Yhtiön johdon on toimittava yhtiön asioita hoitaessaan huolellisesti yhtiön edun mukaisesti. Vähäistä suurempien hankkeiden kohdalla tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että yhtiön johdon tulisi kilpailuttaa urakka.
Yksityissektorin urakoiden kilpailusta ja tarjouksen antajan valintaa ei ole kuitenkaan lailla säännelty. Sen sijaan julkisten hankintojen kilpailuttamisesta säädetään hankintalaissa. Taloyhtiökin voi joutua soveltamaan urakan kilpailuttamisessa hankintalain säännöksiä, jos hankkeelle saadaan julkista tukea yli 50 % hankkeen arvioiduista kustannuksista. Tavallisesti yhtiön urakat jäävät kuitenkin hankintalainsäädännön ulkopuolelle.
Yhtiön asioiden huolellinen hoito edellyttää ensinnäkin, että tarjouksia pyydetään hankkeen kokoon ja laatuun nähden riittävä määrä. Urakan luonne ja yhtiön koko vaikuttavat siihen, milloin ja miten hankkeet tulisi kilpailuttaa.
Pienemmissä hankkeissa ei ole mielekästä uhrata kilpailutusprosessin järjestämiseen paljon aikaa ja vaivaa, jotteivat kilpailuttamisella saatavat hyödyt kaadu itse prosessista aiheutuviin kustannuksiin. Mitään euromääräistä rajaa on kuitenkaan vaikeaa asettaa sille, milloin ja miten hanke tulisi kilpailuttaa.
Tarjouksia tulisi pyytää sellaisilta urakoitsijoilta, joilla arvellaan olevan tekniset ja taloudelliset mahdollisuudet suoriutua suunnitellusta hankkeesta. Valitessaan urakkaehdokkaita tilaajan tulee pyrkiä selvittämään ne yritykset, joilla on riittävät edellytykset työn suorittamiseen. Tässä yhteydessä tutkitaan mm. ehdokkaiden teknistä suorituskykyä ja kapasiteettia suhteessa tarjottavan työn kokoon ja laatuun, ehdokkaiden taloudellista vastuukykyä, hallinnollista pätevyyttä sekä mainetta ja luottamusta.
Yksityissektorin urakkakilpailussa kilpailun järjestämisen tapa on täysin tilaajan vapaasti valittavissa. Hän saa järjestää kilpailun haluamallaan tavalla, koska yksityisen järjestämää kilpailua eikä tarjouksen antajan valintaa suoranaisesti koskevaa lainsäädäntöä ei ole.
Yksityissektorin urakoiden kilpailuttamista koskevan lainsäädännön puuttuessakin, tulisi tarjouskilpailussa toimia ns. hyvän tavan mukaisesti. Tarjouskilpailussa tilaajan tulisi kohdella kaikkia kilpailuun osallistuvia tasapuolisesti ketään syrjimättä tai suosimatta. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, ettei tarjouskilpailuun osallistuvalle saa paljastaa kesken kilpailun kanssakilpailijan tarjouksen sisältöä. Näin ollen on suositeltavaa, että kaikki määräaikaan mennessä saapuneet tarjoukset avattaisiin vasta tarjousten avaamistilaisuudessa. Näin estetään tarjoushinnan paljastuminen muille kanssakilpailijoille.
Urakkakilpailun järjestäminen ei lähtökohtaisesti velvoita tilaajaa urakkasopimuksen tekemiseen alimman tarjouksen tehneen tai kenenkään muunkaan tarjouksen jättäneen kanssa. Yhtiöllä on siis oikeus olla valitsematta ketään tarjouksen jättäneistä. Tarjouskilpailua ei tulisi kuitenkaan järjestää yleisen hintatason selvittämiseksi ilman, että on edes aikomustakaan tehdä sopimusta kenenkään tarjouksen jättäneen kanssa.
Yhtiön asioiden huolellinen hoito edellyttää, että saaduista tarjouksista valitaan kokonaistaloudellisesti edullisin vaihtoehto. Yhtiön ei tarvitse valita halvinta tarjousta, mikäli yhtiö pystyy suhteessa yhtiön osakkeenomistajiin perustelemaan tekemänsä valinnan kestävällä tavalla ja yhtiön edunmukaisilla näkökohdilla. Pelkästään tuttuun urakoitsijaan luottaminen ei ole riittävä perustelu, jos valinnalle ei pystytä esittämään muita argumentteja.
Yksityissektorilla urakkakilpailussa noudatettavista hyvän tavan mukaisista periaatteista on lainsäädännön puuttuessa laadittu RAKLI ry:n ja urakoitsijajärjestöjen yhteistyönä Rakennusalan urakkakilpailun periaatteet RT 16–10182. Periaatteiden tarkoituksena on varmistaa urakkakilpailussa noudatettava hyvän tavan mukainen menettely sekä taata osapuolten tasavertainen kohtelu.
Tämä normisto tulee kuitenkin sovellettavaksi vain, mikäli niitä on nimenomaisesti sitouduttu noudattamaan. Muutoin periaatteita voidaan pitää ainoastaan suositusluonteisina – hyvää tapaa viitoittavina menettelyohjeina.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 1999:48 kyse oli tapauksesta, jossa asunto-osakeyhtiö oli tarjouspyynnössään sitoutunut noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16–10182). Taloyhtiö oli näitä periaatteita rikkoen urakkatarjousten avaamisen jälkeen ryhtynyt neuvottelemaan
tarjouksen tekijöiden kanssa urakkahinnoista ja hyväksynyt sen jälkeen muun kuin alun perin edullisimman tarjouksen tehneen rakennusliikkeen uuden halvemman tarjouksen. Rakennuttaja velvoitettiin korvaamaan alun perin edullisimman tarjouksen tehneelle rakennusliikkeelle urakan menettämisestä aiheutunut vahinko, jota arvioitaessa pidettiin lähtökohtana ns. positiivisen sopimusedun mukaista korvausta.
Taloyhtiöiden kannalta ei olekaan suositeltavaa sitoutua noudattamaan urakka kilpailun yleisiä periaatteita.
Maria Forsblom
Kirjoittaja on lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa ry:ssä.
Urakoitsijan mahdollisesti tekemät virheet olisi hyvä havaita kahden vuoden sisällä korjausurakan valmistumisesta. Sen jälkeen urakoitsijan saaminen vastuuseen vaikeutuu. As Oy Merenkäynnissä toteutetun saumaustyön urakoitsija vältti vastuunsa, sillä virheet havaittiin vasta 11 vuoden kuluttua.
Taloyhtiön hallituksen tehtävä on asunto-osakeyhtiölain mukaan huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta. Tämä edellyttää yhtiön hallintoa hankkimaan pätevät tekijät esimerkiksi käynnistettäviin korjaushankkeisiin.
Remppatori on digitaalinen palvelu, joka hoitaa asennus- tai remonttityön kilpailutuksen taloyhtiön hallituksen tai isännöitsijän puolesta. Eri alojen osaajat on koottu yhteen palveluun, josta niin kuluttajat, taloyhtiöt kuin yrityksetkin voivat löytää omalle urakalleen sopivan tekijän.
Remppatori
Espoolaisen As Oy Kirstilaxin peruskorjaus toteutettiin urakkamallilla, jossa urakoitsija vastaa sekä töiden suunnittelusta että tekemisestä. Onnistumisen edellytyksenä on saumaton yhteistyö taloyhtiön, urakoitsijan ja valvojan kesken.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään