Oto- vai ammatti-isännöinti, kumpi sopisi yhtiöömme?

Taloyhtiön tehokkaan, taloudellisen ja suunnitelmallisen toiminnan kannalta on tärkeää, että kiinteistön isännöinti on luotettavissa ja osaavissa käsissä. Oikeanlaisen isännöinnin valinta on yksi taloyhtiön hallituksen tärkeimmistä päätöksistä.

Taloyhtiön isännöinti voidaan hankkia isännöintipalveluna, jolloin isännöintitehtävistä huolehtii ulkopuolinen ammatti-isännöitsijä. Lainsäädännössä isännöintitehtävää hoitavan henkilön koulutukselle, kokemukselle tai ammattitaidolle ei ole asetettu nimenomaisia pätevyysvaatimuksia, joten tehtävään sopiva henkilö voi löytyä myös oman taloyhtiön sisältä. Yhtiön palvelutarpeista ja laatuvaatimuksista riippuen oman toimen ohella tapahtuva isännöinti eli niin sanottu oto-isännöinti voi olla vaihtoehtona ammatti-isännöinnille.

Oto-isännöintiä harkittaessa on hyvä tiedostaa isännöintitehtävien laajuus ja isännöitsijän eri roolit taloyhtiössä. Lakisääteiset tehtävät velvoittavat yhtä lailla sekä ammatti-isännöitsijää että oto-isännöitsijää. Asunto-osakeyhtiölaissa isännöitsijän yleiseksi tehtäväksi on määritelty yhtiön päivittäisen hallinnon hoitaminen hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Lisäksi isännöitsijä huolehtii kiinteistön sekä rakennusten pidosta ja hoidosta ja vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Samoin isännöitsijälle on laissa määritelty erityistehtäviä, kuten isännöitsijätodistuksen antaminen. Tehtävät edellyttävät vähintään perustietämystä toimialaa koskevasta lainsäädännöstä, isännöitsijän tehtävistä ja vastuista.

Isännöinnin suunnittelu on syytä aloittaa kartoittamalla taloyhtiön tarpeet ja asettamalla tavoitteet isännöinnille niiden mukaan. Taloyhtiön kannalta tärkeintä on varmistua siitä, että isännöinnillä on riittävä tietotaito ja resurssit juuri kyseisen yhtiön asioiden hoitamiseen. Yhtiön tarpeisiin ja siten myös isännöinnin valintaan vaikuttavia seikkoja ovat muun muassa yhtiön koko, ikä ja kunto. Jos taloyhtiön lähitulevaisuuteen on suunnitteilla laajempia korjaushankkeita, isännöinnin tarjoama tekninen asiantuntemus voi olla ratkaiseva valintakriteeri. Jos taas taloyhtiöllä on useita erilaisia lainoja, isännöinnin taloushallinnollisen osaamisen merkitys voi korostua.

Isännöinnin valintaan vaikuttavia seikkoja ovat muun muassa yhtiön koko, ikä ja kunto.

Ammatti-isännöinnin yhtenä etuna on sen käytettävissä olevat yhteistyöverkostot sekä niiden erikoisosaaminen. Oto-isännöinnin onkin perinteisesti katsottu soveltuvan paremmin taloyhtiöihin, jotka eivät ole kovin suuria tai mittavien korjaushankkeiden tarpeessa. Jos taloyhtiön lähitulevaisuudessa on hankkeita, jotka edellyttävät erityistä asiantuntemusta, ammatti-isännöinti voi taata paremmat valmiudet hankkeiden läpiviemiseksi.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 6/2022.

Riitu Lehtinen

Kirjoittaja on asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

1.4.2016

Isännöintiyhteisön valitseminen isännöitsijäksi

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, AOYL) poikkeaa vanhasta siltä osin, että nykyinen sallii rekisteröidyn yhteisön valitsemisen isännöitsijäksi. Aiemman lain perusteella isännöitsijäksi voitiin valita vain luonnollinen henkilö. Vaikka nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on tullut voimaan 1.7.2010, on voimaanpanolaissa todettu, että yhteisön valitseminen isännöitsijäksi tulee mahdolliseksi vasta kun valtioneuvoston asetuksella on tästä säädetty.

28.5.2015

Isännöintiyrityksen valitseminen

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, AOYL) poikkeaa vanhasta siltä osin, että nykyinen sallii rekisteröidyn yhteisön, käytännössä isännöintiyrityksen, valitsemisen isännöitsijäksi. Aiemman lain perusteella isännöitsijäksi voitiin valita vain luonnollinen henkilö. Vaikka nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on tullut voimaan 1.7.2010, on voimaanpanolaissa todettu, että yhteisön valitseminen isännöitsijäksi tulee mahdolliseksi vasta kun valtioneuvoston asetuksella on tästä säädetty.

10.5.2017

Isännöitsijä

Isännöitsijän rooli taloyhtiön hoidossa on keskeinen. Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallituksen eräs keskeisimpiä tehtäviä on pitää huolta siitä, että taloyhtiöllä on mahdollisimman pätevä ja ammattitaitoinen isännöitsijä.

23.6.2015

OTO isännöinti – tehtävät ja vastuu

Isännöintitehtävien hoitaminen oman toimen ohella voi olla tietyissä tilanteissa vaihtoehto ulkopuoliselle ammatti-isännöinnille. OTO-isännöinti edellyttää kuitenkin riittävää tehtäviin perehtymistä ja tuo mukanaan vastuuta. Vaihtoehto ammatti-isännöinnille Asunto-osakeyhtiölaki ei vaadi isännöintitehtäviä hoitavalta henkilöltä tiettyä ammattipätevyyttä.