Tyhjiä asuntoja on yhä enemmän

OP Ryhmän tuoreen asuntomarkkinakatsauksen mukaan Suomen asuntokannasta 11,4 prosenttia on vailla vakituista asukasta. Tilastokeskuksen mukaan vailla vakituista asukasta oli yli 357 000 asuntoa vuonna 2020. Asuntomarkkinatutkimusten mukaan tyhjien asuntojen luonnollinen osuus asuntokannasta olisi noin viisi prosenttia.

Vailla vakituista asukasta oleviin asuntoihin lukeutuu tyhjillään olevien asuntojen lisäksi ainakin kakkosasuntoja tai lyhytaikaisessa vuokrauskäytössä olevia asuntoja eli esimerkiksi Airbnb-asuntoja.

Suhteellisesti vähiten tyhjiä asuntoja on suuremmissa kaupungeissa ja niiden lähialueilla. Kaupunkimaisissa kunnissa vailla vakituista asukasta on 9,7 prosenttia, taajaan asutuissa kunnissa 13,9 prosenttia ja maaseutumaisissa kunnissa 18,4 prosenttia.

– Asuntomarkkinoiden toiminnan kannalta on toki tärkeää, että asuntokannassa on myös tyhjiä asuntoja. Näyttää kuitenkin siltä, että tyhjien asuntojen määrän nouseva trendi on jopa kiihtynyt viime vuosina. Syitä tähän on lukuisia, kuten esimerkiksi varallisuuden lisääntyminen ja lyhytvuokraus. Ilmiö vaatii aiempaa enemmän huomiota, sillä se voi vaikuttaa asuntomarkkinoiden tasapainoon, OP Ryhmän ekonomisti Joona Widgrén toteaa.

Kunnat, joissa on vähiten tyhjiä kerrostaloasuntoja (suhde asuntokannasta):

1. Pirkkala (7,3 %)
2. Kaarina (7,4 %)
3. Espoo (7,4 %)
4. Vantaa (7,8 %)
5. Kerava (8,1 %)
6. Helsinki (8,4 %)
7. Lempäälä (8,5 %)
8. Hollola (8,7 %)
9. Nokia (9,0 %)
10. Järvenpää (9,1 %)

Hintojen nousu oli viime vuonna nopeinta kymmeneen vuoteen

Asuntokauppoja tehtiin viime vuonna joka kuukausi enemmän kuin edellisvuosina keskimäärin. OP ennustaa asuntomarkkinoiden hyvän vedon jatkuvan edelleen. Vaikka hintojen nousu taantuu, kova kysyntä tukee kasvua etenkin halutuimmilla alueilla.

Nopeinta hintojen nousu on ollut suuremmissa kaupungeissa, mutta samalla hintojen nousu oli laaja-alaisempaa kuin vuosiin. OP:n mukaan hinnat nousivat sekä osakeasunnoissa että omakotitaloissa keskimäärin 3,7 prosenttia.

Pellervon taloustutkimuksen juuri julkaistun asuntomarkkinaennusteen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat kasvoivat viime vuonna 4,0 prosenttia. Kuitenkin kehitys vaihteli suuresti eri alueilla ja useassa kaupungissa hinnat laskivat edelleen. Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat 5,4 prosenttia, kun taas muualla Suomessa nousua oli 2,1 prosenttia.

OP Ryhmän ekonomistit odottavat asuntojen hintojen nousevan tänä vuonna 2,5 prosenttia viime vuodesta. Ensi vuonna hintojen nousu hidastuu lähemmäs koronaa edeltänyttä aikaa, ja hintojen arvioidaan nousevan silloin enää 1,5 prosenttia. Esimerkiksi viime vuosien runsas rakentaminen on alkanut heijastua hintoihin.

– Kaiken kaikkiaan viime vuosi oli erinomainen asuntomarkkinoilla. Hinnat nousivat ennätysvauhtia, mutta eivät kuitenkaan niin nopeasti, että suuria epätasapainoja olisi päässyt syntymään. Loppuvuonna nähty asuntokaupan tasaantuminen oli kuitenkin jo tervetullutta. Asuntomarkkinoiden vire jatkuu nyt hyvänä, vaikka tämän vuoden aikana voidaan nähdä myös heikompia vaiheita, Joona Widgrén kertoo.

Vuokrien kehitys maltillista

PTT:n mukaan vapaarahoitteisten vuokrien kehitys oli erittäin maltillista vuonna 2021. Koko maassa uusien ja vanhojen sopimusten vuokrat nousivat vain 0,8 prosenttia. Samoin pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa kasvua oli 0,8 prosenttia. Tuetun asumisen vuokrat kehittyivät samaa tahtia. Koko maassa ja muualla Suomessa ARA-vuokrat kasvoivat 0,9 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla yhden prosentin.

Vuonna 2022 hinta- ja vuokrakehityksen ennustetaan palautuvan lähelle koronaa edeltänyttä tasoa. Hintakehitys näytti rauhoittumisen merkkejä jo viime vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Vuonna 2022 hintojen nousuvauhti hidastuu, mutta vapaarahoitteisten vuokrien nousuvauhti kiihtyy.

ARA-vuokrat nousevat puolestaan samaa tahtia kuin vuonna 2021. Vuonna 2022 vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ennustetaan nousevan 2,5 prosenttia, vapaarahoitteisten uusien ja vanhojen sopimusten vuokrien 1,3 prosenttia ja ARA-vuokrien 0,9 prosenttia.

Inflaatio uhkaa nostaa korkoja

Markkinoiden odotukset korkojen noususta ovat kasvaneet huomattavasti viime aikoina. Tyypillisimmän asuntolainojen viitekoron eli 12 kuukauden euriborkoron odotetaan nousevan positiiviseksi jo tänä vuonna tai viimeistään ensi vuonna.

– Korkojen nousu voi näkyä nopeasti asuntovelallisen elämässä, mutta erityisesti se heijastuu vuoden 2023 näkymiin. Ilmassa on kuitenkin useita talouskehitykseen liittyviä epävarmuustekijöitä, Widgrén sanoo.

PTT ennustaa inflaation pysyvän tämän vuoden aikana, keskimäärin 2,5 prosentissa. Kohonnut inflaatio sai 12 kuukauden Euribor-koron hyppäämään selkeästi ylöspäin, mutta korko pysyi edelleen negatiivisena. 12 kuukauden Euribor-koron ennustetaan olevan tänä vuonna keskimäärin 0,2 prosenttia.

Uusien asuntolainojen marginaalit eivät ole reagoineet kovinkaan voimakkaasti koronapandemian aiheuttamiin talouden haasteisiin. Marginaalin ennustetaan pysyvän 0,7 prosentin tuntumassa. PTT kuitenkin varoittaa inflaation nopeasta kehittymisestä. Silloin korot tulevat nousemaan sellaiseen tasoon, johon useat kotitaloudet eivät ole tottuneet.

Taloyhtiöiden velka kasvaa

Suomen pankin tietojen mukaan kotitalouksien velkaantuneisuus oli viime vuoden loppupuoliskolla noin 135 prosenttia suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin. Asuntolainojen osuus on vakiintunut vuoden 2010 jälkeen noin 80 prosentin tuntumaan, mutta taloyhtiölainojen osuus on edelleen kasvussa. Yhteensä asunto- ja taloyhtiölainojen osuus on jo lähellä 100 prosenttia käytettävissä olevista tuloista.

Suomen pankin tietojen mukaan sijoituslainakanta kasvoi viime vuonna nopeammin kuin omistusasuntolainakanta. Sijoittajakysynnän suuri määrä nostaa asuntojen hintoja, mutta samalla se maltillistaa vuokrakehitystä tarjonnan lisääntymisen kautta.