistä osallistuu hallituksen kokoukseen esimerkiksi Skypen avulla.

Tämä menettely mahdollistaa nopean päätöksenteon, mikä voi olla tarpeen jossain yksittäisessä asiassa esimerkiksi vesivahinkotilanteessa. Samoin kuin hallituksen kokouksissakin, kaikille hallituksen jäsenille on varattava mahdollisuuksien mukaan tilaisuus osallistua asian käsittelyyn. Miten siis menetellä, jos jollain hallituksen jäsenellä ei olekaan sähköpostia käytössään ja päätös haluttaisiin tehdä sähköpostia käyttäen? Tällöin sähköpostikokousta voidaan täydentää esimerkiksi puhelinkokouksella, jotta myös sähköpostittomat hallituksen jäsenet saavat äänensä kuuluviin.

Tärkeää on muistaa kirjata varsinaista kokousta pitämättä tehty hallituksen päätös tai päätökset, allekirjoittaa, numeroida ja säilyttää ne koko yhtiön olemassaolon ajan, samalla tavoin kuin hallituksen kokouspöytäkirjatkin.

Katriina Sarekoski

lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

0 kommenttia

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti

Käytämme evästeitä, jotta voimme tarjota mahdollisimman hyvän käyttäjäkokemuksen.
Käyttämällä sivustoa hyväksyt evästeiden käytön. Lue lisää