Taloyhtiön hallituksen tehtävät korjaushankkeessa

Korjaushanke on aina ponnistus taloyhtiölle. Osakkaat ja asukkaat joutuvat venymään, melua on siedettävä ja edessä voi olla muutto tilapäisasuntoon. Erityisesti korjaushanke työllistää kuitenkin yhtiön hallitusta. Mitä kaikkea hallitus voi ja mitä sen tulee tehdä, jotta taloyhtiö onnistuu korjaushankkeessa.

Maankäyttö ja rakennuslaissa (5.2.1999/132) on säännös koskien rakennushankkeeseen ryhtyvän huolehtimisvelvollisuutta (MRL 119 §). Sen mukaisesti on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan riittävällä ammattitaidolla ja asiantuntemuksella sekä rakentamista koskevien säännösten, määräysten ja lupien mukaisesti. Tämä asettaa velvoitteita korjaushankkeen aikana myös taloyhtiölle ja sen johdolle (hallitus ja isännöitsijä).

Taloyhtiön johto voi täyttää laista tulevan huolehtimisvelvollisuutensa palkkaamalla riittävän asiantuntemuksen korjaushankkeeseen työ- ja konsulttisopimuksin. Kun korjaushanke on laaja tai koskee kiinteistön keskeisiä rakenteita tai teknisiä järjestelmiä, huolellisesti toimiva johto valitsee asiantuntevat henkilöt projektipäälliköksi, suunnittelijaksi ja valvojaksi sekä huolehtii urakoitsijoiden riittävästä pätevyydestä ja ammattitaidosta.

Yllättävät tilanteet hallintaan

Vaikka korjaushankkeessa on mukana paljon eri alojen ammattilaisia, on hallituksella tärkeä rooli onnistuneen korjaushankkeen läpiviemisessä. Taloyhtiön johdon varsinaisia tehtäviä korjaushankkeen aikana on huolehtia tarvittavien päätösten oikea-aikaisesta tekemisestä yhtiössä sekä valvoa sopimusosapuolten (projektipäällikkö, suunnittelija, valvoja, urakoitsija) toimintaa. Hallituksen tulee reagoida mikäli asiat sopimuskumppaneiden kanssa eivät etene sovitusti. Korjaushankkeeseen liittyvät isot päätökset tehdään yhtiökokouksessa, mutta hallituksella on suuri rooli asioiden valmistelussa yhtiökokoukselle ja tehtyjen päätösten täytäntöönpanossa. Hallituksen on sisäistettävä toimivaltansa ja huolehdittava, että asiat, joista yhtiökokouksen päätös tarvitaan, on myös yhtiökokoukseen viety. Korjaushankkeen läpiviennin aikana hallitukselta itseltäänkin vaaditaan nopeaa ja ratkaisukeskeistä päätöksentekokykyä. Korjausrakentamisessa yllätyksiltä ei voida välttyä, mutta keskeistä on miten niiden vaikutukset saadaan hallittua ja mahdolliset negatiiviset seuraukset minimoitua.

Hallituksella on tärkeä rooli myös hankkeenaikaisessa tiedottamisessa ja viestinnässä. Teknisesti onnistunutta korjaushanketta ei koeta onnistuneeksi, jos osakkaat ovat olleet epätietoisuudessa koko urakan ajan. Toisaalta hyvä tiedottaminen voi pelastaa hankkeen, joka ei etene suunnitelmien mukaisesti. Osakkaiden on tärkeä tietää mitä tapahtuu ja milloin. Tällöin korjaushankkeeseen kuuluvat ”yllätykset” hyväksytään helpommin.

Hankkeen alkumetreillä taloyhtiön johdon olisikin selvitettävä itselleen, kuka johtaa projektia, mikä hankkeessa on hallituksen ja isännöitsijän vastuualuetta ja mikä taas suunnittelijan tai valvojan työsarkaa. Hallituksen sisäisiä vahvuusalueita on myös hyvä kartoittaa, kuka ottaa vastuun viestinnästä, keneltä löytyy esimerkiksi teknistä, taloudellista taikka juridista osaamista. On myös hyvä sopia käytännön asioita, kenellä on halua ja mahdollisuuksia osallistua työmaakokouksiin, kuka hoitaa yhteydenpidon sopimuskumppaneihin.

Mikä tärkeintä, hallituksella on oltava näkemys hankkeen eri vaiheista ja visio hankkeen onnistuneesta maaliin saattamisesta!