Syksy on saapunut ja niin myös taloyhtiöiden syystalkoot. Myös talkoot poikivat juridiseen neuvontaamme kysymyksiä, jotka toistuvat vuodesta toiseen.
Talkoot perustuvat vapaaehtoisuuteen eikä ketään taloyhtiön osakasta tai asukasta voi pakottaa osallistumaan talkootyöhön. Tästä seuraa usein ajatus talkootyölaisten palkitsemisesta ja vastaavasti talkoista pois jääneiden velvoittamisesta suorittamaan yhtiölle korvausta tai muuta vastaavaa tekemättömästä työstä.
Koska talkoot perustuvat vapaaehtoisuuteen, ei talkoista poisjääviä osakkaita voida velvoittaa korvaamaan tai maksamaan yhtiölle poisjäämisestä johtuen yhtään mitään. Osakkeenomistajan lakisääteinen velvollisuus taloyhtiössä on maksaa vain yhtiöjärjestyksen määräämää vastiketta ja yhtiön tulee osakkailta perittävillä vastikkeilla kattaa yhtiön kunnossapitotoimet. Vastaavasti talkootyöstä ei makseta palkkaa tai muuta korvausta. Talkootyöhön osallistuneita ei voida myöskään vapauttaa vastikkeen maksamisesta ilman muiden osakkaiden suostumusta. Tavanomaiset talkootarjoilut ovat luonnollisesti sallittuja.
Kokonaan eri asia on kysymys, halutaanko yhtiössä velvoittaa osakkeenomistajat suorittamaan taloyhtiölle kuuluvia kunnossapitotöitä.
Asunto-osakeyhtiölaki sinällään mahdollistaa tämän yhtiöjärjestykseen otettavalla kunnossapitovastuumääräyksellä. Tässä kohtaa tulisi kuitenkin pysähtyä miettimään, mikä juuri meidän taloyhtiössä on järkevää.
Kunnossapitovastuumääräystä ei tulisi ryhtyä laatimaan hätäillen ajatuksella käyttää sitä esimerkiksi sanktiona talkoisiin osallistumattomia kohtaan. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuun laajennuksen tulisi aina perustua kokonaisvaltaiseen näkemykseen siitä, mikä yhtiössä on tarkoituksenmukaista sekä osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteen mukaista.
Kunnossapitovastuu sisältää velvollisuuden huoltaa, hoitaa, korjata ja kunnostaa sekä tarvittaessa uudistaa kohde. Asunto-osakeyhtiölaissa säädetyillä edellytyksillä, yhtiö voi viime kädessä myös suorittaa osakkaan kustannuksella tälle kuuluvan kunnossapitotyön.
Tyypillisesti kunnossapitovastuumääräyksillä laajennetaan osakkeenomistajan vastuuta koskien huoneiston sisäosien kunnossapitoa, esimerkiksi vedeneristeiden kunnossapito saatetaan siirtää osakkaan vastuulle.
Huoneiston ulkopuolisten alueiden osalta kunnossapitovastuun siirto ei ole niin tavanomaista. Kunnossapitovastuumääräyksen piiriin voidaan kuitenkin myös sisällyttää esimerkiksi piha-alueiden kunnossapitoa kuten rivitaloyhtiössä huoneistoon kuuluvan piha-alueen nurmikon, istutusten ja aitojen kunnossapitoa. Sen sijaan talvikunnossapidoksi luettavien kunnossapitotoimien kuten lumen luonnin ja liukkauden torjunnan osalta on syytä muistaa, että viime kädessä kiinteistön alueen turvallisuudesta vastaa aina taloyhtiö mahdollisesta kunnossapitovastuumääräyksestä huolimatta eikä vastuun siirtoa osakkaille tästä syystä voida suositella.
Viikoittain vaihtuvissa talonmiesvuoroissa, jotka sisältävät tehtäviä lipunnostosta taloyhtiön saunan siivoukseen, ei taas mielestäni ole lainkaan kyse kunnossapitovastuusta määräämisestä eikä tämän tyyppisiä määräyksiä tulisi lainkaan sisällyttää yhtiöjärjestykseen vaan niiden tulisi perustua puhtaasti asukkaiden vapaaseen tahtoon.
Kunnossapitovastuumääräyksen laatiminen vaatii asiantuntemusta ja määräyksen ottaminen yhtiöjärjestykseen edellyttää aina vähintään määräenemmistön kannatusta. Jos määräys ei kohtele osakkeenomistajia yhdenvertaisesti, vaaditaan lisäksi loukattujen osakkeenomistajien suostumus.
Mia Pujals
Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliitto Uusimaan lakiasiainjohtaja.
Pihalla touhuamiseen liittyy usein epäselvyyksiä siitä, kuuluuko alue yhtiölle vai osakkaalle. Useimmiten taloyhtiön piha-alueet kuuluvat juridisesti yhtiön hallintaan. Osakashallinnassa piha-alue on ainoastaan silloin, kun sen hallintaoikeudesta on määrätty yhtiöjärjestyksessä.
Syksyllä taloyhtiön pihatalkoissa saattaa olla työlistalla puiden ja pensaiden karsimista. Työ täytyy ajoittaa sellaiseen ajankohtaan, ettei karsiminen aiheuta kasvin kuolemaa. Myös tekotapa täytyy valita niin, ettei se vahingoita kasvia.
Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan asunto-osakeyhtiönä rekisteröityihin osakeyhtiöihin koosta huolimatta - yhtä lailla paritaloihin kuin useamman sata huoneistoa käsittäviin taloyhtiöihin. Pienessä yhtiössä asioiden hoidosta voidaan kuitenkin usein sopia osakkaiden kesken.
Tilaajille
Pienet jyrsijät tai matelijat harvoin aiheuttavat taloyhtiössä keskustelua, sillä naapuri ei usein edes havaitse niiden olemassaoloa. Sen sijaan koirien haukkuminen, jätökset tai vapaana olo voi synnyttää erimielisyyksiä taloyhtiön asukkaiden keskuudessa.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään