Taloyhtiön tulee panostaa korjaushankkeen toteutusmuodon valintaan

Monen taloyhtiön hallitukselle käsite ”korjaushankkeen toteutusmuoto” on vieras. Jos taloyhtiöön on suunnitteilla korjaushanke, tähän käsitteeseen on syytä tutustua. Toteutusmuoto nimittäin määrää, miten korjaushanke kilpailutetaan, millainen urakkasopimus siitä tehdään ja kuinka korjaus organisoidaan. Aiheesta on nyt ilmestynyt kirja, joka valottaa toteutusmuodon merkitystä koko korjaushankkeen onnistumiselle.

Korjaushankkeen neljä vaihtoehtoista toteutusmuotoa

Taloyhtiön korjaushankkeiden yleisin toteutusmuoto on kokonaisurakka, jossa korjauksen suunnittelu ja toteutus kilpailutetaan erikseen ja jossa urakasta maksetaan kiinteä urakkahinta. Tämä ei suinkaan ole ainoa vaihtoehto korjaushankkeen toteuttamiselle.

”Taloyhtiön korjaushanke voidaan toteuttaa myös ST (suunnittelu ja toteutus)-urakkana, projektinjohtourakkana tai yhteistoimintaurakkana”, kertoo Juha Salminen. Hän työskentelee kehitysjohtajana Consti Yhtiöissä ja on vastikään kirjoittanut kirjan Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa (Kiinteistöalan Kustannus Oy). Kirjassa tarkastellaan ennakkoluulottomasti taloyhtiön korjaushankkeen vaihtoehtoisia toteutusmuotoja.

Salminen sai idean kirjaansa keskusteluistaan rakennusalan ammattilaisten kanssa. Hän havaitsi, ettei alan kirjallisuus ole pysynyt ajan tasalla uusimmista toteutusmuodoista. ”Toteutusmuodot ovat kehittyneet viime vuosina paljon, mutta kirjoissa käsitellään yhä voittopuolisesti vain perinteistä kilpailu-urakan hankeprosessia. Halusin tuoda kirjassani esiin myös muita vaihtoehtoja.”

Kokonaisurakka ei aina ole paras vaihtoehto

Salminen murtaa kirjallaan käsitystä kokonaisurakan yleispätevyydestä ja edullisuudesta. Hänen mukaansa korjaushankkeen toteutusmuoto pitäisi valita myös taloyhtiöissä hankekohtaisilla perusteilla, ei esimerkiksi pelkän tottumuksen tai urakoitsijan painostuksen vuoksi.

”Kokonaisurakka on toki vastuujaoiltaan selkeä ja yleiset sopimusehdot tukevat sitä hyvin. Se toimii hyvin yksinkertaisissa ja selkeissä korjauksissa. Mutta mitä laajemmasta ja monimutkaisemmasta hankkeesta on kyse, sitä järkevämpää on harkita muitakin toteutusmuotoja”, Salminen kertoo.

Toteutusmuodon valinta vaikuttaa merkittävästi korjaushankkeen onnistumiseen. Oikeanlainen toteutusmuoto voi auttaa taloyhtiötä esimerkiksi säästämään korjauskustannuksissa. Myös osallistuminen suunnitteluun ja taloyhtiön tavoitteiden noudattaminen on toisissa toteutusmuodoissa helpompaa kuin toisissa.

Yhteistoiminnalliset toteutusmuodot sopivat myös taloyhtiön korjauksiin

Salminen nostaa kirjassaan perinteisten kokonais- ja ST-urakan rinnalle vaihtoehdoiksi projektinjohtourakan ja yhteistoimintaurakan. Niissä korostuu taloyhtiön ja urakoitsijan sekä suunnittelijoiden yhteistyö. Vuokrataloyhtiöissä näitä toteutusmuotoja on jo käytetty, mutta Salminen soisi niiden leviävän myös asunto-osakeyhtiöihin.

”Yhteistoiminnalliset toteutusmuodot vievät rakennuskulttuuria siihen suuntaan, että taloyhtiö ja korjaushankkeen toteuttajat toimivat yhteistyössä hankkeen parhaaksi. Tällöin esimerkiksi hyvin tavallinen lisätöistä riitely jää taka-alalle”, Salminen kertoo.

Kun urakoitsija pääsee vaikuttamaan jo suunnitteluvaiheeseen, se voi hyödyntää omia tuotekonseptejaan ja tuotantotapojaan. Myös korjaushankkeen riskejä pystytään hallitsemaan paremmin. Salmisen mukaan urakoitsijat haluavat – aivan kuten taloyhtiökin – onnistua korjaushankkeen toteutuksessa ja saavuttaa sen tuotannolliset ja taloudelliset tavoitteet. ”Korjaushankkeeseen sopivan, oikean toteutusmuodon löytäminen on siten myös urakoitsijan etu.”

Rohkeutta toteutusmuodon valintaan kaivataan

Mistä taloyhtiö voi sitten tietää, mikä toteutusmuoto kannattaa valita? Salmisen mukaan kannattaa turvautua ammattilaisen, esimerkiksi ammattirakennuttajan, apuun. Koska päätösvalta on viime kädessä taloyhtiöllä, taloyhtiön hallituksen kannattaa perehtyä myös itse eri toteutusmuotoihin ja siihen, miten ne vaikuttavat korjaushankkeeseen. ”Tämä on tärkeää, jotta korjaushanketta osataan johtaa valitun toteutusmuodon edellyttämällä tavalla”, Salminen painottaa.

Niin kauan kuin korjaushankkeita toteutetaan perinteisten, ongelmallisiksi koettujen käytäntöjen avulla, mikään ei muutu. Jos taloyhtiöt vaativat uudenlaista palvelua korjausurakoinnissa, tähän vaatimukseen myös vastataan.

”Urakoitsijat itse asiassa toivovat, että taloyhtiöt käyttäisivät toteutusmuotojen työkalupakkia monipuolisemmin, sillä se mahdollistaisi laadulla ja tuotekonsepteilla kilpailemisen. Kannattaa siis harkita myös uudempia toteutusmuotoja, jos korjaushanke sen vain mahdollistaa”, Salminen kannustaa.

Juha Salmisen kirjassa Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa tutustutaan taloyhtiön korjaushankkeiden eri toteutusmuotoihin. Kirjassa tarkastellaan perinteisesti käytettyjä ja uusia, vaihtoehtoisia toteutusmuotoja, toteutusmuodon valintaa, toteutusmuodon vaikutusta hankkeen kulkuun ja tehtävänjakoon sekä ongelmatilanteiden ratkaisua eri toteutusmuodoissa. Kirjassa tarkastellaan myös lyhyesti taloyhtiön korjaushankkeen vaiheita. Kirja ilmestyi 13.1.2015, ja sen on kustantanut Kiinteistöalan Kustannus Oy.

Tutustu kirjaan

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

taloyhtiön korjaushankkeen osapuolet

17.5.2022

Kaupallinen yhteistyö

Mitkä ovat taloyhtiön korjaushankkeen osapuolten tehtävät?

Taloyhtiön korjaushankkeisiin osallistuu hallituksen ja isännöitsijän lisäksi monenmoista muutakin tekijää. Heillä kaikilla on tärkeä osa korjaushankkeessa, mutta miten osapuolten roolit ja tehtävät jakautuvat tarkemmin?

Raksystems

5.4.2022

Kaupallinen yhteistyö

Safetumin TOP 5 ohjeet taloyhtiön väestönsuojan ylläpitoon

Väestönsuoja on ensisijaisesti tarkoitettu väestön suojaamiseen sotilaallisen hyökkäyksen aikana. Suoja antaa turvaa räjähdysvaikutuksilta, sortumilta ja kemiallisilta taisteluaineilta sekä vaaralliselta säteilyltä. Normaalioloissa väestönsuojatiloja käytetään yleensä varastoina, harrastetiloina tai autohalleina.

Safetum

20.4.2022

Kaupallinen yhteistyö

Miten taloyhtiön korjaushankkeen viestinnässä onnistutaan?

Laajat korjaushankkeet ovat taloyhtiöille suuria taloudellisia satsauksia, jotka vaikuttavat suuresti myös asukkaiden jokapäiväiseen elämään. Mikäli korjaushankkeen viestintä on hoidettu huonosti, ei tarvittava tieto tavoita asianomaisia ja koko hankkeesta jää helposti huono kuva. Kuinka iso rooli ammattilaisilla on viestinnässä?

Raksystems

keittiöremontti

20.5.2022

Suunnittelu ja pohjatyöt takaavat onnistuneen keittiöremontin

Espoon Kivenlahdessa remontoidaan 72-neliösen kerrostaloasunnon keittiötä. Remontin toteuttaja, osakas Pekka Vass kertoo, että parhaiten keittiöremontista selviää kun suunnittelee sen hyvin ja tekee pohjatyöt huolella. "Kannattaa ehdottomasti palkata suunnittelija", hän sanoo.

Tähtiartikkeli

Tilaajille

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti