Taloyhtiön talous

Taloyhtiöiden toiminnan tulee perustua suunnitelmalliseen ja pitkäjänteiseen asuinkiinteistön ylläpitoon ja kehittämiseen. Monella ihmisellä asunto on elämän kallein hankinta. Kerros- ja rivitaloasunnon arvon säilyminen ja nouseminen riippuu osaltaan myös siitä, miten hyvin koko taloyhtiön kunnosta on huolehdittu. Hyvin hoidettu taloyhtiö ja lähiympäristö vaikuttavat oman asunnon arvostukseen ja arvoon. Hyvässä talossa on lisäksi miellyttävää asua ja elää. Hallituksen ja osakkaiden tulee huolehtia vastuullisesti oman asuinkiinteistön kunnosta ja taloudellisista resursseista.

Lainsäädäntö määrittelee, kuinka taloyhtiöiden taloushallinto tulee järjestää ja miten talousasioista tulee hoitaa. Taloudenpito asunto-osakeyhtiössä ei ole pelkästään vastikeperintää, laskujen maksua ja kirjanpitoa. Taloyhtiön hallitus on vastuussa siitä, että kirjanpito täyttää kirjanpitolain ja -asetuksen vaatimukset ja että taloyhtiön varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty.

Taloussuunnittelu

Taloyhtiön toiminta- ja taloussuunnittelua voidaan tehdä hyvin monella tavalla ja monessa laajuudessa. Eräs hyödyllinen tapa on laatia omalle taloyhtiölle kiinteistöstrategia, joka laaditaan taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän yhteistyönä.

Kiinteistöstrategia on asumisen, omistamisen ja ylläpidon toimintasuunnitelma, jossa on:

  • Kartoitettu ja kirjattu taloyhtiön nykytila.
  • Määritelty millainen taloyhtiön halutaan olevan esimerkiksi 5 tai 10 vuoden kuluttua.
  • Selvitetty toimenpiteet joilla haluttuun lopputulokseen päästään.

Kiinteistöstrategia kirjoitetaan muistioksi sekä käsitellään ja hyväksytetään yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksessa hyväksytty strategia ohjaa jatkossa hallituksen ja isännöitsijän toimintaa.
Strategia-asiakirja ei ohita normaalia päätöksentekomenettelyä, vaan strategian sisältämistä asioista on tehtävä asiaan kuuluvat päätökset.

Talous-, vero- ja toimintasuunnittelulla varmistetaan se, että kiinteistöstrategian mukaisilla tavoitteilla on taloudelliset toteutumisedellytykset. Talousarviovuotta pidemmällä rahoitussuunnittelulla varaudutaan mm. tuleviin kunnossapito- ja korjaustarpeisiin sekä edistetään järkiperäistä taloyhtiön elinkaaren huomioivaa taloudenpitoa ja luodaan pohjaa vakaalle vastikekehitykselle.

Pääpiirteinen toiminta- ja rahoitussuunnitelma laaditaan vähintään 5 vuodelle. Todella suurten lainarahalla toteutettavien hankkeiden osalta tulee tehdä koko laina-ajalle ulottuva karkea suunnitelma siitä, kuinka taloyhtiön toiminta tulee muuttumaan ja miten korjaukset on suunniteltu rahoitettaviksi.

Verosuunnittelulla pyritään taloyhtiössä siihen, ettei taloyhtiölle aiheudu tarpeettomia veroseuraamuksia. Verotuksellisen tuloksen muodostamisessa käytetään hyväksi tuloksen- ja tappiontasausmahdollisuudet.

Talousarvion laatiminen

Taloyhtiön talousarviosta ilmenee tulevan talousarviovuoden arvioidut tulot ja menot. Se on pohja yhtiövastikkeiden suuruuden määrittelemiseksi ja toisaalta keino seurata tilikauden aikaisia tuottoja ja vertailla niitä tilinpäätöksessä toteutuneisiin.

Normaalisti isännöitsijä valmistelee talousarvion hallitukselle, joka päättää sen esittämisestä yhtiökokoukselle. Yhtiökokous vahvista talousarvion ja siihen liittyen mm. vastikkeiden suuruuden.

Vaikkei talousarvion muodosta olekaan säädöksiä, on se hyvä laatia mahdollisimman yhdenmukaiseksi kirjanpitoasetuksessa olevan kiinteistöjen tuloslaskelmakaavan tai sitä yksityiskohtaisemman tuloslaskelman kanssa. Näin talousarvion vertailukelpoisuus on varmistettu.

Talousarvion laadinnan lähtökohtana on päättyneen tilikauden yli- tai alijäämän selvittäminen esim. taseen rahoitusomaisuuden ja lyhytaikaisen vieraan pääoman erotuksena. Kuluvan vuoden tulos on pyrittävä arvioimaan esim. kahdeksan kuukauden välitilinpäätöksen perusteella ottaen huomioon tulossa olevat loppuvuoden kiinteämääräiset laskut sekä arvioitavissa olevat muuttuvamääräiset laskut. Jos talousarvio laaditaan vasta keväällä tilikauden päätyttyä vuodenvaihteessa, on arviointi tietysti helpompaa.

Talousarvion kukin tuotto- ja kuluerä arvioidaan parhaiden saatavilla olevien kulutus- ja yksikkötietojen perusteella. Talousarvion hoitopuolen menot tulee kattaa hoitovastikkeilla ja pääomamenot pääomavastikkeilla niin kuin yhtiöjärjestyksessä on määritelty. Pääomavastikkeita saattaa olla useita ja niillä eri määrä maksajia. Vastikkeita on kerättävä se määrä, joka arvioidaan tarvittavan talousarviovuoden arvioitujen korkojen ja lyhennyssuunnitelmassa olevien lyhennysten maksamiseen ottaen huomioon pääomavastikkeiden ali- tai ylijäämä tilikauden alussa.

Maksuvalmiussuunnittelu

Maksuvalmius- eli likviditeettisuunnittelulla varmistetaan, että taloyhtiö selviytyy juoksevista sitoumuksistaan.

Taloyhtiön vastike-, vuokra- ja käyttökorvausten virta on varsin tasainen. Myös valtaosa hoitokuluista jakautuu ympäri vuoden. Niistä aiheutuvien laskujenkin lukumäärä ja maksuajankohdat ovat pääosin tiedossa. Vesi- ja jätevesi-, sähkö-, jätehuolto-, vakuutus- ja vuosihuoltotyyppiset laitehuoltolaskut sekä kiinteistöverot ja vuokrat tulevat maksuun säännöllisesti, samoin tietysti palkat sivukuluineen ja kiinteistöpalveluista maksettavat kiinteät kuukausikorvaukset.

Sen sijaan mm. energiakustannukset vaihtelevat huomattavasti, kun lämmitystarve vaihtelee kuukausittain kesäkuukausien parista prosentista joulu- ja tammikuun noin 15 prosenttiin. Toisaalta yhtä suuret kuukausittaiset perusmaksut tasaavat näitäkin kustannuksia.

Pääomamenot eli lainojen korot ja lyhennykset ovat nykyisin korkomuutoksin hallittavissa – ja onhan niistä tehty oma maksusuunnitelmansakin.

Likviditeettiongelmia saattaakin aiheutua lähinnä äkillisistä viankorjausmenoista, joihin ei ole riittävästi varauduttu vuosikorjausbudjetissa. Tällöin luotollisen shekkitilin käyttö voi olla perusteltua. Käytännössä taloyhtiön tulisi järjestää maksuvalmiutensa niin, ettei lyhytaikaisten lainojen ottoon olisi tarvetta. 2 kuukauden vastikkeita vastaavaa rahamäärää voidaan pitää tavoiteltavana puskurina.

Pitkän ajan taloussuunnittelu

Yli talousarviovuoden aina 5 – 10 vuoteen ulottuva taloussuunnittelu perustuu kiinteistöstrategiassa määriteltyihin toiminnallisiin päämääriin ja esimerkiksi kunnossapito- tai korjausohjelmassa asetettuihin tavoitteisiin. Näin onkin kysymys siitä, miten kaavaillut toiminnan muutokset tai peruskorjaukset tai perusparannukset tullaan rahoittamaan normaalien vuotuisten hoitokulujen lisäksi.

Pitkän ajan rahoitussuunnittelulla pyritään arvioimaan vastikkeiden, vuokrien ja käyttökorvausten kustannuksia vastaavat tasot sekä muun rahoituksen tarve. Korjaushankkeiden lisääntyessä on tullut entistä yleisemmäksi varautua tuleviin korjaushankkeisiin etukäteen asuintalovarauksen tai ennakkorahastoinnin avulla. Suurten korjaushankkeiden osalta on selvitettävä osakasten halukkuutta kertamaksullisten osakassuoritusten kantamiseen ja toisaalta sitä, miten suurta vieraan pääoman rasitusta ollaan valmiita kestämään eli minkä suuruiseksi pääomavastike mitoitetaan. Tämä puolestaan riippuu lähinnä laina-ajan pituudesta.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

22.1.2018

Kiinteistölehden lakipähkinät 2017

Kiinteistölehden lakipähkinät on koonti vuonna 2017 Suomen Kiinteistölehdessä julkaistuista lakipähkinöistä. Kysymyksiin vastaavat Suomen Kiinteistöliiton, Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajien asiantuntijat. Kuka maksaa hissin?

23.5.2017

Taloyhtiön hallitus ja tehtävät

Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtäväksi on säädetty huolehtia yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksella on siten taloyhtiön asioiden yleinen hoitovelvollisuus. Hallitus toimii toimeenpanevana toimielimenä ja voi lisäksi itsenäisesti päättää tehtäviinsä kuuluvista asioista.

7.5.2020

Uusi tietopankki avaa taloyhtiön kunnossapitovastuita

Osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuut ovat kestopuheenaihe taloyhtiöissä. Kuka maksaa kosteusvaurion korjauskustannukset? Saako rivitalopihalle rakentaa varaston?

9.1.2019

Vuoden 2018 lakipähkinät

Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät. Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja? Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti