Purkavasta lisärakentamisesta vaihtoehto korjaamiselle

Monessa taloyhtiössä on käynnistymässä lähivuosina laajamittainen peruskorjaus- tai -parannushanke, mahdollisesti useampikin. Aina korjaaminen tai uudistaminen ei ole teknistaloudellisesti järkevää. Jos kaupunki on valmis kaavoittamaan tontille lisärakennusoikeutta, kannattaisiko rakennus sittenkin purkaa ja hyödyntää lisärakennusoikeus rakentamalla laajempi rakennuskokonaisuus?

Purkavan lisärakentamisen hankkeiden määrä on jäänyt vähäiseksi etenkin asunto-osakeyhtiölain päätösvaateen johdosta. Taloyhtiön omistaman ainoan rakennuksen purku edellyttää kaikkien osakkaiden suostumuksen.

Käytännössä näitä hankkeita on toteutettu siten, että esimerkiksi rakennusliike on ensin ostanut kultakin osakkaalta tämän omistamat osakkeet. Kun rakennusliike on saanut omistukseensa kaikki osakeryhmät, on se rakennuttanut vanhan tilalle uuden rakennuksen. Osakkaat ovat voineet halutessaan ostaa uudiskohteesta uudet kodit. Toimintamalliin liittyvät verovaikutukset rakennusliikkeelle ja osakkeenomistajille ovat vähentäneet kiinnostusta järjestelyyn.

Hyödyt laajat

Kasvukeskuksissa, hyvien julkisten liikenneyhteyksien äärellä, väljään rakennetuilla tonteilla sijaitseville korjaustarpeisille taloyhtiöille ja sen osakkaille purkava lisärakentaminen voi tarjota taloudellisesti hyvinkin kiinnostavan vaihtoehdon. Esimerkkinä poikkeuksellisen kannattavasta hankkeesta voidaan mainita vaikkapa kahden Helsingin Mellunmäessä sijaitsevan taloyhtiön selvitysvaiheessa oleva yhteishanke, jonka ohjaavana työfraasina on ”putkiremontin hinnalla uuteen kotiin”. Purkava lisärakentaminen avaa myös osakkaalle mahdollisuuden saada muuttuneisiin asumistarpeisiin nyt ja tulevaisuudessa paremmin vastaava koti.

Kannattavan purkavan lisärakentamisen mahdolliset positiiviset vaikutukset eivät rajoitu pelkästään taloyhtiöön ja sen osakkaisiin. Vaikutus on alueellinen. Lisärakentaminen tuo kaupunkiin lisää veronmaksajia ja julkisten palvelujen käyttäjiä. Uudet asukkaat voivat lisäksi toimia piristysruiskeena alueen palvelutoiminnalle ja siten lisätä kokonaisen kaupunginosan elinvoimaisuutta.

Lainsäädäntö mahdollistavaksi

Lainsäätäjä on jo ryhtynyt toimiin purkavan lisärakentamisen helpottamiseksi. Oikeusministeriö on 2.10.2017 asettanut työryhmän valmistelemaan ehdotusta asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta. Myös Kiinteistöliitto on edustettuna työryhmässä ja vaikuttaa aktiivisesti lakimuutoksen sisältöön. On mahdollista, että tämä asunto-osakeyhtiölain muutos tulee voimaan vielä tällä hallituskaudella.

Lakimuutoksen kannalta tärkein kysymys on tietysti se, millaisella määräenemmistöpäätöksellä ja millä edellytyksin purkavasta lisärakentamisesta voidaan päättää. Jos päätöksentekovaadetta nykyisestä kevennetään, on selvää, että vastapainona osakkaiden oikeusasemasta on huolehdittava. Osakkaiden tulee saada perinteistä peruskorjaushanketta merkittävästi enemmän tietoa purkavan lisärakentamisen hankkeesta hyvissä ajoin ennen päätöksentekoa. Purkavan lisärakentamisen päätöstä vastustavalla osakkaalla tulee myös olla mahdollisuus vaatia omien osakkeidensa lunastusta käypään hintaan.

Kaupunki ratkaisevassa roolissa

Vaikka purkavan lisärakentamisen päätöksentekoa helpotettaisiinkin, ratkaisun avaimet eivät ole yksin taloyhtiön ja sen osakkaiden käsissä. Koska hankkeet edellyttävät asemakaavan muuttamista, ratkaisevassa roolissa on kaupunki, jolle kaavoitusmonopoli kuuluu.

Lisärakentamishankkeisiin ryhtymisen ratkaisee tietysti taloudellinen kannattavuus. Kaupungin päätökset vaikuttavat kannattavuuteen olennaisesti. Kaupunki päättää paitsi asemakaavamuutokseen liittyvästä lisärakennusoikeuden määrästä, myös hankekannattavuutta leikkaavista kustannuksista, kuten maankäyttömaksuista, kehittämiskorvauksista sekä pysäköintivelvoitteista.

Monissa kaupungeissa onkin ilahduttavasti ryhdytty toimiin lisä- ja täydennysrakentamishankkeiden mahdollistamiseksi.

Vinkkejä taloyhtiöille

Purkavan lisärakentamisen hankkeen kokonaiskesto tai jo pelkästään hankesuunnitteluvaihe on asemakaavamuutosprosessin kestosta johtuen huomattavasti pidempi kuin perinteisessä peruskorjaushankkeessa. Vaihtoehtoa kannattaakin lähteä selvittämään hyvissä ajoin.  Selvitystyö lähtee liikkeelle tiedustelemalla kaupungin alustavaa näkemystä asemakaavan muutosmahdollisuudesta.

Purkavaan lisärakentamiseen voidaan päästä useilla toteutusmalleilla. Hallituksen kannattaa saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi valtuus mm. hankevaihtoehtojen alustavaan selvittämiseen sekä tarvittavan alkuvaiheen konsulttiavun käyttämiseen mahdollisimman varhain.

Jos taloyhtiön tontti tai asunto-osakkeet ovat velkojen vakuutena, kannattaa velallisten (taloyhtiö/osakas) mahdollisimman varhain ottaa yhteyttä omaan pankkiinsa tämän alustavan kannan selvittämiseksi. Purkavan lisärakentamisen hanke ei nimittäin nollaa olemassa olevia lainoja.

Purkavan lisärakentamisen hankkeen rinnalla on välttämätöntä edistää myös vaihtoehtoisen korjaushankkeen suunnittelua.

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle kahden viikon välein!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

täydennysrakentaminen

30.11.2022

Täydennysrakentaminen tuo mahdollisuuksia

Monella taloyhtiöllä on suuri piha-alue, ja kasvukeskuksissa kaivataan rakennettavaa maata. Täydennysrakentaminen tuo mahdollisuuden hyödyntää tyhjää tonttia. Helsingin Oulunkylässä As Oy Kivipadontie 6:n tontille nousee kaksitasoinen pysäköintitila sekä kaksi asuintaloa.

6.5.2022

Kaupallinen yhteistyö

Lisärakentaminen voi rahoittaa taloyhtiön peruskorjauksen – 4 vinkkiä

Lisärakentamisen avulla taloyhtiö voi rahoittaa kalliin peruskorjauksen jopa kokonaan tai osittain. Tekniset selvitykset ja perusteelliset laskelmat paljastavat hankkeen kannattavuuden, kertoo A-Insinöörien suunnittelujohtaja Tuomas Koski-Lammi. Onko taloyhtiöösi tulossa suuria peruskorjauksia kuten putki- tai hissiremontteja?

A-Insinöörit

6.5.2022

Kaupallinen yhteistyö

Olisiko nyt viemärisukituksen vuoro?

Isännöitsijät ja taloyhtiöt ovat jo jonkin verran kartalla  viemärisukituksesta, mutta parantamisen varaa löytyy edelleen. Sukitus haastaa vuosi vuodelta tehokkaammin niin sanotun perinteisen putkiremontin. Taustalla on kehitys, jossa moni taloyhtiö on pahassa pinteessä: korjausvelka kasvaa ja remonttisuma tuntuu kaatuvan päälle.

Picote

laitetilojen lukitus

28.11.2022

Laitetilojen lukituksesta on tärkeää huolehtia

Taloyhtiö vastaa laitetilojensa lukitus- ja tietoturvasta, joten laitetilojen lukitus on pidettävä ajan tasalla. Laitetilojen lukituksella turvataan asukkaiden viestintäsalaisuutta ja muuta tietoturvallisuutta. Tärkein taloyhtiön laitetiloista on talojakamo.

Tilaajille

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti