Urakoitsijoita menee konkurssiin vuosittain ja taloyhtiöt kärsivät

Ensimmäinen merkki taloyhtiölle urakoivan rakennusliikkeen talousvaikeuksista voi olla, että urakoitsija mahdollisine aliurakoitsijoineen katoaa työmaalta ja työmaa jää heitteille. Tapauksia on useita vuosittain.

Jos velkoja hakee urakoitsijaa konkurssiin, urakoitsija ilmoittaa siitä asiakkaalleen. Ilmoitus voi tulla täytenä yllätyksenä.

– Urakkasopimusta tehtäessä luottotiedot ja tilinpäätökset saattavat olla kunnossa eikä yrityksellä ole verovelkaa. Silti voi tulla äkillinen käänne, kertoo asianajaja, varatuomari Kimmo Rytkönen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanervasta.

Yhtiöllä saattaa olla monta työmaata käynnissä, eikä rahaa tule mistään menojen kattamiseen. Urakkariidat voivat viivästyttää saatavien perimistä.

Tieto konkurssista voi olla järkytys taloyhtiön asukkaille. Pahimmillaan putkiremontti jää puolitiehen ja asunnoissa on rakenteita auki. Siksi on tärkeää, että taloyhtiö aloittaa tilanteesta tiedottamisen asukkailleen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.

Kun urakoitsijasta on jätetty konkurssihakemus, taloyhtiön on ensin odotettava, että käräjäoikeus asettaa yhtiön konkurssiin ja määrää sille pesänhoitajan. Käsittelyaikaan vaikuttaa, hakeeko konkurssia yritys itse vai sen velkoja.

Sen jälkeen taloyhtiö tarvitsee konkurssipesältä tiedon, sitoutuuko se urakkasopimukseen eli aikooko se viedä urakan loppuun.

– Yleensä urakkasopimus joudutaan purkamaan. Tilaajalla on siihen perusteet, jos toinen osapuoli ei sitoudu sopimukseen, Rytkönen kertoo.

Sopimuksen purkamisen johdosta taloyhtiön on järjestettävä työmaalla haltuunottokatselmus. Siinä kirjataan ylös työmaan valmiusaste ja virheet. Lisäksi kartoitetaan työmaalla olevat materiaalit, kalusto ja tarvikkeet.

Konsultin apu tarpeen konkurssitilanteessa

Rytkönen suosittelee taloyhtiötä hankkimaan neuvonantajakseen rakennusteknisen konsultin jo katselmusvaiheessa.

– Konsultti on taloyhtiön luottopeluri, joka osaa kartoittaa työmaan valmiuden ja avaa keskustelut urakan jatkajien suuntaan.

Kun työmaa seisoo konkurssin takia, asukkaiden päällimmäisenä huolena on saada työt käyntiin mahdollisimman nopeasti.

Ulkopuolinen konsultti voi olla isännöitsijän apuna uuden tarjouspyynnön tekemisessä.

– Urakoitsijalla voi olla houkutus hinnoitella työ reippaammin, kun tilaaja on hankalassa asemassa. Hintaneuvottelussa tarvitaan asiantuntemusta, Rytkönen sanoo.

Urakkamalli saattaa vaihtua riippuen työmaan tilanteesta. Jos pääurakoitsijaa ei ole, taloyhtiön voi olla järkevää kysyä töihin aiemmin työmaalla olleita aliurakoitsijoita.
Kun tarjoukset on saatu, yhtiökokous päättää uudesta urakoitsijasta ja työt pääsevät jatkumaan.

Korvauksia voi hakea vakuutusyhtiöltä

Urakan jatkamisen ohella toinen iso kysymys on, kuka maksaa mahdolliset vahingot.

Kesken jääneessä urakassa korvattavia vahinkoja ovat alkuperäisen urakan ylittävät loppuunsaattamisen kulut, selvittelykulut, virheiden korjauskulut, mahdollisesti jo tapahtuneiden viivästysten viivästyssakot ja muut mahdolliset purusta aiheutuneet vahingot.

Vahinkojen korvaamisessa ratkaisevia ovat taloyhtiön ja urakoitsijan vakuutukset.

Uudiskohteissa perustajaurakoitsija ottaa niin sanotun suorituskyvyttömyysvakuutuksen, joka tunnetaan myös rakennusvirhevakuutuksena.
Se suojaa taloyhtiön osakkaita perustajaosakkaan maksukyvyttömyydeltä, jos talosta paljastuu valmistumisen jälkeen rakennusvirheitä. Yleensä perustajaosakas on samalla perustajaurakoitsija. Vakuutus on voimassa kymmenen vuotta.

Vastuuvakuutus korvaa virheet

Vanhan taloyhtiön kannalta oleellisia vakuutuksia ovat urakoitsijan vastuuvakuutus ja takausvakuutus. Vastuuvakuutus kertoo käytännössä, paljonko tilaaja voi saada korvauksia urakoitsijan aiheuttamista vahingoista. Se ei ole pakollinen, mutta yleensä rakennusliikkeellä on sellainen.

Konkurssi ei estä korvausten hakemista vastuuvakuutuksesta.

– Urakoitsijalta kannattaa aina pyytää vastuuvakuutustodistus ennen töiden aloittamista, palvelujohtaja Jani Korhonen Howden Finland Oy:stä sanoo.

Howden Finland on yritysten ja kiinteistöjen vakuutuksiin erikoistunut yhtiö.

Vastuuvakuutus kattaa urakoitsijan virheiden aiheuttamat vahingot, esimerkiksi vesivahingot. Siitä ei ole kuitenkaan apua konkurssitilanteessa, jos vakuutusehdot täyttäviä virheitä ei voida osoittaa.

Urakan keskeytyessä taloyhtiön turvana on urakoitsijan asettama vakuus. Se tarkoittaa joko takausvakuutusta tai omavelkaista pankkitalletusta, jotka urakoitsija on maksanut taloyhtiölle ennakkoon.

Jos urakoitsijalta jää työ kesken, taloyhtiö voi pidättää vakuuden kokonaan tai osittain. Se kattaa tyypillisesti kuitenkin vain pienen osan urakan koko hinnasta.
Taloyhtiö voi viime kädessä hakea korvauksia käräjäoikeudessa, jos konkurssipesä kiistää saatavat.

Taloyhtiöt ovat alivakuutettuja konkurssin varalta

Konkurssitilanteessa taloyhtiö voi turvautua myös omaan vakuutusyhtiöönsä – ainakin teoriassa. Käytännössä taloyhtiöt on keskimäärin huonosti vakuutettu urakoitsijan konkurssin varalta, sanoo Korhonen:

– Usein taloyhtiöissä kiinteistövakuutus ei korvaa virheen seurannaisia eli esimerkiksi rakennusvirheestä johtuvia vahinkoja.

Hän suosittelee yhtiöitä tarkistamaan kiinteistövakuutustensa ehdot. Jotkut markkinoilla olevat niin sanotut all risk -vakuutukset korvaavat esimerkiksi urakoitsijan aiheuttaman vesivahingon. Ne ovat 10–20 prosenttia kalliimpia kuin perusvakuutukset.

Urakoitsijan luottotietoja kannattaa seurata urakan aikana

Konkurssin sattuessa korvausten saaminen urakoitsijalta voi siis olla hankalaa. Niinpä taloyhtiön kannalta oleellista on ennakointi.

Taloyhtiön kannattaa perehtyä hyvissä ajoin urakoitsijan tietoihin. Tilaajavastuulaki velvoittaa taloyhtiötä selvittämään etukäteen, että urakoitsija täyttää lakisääteiset velvoitteensa.
Selvitykseen sisältyvät muun muassa kaupparekisteriote ja verovelkatodistus.

– Myös luottotiedot on aina syytä tarkistaa ja niitä kannattaa seurata myös urakan aikana, varatuomari Rytkönen sanoo.

Maksukyvyttömyysrekisteristä voi hakea tietoja yritysten konkursseista ja yrityssaneerauksista. Palvelu on maksuton. Luottotietorekisterien käyttö on puolestaan maksullista.

– Tilaajavastuulain edellyttämät selvitykset eivät anna koko kuvaa yrityksestä. Kannattaa tutustua myös urakoitsijan referensseihin. Rakennusalalla piirit ovat pienet, joten tieto liikkuu, Rytkönen opastaa.

Urakan käynnistyttyä taloyhtiön on syytä olla tarkkana, ettei makseta tekemättömästä työstä.

– Kukin maksuerä tulee maksaa urakoitsijalle vasta, kun työvaihe on saatettu loppuun ja tilaaja on sen hyväksynyt, Rytkönen muistuttaa.

Lähde: https://www.kotitalolehti.fi/urakoitsijan-konkurssi-voi-tulla-taloyhtiolle-kalliiksi/

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle kahden viikon välein!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

älylämmitys

10.2.2023

Kaupallinen yhteistyö

Älylämmitys hillitsi satavuotiaan taloyhtiön energiankulutusta

Helsinkiläiseen taloyhtiöön asennettiin Wattisen älylämmitys. Sen ansiosta talovanhus käyttää nyt 15 prosenttia vähemmän lämmitysenergiaa kuin aiemmin.

DNA ja Wattinen

25.9.2023

Taloyhtiötapahtuma 2024

Vuoden 2024 Taloyhtiötapahtuman suunnittelu on työn alla. Tapahtuma on taloyhtiöiden asiantuntijoiden seminaari-, neuvonta-, sekä näyttelytapahtuma, joka järjestetään 44:ttä kertaa vuoden 2024 huhtikuussa Helsingin Messukeskuksen Siivessä.

ilmastonmuutos vaikuttaa

11.4.2023

Kuukauden kasvo: Pienillä teoilla on iso vaikutus

Ilmastonmuutos vaikuttaa tulevaisuudessa myös suomalaisten asumiseen. Meteorologi ja tietokirjailija Kerttu Kotakorpi kannustaa taloyhtiöitä varautumaan olosuhteiden muutoksiin ajoissa. Ilmastonmuutosta on mahdollista hillitä pienilläkin keinoilla.

energia-avustuksia

31.3.2023

Taloyhtiöt käyttivät innokkaasti energia-avustuksia

Taloyhtiöt saivat viime vuonna tukea energiatehokkuutta edistäviin korjauksiin 60 miljoonaa euroa, kertoo ARA. Taloyhtiöt hakivat erityisesti energia- ja latausinfra-avustuksia. Myös esteettömyyskorjauksiin myönnettiin paljon avustuksia.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti