Putkiremontti kolkuttaa ovella, mikä tarkoittaa väistämättä osakkaille lisäkustannuksia. Vuokranantaja alkaa tällöin miettiä, millaisia vähennyksiä hänellä on oikeus verotuksessaan tehdä. Seuraavassa käsittelen verovähennysoikeuden edellytyksiä sekä kannustan jokaista vuokranantajaa aktiivisuuteen verotuksellisesti parhaimman vaihtoehdon läpiviennissä. Milloin remonttikulut voi vähentää?
Taloyhtiön teettämien remonttien kohdalla ei ole merkitystä sillä, onko remontti luonteeltaan vuosikorjausta vai perusparannusta. Merkitystä ei ole silläkään, minkä niminen on se maksusuoritus, jolla osakas maksaa remonttiosuuttaan taloyhtiölle. Siten siihen, sattuuko maksusuoritus olemaan esimerkiksi rahoitusvastike, pääomavastike, hankeosuus tai lainaosuus, ei kiinnitetä huomiota.
Verovähennysoikeuden ratkaisee se, miten osakkaan yhtiölle maksama summa käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Jos maksusuoritus tuloutetaan eli kirjataan tuloksi tuloslaskelmaan, on maksettu summa vähennyskelpoinen vuokratuloista maksuvuonna. Jos taas summa rahastoidaan eli merkitään taseeseen, ei sitä voi hyödyntää vuokratulojen verotuksessa. Sen sijaan rahastoitu maksusuoritus lisätään osakkeiden hankintahintaan, ja se tulee huomioiduksi vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoverotuksen yhteydessä.
Vuokranantajaosakkaan kannattaa siis kaikilla tavoin pyrkiä vaikuttamaan siihen, että remontin maksusuoritukset tuloutettaisiin. Toki myös yhtiön edustajien on hyvä oma-aloitteisesti muistaa, että korjaushankkeissakin on huomioitava erilaiset osakkaat: sijoittajaosakkaiden intressejä ei voi olankohautuksella jättää huomioimatta. Vaikka päätöksen tulouttamisen ja rahastoimisen välillä tekee yhtiökokous, kannattaa tuloutusvaihtoehto ottaa yhtiössä esille jo hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta. Asia kannattaa käydä huolellisesti ja perehtyen läpi paitsi isännöitsijän ja hallituksen, myös tavoitettavissa olevien muiden osakkaiden kanssa.
Sillä, tuloutetaanko vai rahastoidaanko vaikkapa rahoitusvastike, ei ole asujaosakkaan kannalta merkitystä muutoin kuin silloin, kun asujaosakas myy asuntonsa alle kahden vuoden asumisen jälkeen ostohetkeä kalliimmalla hinnalla. Muutoin estettä maksusuoritusten tuloutukselle ei pitäisi olla. Apuna tuloutusvaihtoehdon markkinoinnissa voi käyttää esimerkiksi sitä ajatusta, että myös asujaosakkaiden asuntojen arvot saattavat hyvinkin nousta, kun myös sijoittajaosakkaat kiinnostuvat sellaisesta taloyhtiöstä, jossa remontin vuoksi maksettavat vastikkeet ja kertasuoritukset on päätetty tulouttaa.
Tuloutusvaihtoehtoa pohdittaessa tulee kuitenkin huomioida osakkaiden yhdenvertaisuus. Siispä eri osakkaiden maksamia suorituksia on kohdeltava kirjanpidossa samalla tavalla. Ei siis voi toimia vaikkapa niin, että asujaosakkaiden rahoitusvastikkeet rahastoidaan ja sijoittajaosakkaiden tuloutetaan. Sen sijaan voi päättää, että lainaosuudet tuloutetaan ja pääomavastikkeet rahastoidaan niiden maksajasta riippumatta. Mahdollista on myös päättää, että vaikkapa 60 prosenttia pääomavastikkeista tuloutetaan ja 40 prosenttia rahastoidaan.
Jos tuloutusvaihtoehto ei kaikesta huolimatta saa yhtiökokouksessa tuulta siipiensä alle, kannattaa osakkaan miettiä henkilökohtaisen lainan ottamista oman hanke- tai lainaosuutensa poismaksua varten. Yksityishenkilön ottama laina on pääsääntöisesti taloyhtiön saamaa lainaa edullisempaa, jolloin osakkaan kannattaa toki maksaa mieluummin pois omaa matalakorkoisempaa lainaansa. Oman lainan korot voi vähentää täysimääräisesti verotuksessa, vaikka kertasuoritus kirjanpidossa rahastoitaisiinkin. Osana rahastoitavaa vastiketta osakas maksaa jatkuvasti yhtiön suurempia korkoja, joita ei voi millään tavalla hyödyntää vuokranantajan omassa verotuksessa.
Onko tuloutusmahdollisuus yhtiön johdolle tai muille osakkeenomistajille vieras käsite? Jos näin on, suosittelen lämpimästi tutustumaan jäsensivuiltamme löytyvään Suomen Vuokranantajien ja Isännöintiliiton yhteistyössä laatimaan rahastointiohjeeseen ja toimittamaan sen myös yhtiön johdolle ja tavoitettavissa oleville muille osakkeenomistajille. Myös Kiinteistöliitto on hiljattain julkaissut jäsenilleen Korjaushanke kirjanpidossa ja verotuksessa -ohjeen, joka löytyy Kiinteistöliiton nettisivuilta.
Taloyhtiön sähköjärjestelmä on syytä saneerata, jos se on todettu turvallisuudeltaan puutteelliseksi tai kapasiteetiltaan riittämättömäksi nykypäivän tarpeisiin. Nykypäivänä suomalaisten sähkönkäyttö on huomattavan suurta. Sähköt voidaan päivittää esimerkiksi putkiremontin yhteydessä.
Omataloyhtio.fi: Vanhat kerrostalokylpyhuoneet ovat usein varsin kompakteja, mutta toisinaan niitä laajennetaan putkiremontin yhteydessä. Hyvällä suunnittelulla ja oikeilla kalustevalinnoilla niukkoihinkin neliöihin voidaan remontoida toimiva kokonaisuus. Taloyhtiön kannattaa satsata huolelliseen suunnittelutyöhön ja käydä urakoitsijan kanssa tarkkaan läpi remontissa vakiona tarjottavien materiaalien ja kalusteiden laatu sekä käytännöllisyys.
Isännöitsijät ja taloyhtiöt ovat jo jonkin verran kartalla viemärisukituksesta, mutta parantamisen varaa löytyy edelleen. Sukitus haastaa vuosi vuodelta tehokkaammin niin sanotun perinteisen putkiremontin. Taustalla on kehitys, jossa moni taloyhtiö on pahassa pinteessä: korjausvelka kasvaa ja remonttisuma tuntuu kaatuvan päälle.
Picote
Monella taloyhtiöllä on suuri piha-alue, ja kasvukeskuksissa kaivataan rakennettavaa maata. Täydennysrakentaminen tuo mahdollisuuden hyödyntää tyhjää tonttia. Helsingin Oulunkylässä As Oy Kivipadontie 6:n tontille nousee kaksitasoinen pysäköintitila sekä kaksi asuintaloa.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään