Riitu Lehtinen
Taloyhtiön tehokkaan, taloudellisen ja suunnitelmallisen toiminnan kannalta on tärkeää, että kiinteistön isännöinti on luotettavissa ja osaavissa käsissä. Oikeanlaisen isännöinnin valinta on yksi taloyhtiön hallituksen tärkeimmistä päätöksistä.
Taloyhtiön isännöinti voidaan hankkia isännöintipalveluna, jolloin isännöintitehtävistä huolehtii ulkopuolinen ammatti-isännöitsijä. Lainsäädännössä isännöintitehtävää hoitavan henkilön koulutukselle, kokemukselle tai ammattitaidolle ei ole asetettu nimenomaisia pätevyysvaatimuksia, joten tehtävään sopiva henkilö voi löytyä myös oman taloyhtiön sisältä. Yhtiön palvelutarpeista ja laatuvaatimuksista riippuen oman toimen ohella tapahtuva isännöinti eli niin sanottu oto-isännöinti voi olla vaihtoehtona ammatti-isännöinnille.
Oto-isännöintiä harkittaessa on hyvä tiedostaa isännöintitehtävien laajuus ja isännöitsijän eri roolit taloyhtiössä. Lakisääteiset tehtävät velvoittavat yhtä lailla sekä ammatti-isännöitsijää että oto-isännöitsijää. Asunto-osakeyhtiölaissa isännöitsijän yleiseksi tehtäväksi on määritelty yhtiön päivittäisen hallinnon hoitaminen hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Lisäksi isännöitsijä huolehtii kiinteistön sekä rakennusten pidosta ja hoidosta ja vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Samoin isännöitsijälle on laissa määritelty erityistehtäviä, kuten isännöitsijätodistuksen antaminen. Tehtävät edellyttävät vähintään perustietämystä toimialaa koskevasta lainsäädännöstä, isännöitsijän tehtävistä ja vastuista.
Isännöinnin suunnittelu on syytä aloittaa kartoittamalla taloyhtiön tarpeet ja asettamalla tavoitteet isännöinnille niiden mukaan. Taloyhtiön kannalta tärkeintä on varmistua siitä, että isännöinnillä on riittävä tietotaito ja resurssit juuri kyseisen yhtiön asioiden hoitamiseen. Yhtiön tarpeisiin ja siten myös isännöinnin valintaan vaikuttavia seikkoja ovat muun muassa yhtiön koko, ikä ja kunto. Jos taloyhtiön lähitulevaisuuteen on suunnitteilla laajempia korjaushankkeita, isännöinnin tarjoama tekninen asiantuntemus voi olla ratkaiseva valintakriteeri. Jos taas taloyhtiöllä on useita erilaisia lainoja, isännöinnin taloushallinnollisen osaamisen merkitys voi korostua.
Isännöinnin valintaan vaikuttavia seikkoja ovat muun muassa yhtiön koko, ikä ja kunto.
Ammatti-isännöinnin yhtenä etuna on sen käytettävissä olevat yhteistyöverkostot sekä niiden erikoisosaaminen. Oto-isännöinnin onkin perinteisesti katsottu soveltuvan paremmin taloyhtiöihin, jotka eivät ole kovin suuria tai mittavien korjaushankkeiden tarpeessa. Jos taloyhtiön lähitulevaisuudessa on hankkeita, jotka edellyttävät erityistä asiantuntemusta, ammatti-isännöinti voi taata paremmat valmiudet hankkeiden läpiviemiseksi.
Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 6/2022.
Riitu Lehtinen
Kirjoittaja on asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa.
Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n hallitus päätti viime vuoden lopulla siirtää yhdistyksen operatiivisen toiminnan Isännöintiliitolle. ISA jatkaa toimintaansa, mutta tulevaisuus on vielä auki.
Oman toimen ohessa toimivan eli oto-isännöitsijän olisi hyvä olla oppimis- ja tiedonhaluinen toimija, joka tunnistaa oman osaamisensa rajat ja hakee tarvittaessa ulkopuolista asiantuntija-apua. Tärkeintä on, että hänellä on riittävästi aikaa isännöitsijän töiden hoitamiseen.
Korkein hallinto-oikeus on ratkaissut isännöintialan kilpailunrajoitusta koskevat valitukset ja määrännyt isännöintialan yhtiöille ja Isännöintiliitolle markkinaoikeutta korkeammat seuraamusmaksut. Seuraamusmaksut vaihtelevat 60 000 eurosta neljään miljoonaan euroon.
Isännöintiala käy läpi merkittävää muutosta, joka näkyy sekä yritysrakenteiden uudistumisena että alan toimintatapojen kehittämisenä. Isännöintiliiton toiminnanjohtaja haluaa parantaa alan arvostusta, mutta sanoo sen vaativan paljon töitä.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään