Valvonta osakasremonteissa

Tässä artikkelissa tarkastellaan taloyhtiön teettämää valvontaa osakasremonteissa. Tässä osakasremontilla tarkoitetaan osakkaan tekemää tai teettämää kunnossapito- tai muutostyötä osakehuoneistossa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa tällaisia osakasremontteja. Yhtiön valvonta koskee paitsi yhtiön yhteistä etua niin myös sitä, että toisten osakkaiden asettamat lakiin perustuvat ehdot täyttyvät.

,Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan taikka viranomaisten asettamia ehtoja. Laissa puhutaan oikeudesta, mutta käytännössä valvonta on yhtiön velvollisuus. Pahimmillaan valvonnan laiminlyönti voi johtaa hallituksen tai isännöitsijän korvausvastuuseen.

Valvonta ei vaikuta kunnossapitovastuuseen tai vähennä tekijän vastuuta suorittamastaan työstä. Mikäli osakkaan kunnossapito- tai muutostyö aiheuttaa vahingon, ei osakas välty korvausvastuulta sillä perusteella, että työtä on valvonut yhtiön hyväksymä valvoja. Valvojan käyttäminen voi toki vaikuttaa tuottamusarviointiin, joka tehdään vahingonkorvausvastuita arvioitaessa.

Mitä valvonnan tulisi pitää sisällään

Osakkaan kunnossapito- tai muutostyötä valvoessaan yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Käytännössä huolellisen valvojan tehtävä on arvioida suunnitteluntarve ja valvoa, että mahdolliset suunnittelijat ja urakoitsijat ovat päteviä ja että huoneistossa tehdään se työ, joka taloyhtiölle on ilmoitettu. Lisäksi olisi syytä sopia, että valvoja arvioi taloyhtiön riskit ja kunnossapitovastuukysymykset. Valvojaksi olisikin hyvä valita taho, joka pystyy ottamaan kantaa myös muihin kuin teknisluontoisiin kysymyksiin, esimerkiksi osakkaiden yhdenvertaisuuteen sekä työn kustannusvaikuttavuuteen pitkällä aikavälillä. Yhtiön valvojan tehtäviin ei pääsääntöisesti kuulu lopputuloksen esteettinen tarkistaminen.

Vaikka taloyhtiö asettaa valvojan roolissa työlle tiettyjä vaatimuksia ja kriteerejä, ei valvoja konkreettisesti valvo asennustyötä työmaalla. Valvojan tehtävä on enemmänkin jälkikäteistä ja tarkastusluonteista. Osakas tai hänen käyttämä urakoitsija on velvollinen suorittamaan työt viranomaismääräyksiä ja hyvää rakennustapaa noudattaen.

Kiteytettynä yhtiön valvonta osakasremonteissa on taloyhtiön riskien näkökulmasta tapahtuvaa etukäteistä vaatimusten asettamista ja jälkikäteistä työn tarkastamista. Valvonta ei poista muiden toimijoiden, kuten osakkaan, urakoitsijan tai suunnittelijan, vastuuta.

Kuka valvoo ja missä laajuudessa

Lain mukaan osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista. Näin ollen valvonta on huoneistoremonttia tekevän osakkaan kannalta myös kustannuskysymys. Yhtiöllä on näyttövelvollisuus kustannusten tarpeellisuudesta.

Varsinkin suuremmissa kunnossapito- ja muutostöissä osakkailla on oma valvoja eikä laki estä sitä, että osakkaan valvoja voisi toimia myös yhtiön valvojana vaan tämä on usein tarkoituksenmukaista. Yhtiön on toki varmistuttava siitä, että osakkaan valvojalla on edellytykset valvoa myös yhtiön ja toisten osakkeenomistajien etua lain edellyttämällä tavalla. Voidaan kuitenkin katsoa, että yhtiöllä on jonkinlainen perusteluvelvollisuus, mikäli yhtiö ei pidä osakkaan omaa valvojaa riittävän pätevänä yhtiön valvojaksi. Valvojan ja remontoivan osakkaan läheinen sukulaisuussuhde voi esimerkiksi olla seikka, joka perustellusti aiheuttaa epäilystä siitä, onko valvoja oikea henkilö valvomaan myös yhtiön etua. Mikäli osakkaan valvoja katsotaan olevan pätevä myös yhtiön valvojaksi, on suositeltavaa että yhtiö tekee valvojan kanssa tästä kirjallisen sopimuksen.

Valvonnan laajuus tulee aina arvioida tapauskohtaisesti. Pienimmissä remonteissa kuten esimerkiksi parketin asennuksessa paikanpäällä tapahtuva valvontakäynti ei ole normaalitapauksessa perusteltua. Tällöin puhutaan ns. asiakirjavalvonnasta. Asiakirjavalvonnalla tarkoitetaan valvontaa, jossa taloyhtiö edellyttää osakkaan toimittavan esimerkiksi yksittäisestä hanan asennuksesta laskukopion, josta yhtiö voi todeta, että hana on remontti-ilmoituksen mukainen ja että hanan asennuksen on tehnyt remontti-ilmoituksessa mainittu osaavaksi todettu henkilö. Vaikka pienissä remonteissa asiakirjavalvonta on riittävä, niin laajemmat remontit edellyttävät yleensä useita ja useamman tahon suorittamia valvontakäyntejä. Kylpyhuoneremonttien osalta asiantuntija-apua on syytä käyttää ainakin vesieristystarkastuksessa.

Valvonnan suunnitelmallinen järjestäminen

Saatuaan osakkaan kunnossapito- tai muutostyöilmoituksen isännöitsijän ja hallituksen tulee päättää, miten valvonta suoritetaan; tarvitaanko ulkopuolista valvojaa, onko osakkaan valvoja pätevä myös yhtiön valvojaksi, tarvitaanko valvontakäyntejä vai riittääkö asiakirjavalvonta.

Tarkoituksenmukaista on, että osakkaita pyydetään jo remontti-ilmoituksessaan ottamaan kantaa siihen, miten valvonta heidän näkemyksensä mukaan tulisi järjestää. Koska isännöinnin tehtävä taloyhtiössä on organisoida taloyhtiön operatiivinen toiminta, on isännöitsijä se taho, joka viimekädessä määrittää kulloinkin tarvittavan valvontamenettelyn ja siihen tarvittavan henkilöstön. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä isännöitsijä ja hallitus ovatkin jo ennen konkreettista tapausta yleisellä tasolla pohtineet valvonnan hoitamista ja miettineet ketä toimijoita lähtökohtaisesti käytetään. Vuoropuhelu valvonnasta jo ennen remontin aloittamista ehkäisee erimielisyyksien syntymisen.