Riitu Lehtinen
Taloyhtiön tehokkaan, taloudellisen ja suunnitelmallisen toiminnan kannalta on tärkeää, että kiinteistön isännöinti on luotettavissa ja osaavissa käsissä. Oikeanlaisen isännöinnin valinta on yksi taloyhtiön hallituksen tärkeimmistä päätöksistä.
Taloyhtiön isännöinti voidaan hankkia isännöintipalveluna, jolloin isännöintitehtävistä huolehtii ulkopuolinen ammatti-isännöitsijä. Lainsäädännössä isännöintitehtävää hoitavan henkilön koulutukselle, kokemukselle tai ammattitaidolle ei ole asetettu nimenomaisia pätevyysvaatimuksia, joten tehtävään sopiva henkilö voi löytyä myös oman taloyhtiön sisältä. Yhtiön palvelutarpeista ja laatuvaatimuksista riippuen oman toimen ohella tapahtuva isännöinti eli niin sanottu oto-isännöinti voi olla vaihtoehtona ammatti-isännöinnille.
Oto-isännöintiä harkittaessa on hyvä tiedostaa isännöintitehtävien laajuus ja isännöitsijän eri roolit taloyhtiössä. Lakisääteiset tehtävät velvoittavat yhtä lailla sekä ammatti-isännöitsijää että oto-isännöitsijää. Asunto-osakeyhtiölaissa isännöitsijän yleiseksi tehtäväksi on määritelty yhtiön päivittäisen hallinnon hoitaminen hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Lisäksi isännöitsijä huolehtii kiinteistön sekä rakennusten pidosta ja hoidosta ja vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Samoin isännöitsijälle on laissa määritelty erityistehtäviä, kuten isännöitsijätodistuksen antaminen. Tehtävät edellyttävät vähintään perustietämystä toimialaa koskevasta lainsäädännöstä, isännöitsijän tehtävistä ja vastuista.
Isännöinnin suunnittelu on syytä aloittaa kartoittamalla taloyhtiön tarpeet ja asettamalla tavoitteet isännöinnille niiden mukaan. Taloyhtiön kannalta tärkeintä on varmistua siitä, että isännöinnillä on riittävä tietotaito ja resurssit juuri kyseisen yhtiön asioiden hoitamiseen. Yhtiön tarpeisiin ja siten myös isännöinnin valintaan vaikuttavia seikkoja ovat muun muassa yhtiön koko, ikä ja kunto. Jos taloyhtiön lähitulevaisuuteen on suunnitteilla laajempia korjaushankkeita, isännöinnin tarjoama tekninen asiantuntemus voi olla ratkaiseva valintakriteeri. Jos taas taloyhtiöllä on useita erilaisia lainoja, isännöinnin taloushallinnollisen osaamisen merkitys voi korostua.
Isännöinnin valintaan vaikuttavia seikkoja ovat muun muassa yhtiön koko, ikä ja kunto.
Ammatti-isännöinnin yhtenä etuna on sen käytettävissä olevat yhteistyöverkostot sekä niiden erikoisosaaminen. Oto-isännöinnin onkin perinteisesti katsottu soveltuvan paremmin taloyhtiöihin, jotka eivät ole kovin suuria tai mittavien korjaushankkeiden tarpeessa. Jos taloyhtiön lähitulevaisuudessa on hankkeita, jotka edellyttävät erityistä asiantuntemusta, ammatti-isännöinti voi taata paremmat valmiudet hankkeiden läpiviemiseksi.
Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 6/2022.
Riitu Lehtinen
Kirjoittaja on asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa.
Auktorisointi takaa, että isännöitsijä tai isännöintiyritys osaa hoitaa taloyhtiön asioita ja toimii isännöinnin eettisten ohjeiden mukaan. Auktorisoinnin vaatimukset ovat korkeat, ja auktorisoituja isännöintiyrityksiä valvovat Isännöintiliitto ja ISA-yhdistys.
Isännöitsijän valitsee taloyhtiön hallitus ja valinta tehdään enemmistöpäätöksenä. Joskus isännöitsijä halutaan kuitenkin syystä tai toisesta vaihtaa. Tällöin on hyvä ottaa huomioon irtisanomisaika ja sopimusehdot.
Taloyhtiö voi nostaa vahingonkorvauskanteen isännöintikartellipäätöksessä mainittuja toimijoita vastaan. Perusedellytyksenä on, että taloyhtiö pystyy näyttämään kartellista sille syntyneen vahingon toteen. Jos oikeuteen päädytään, taloyhtiön kannattaa hankkia itselleen kartellivahingonkorvauksiin erikoistunut juristi.
Isännöintiliitto on hyväksynyt isännöinnin uudet eettiset ohjeet, joita on valmisteltu kolme vuotta. Eettiset ohjeet tulevat voimaan helmikuun alussa 2023.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään