Kumpi valitaan – tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja?

Kevät on taloyhtiöissä vilkasta yhtiökokousten aikaa, ja muiden asioiden lomassa myös otsikon kysymys askarruttaa hallituksen jäseniä ja osakkaita. Vastauksen kannalta ratkaiseva tekijä asunto-osakeyhtiössä on osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen lukumäärä.

Asunto-osakeyhtiön on valittava tilintarkastaja, jos osakashallinnassa olevia huoneistoja on vähintään 30. Osakehuoneistoiksi lasketaan asuin- ja liikehuoneistot sekä myös esimerkiksi autotallit ja varastot, mikäli ne ovat erillisillä osakkeilla hallittavia, mutta ei siis yhtiön hallinnassa olevia huoneistoja.

Myös yhtiössä, jossa on alle 30 osakashallintaista huoneistoa, voidaan joutua valitsemaan tilintarkastaja yhtiöjärjestysmääräyksen tai osakasvähemmistön vaatimuksen perusteella taikka jos tilintarkastuslaissa esitetyt taloudellisten mittarien rajat poikkeuksellisesti ylittyvät.

Jos yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa, tulee yhtiön valita toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Yhtiöjärjestysmääräyksen merkitys

Yhtiöjärjestysmääräyksen osalta on kiinnitettävä huomiota siihen, onko yhtiö muuttanut yhtiöjärjestystään nykyisen asunto-osakeyhtiölain voimaantulon eli 1.7.2010 jälkeen. Jos alle 30 osakashallintaisen huoneiston yhtiö ei ole muuttanut yhtiöjärjestystään 1.7.2010 jälkeen, se voi valita tilintarkastajan sijaan toiminnantarkastajan, vaikka yhtiöjärjestys edellyttäisikin tilintarkastajan valintaa. Sen jälkeen, kun yhtiöjärjestys on päivitetty nykyistä asunto-osakeyhtiölakia vastaavaksi, menetellään valinnassa yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti.

Alle 30 osakashallintaisen huoneiston yhtiössä voidaan luopua myös toiminnantarkastajan valinnasta yhtiöjärjestyksen nimenomaisella määräyksellä. Tällöin yhtiöjärjestyksessä tulee olla määräys, että yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilin- tai toiminnantarkastajaa.

Vielä huomattakoon, että myös osakasvähemmistöllä on oikeus vaatia tilintarkastajan tai toiminnantarkastajan valitsemista riippumatta yhtiön koosta tai siitä, mitä yhtiöjärjestyksessä valinnasta määrätään. Jos osakkeenomistajat, joilla on 1/10 kaikista yhtiön osakkeista tai 1/3 yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat tilintarkastajan valitsemista yhtiökokouksessa, on tilintarkastaja valittava. Sama velvoite koskee toiminnantarkastajan valintaa tilanteessa, jossa yhtiöllä ei ole tilintarkastajaa.

Mikään ei myöskään estä yhtiötä halutessaan valitsemaan tilintarkastajaa tai toiminnantarkastajaa tai vaikka molemmat, vaikkei velvollisuutta siihen olisikaan. Suosituksia ja hyvää käytäntöä tämän suhteen voi silmäillä taloyhtiön hyvästä hallintotavasta.

Kelpoisuus ja tehtävät

Päätös niin tilintarkastajan kuin toiminnantarkastajankin valinnasta tehdään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä. Samalla on muistettava valita vastaavasti myös varatilintarkastaja ja toiminnantarkastajan sijainen. Mikäli tilintarkastajaksi valitaan tilintarkastusyhteisö, varatilintarkastajaa ei valita.

Tilintarkastajan tulee olla KHT- tai HT-tutkinnon suorittanut, hyväksytty ammattitilintarkastaja. Toiminnantarkastajalle ei ole asetettu samankaltaisia ammattitutkintovaatimuksia, mutta ihan kuka tahansa ei voi toimia toiminnantarkastajana. Toiminnantarkastajan tulee olla riippumaton; esimerkiksi yhtiön hallituksen jäsen tai isännöitsijä ei voi toimia toiminnantarkastajana eikä myöskään tällaisen henkilön puoliso tai lähisukulainen. Toiminnantarkastajaksi valitaan usein yhtiön hallintoon kuulumaton osakas, jolla katsotaan olevaan riittävä talous- ja lakiasioiden tuntemus.

Sekä tilintarkastus että toiminnantarkastus kohdistuvat tilinpäätökseen, kirjanpitoon, toimintakertomukseen ja yhtiön hallintoon. Myös osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumisen valvonta sisältyy tehtävään. Päätösten osalta tarkastustehtävä keskittyy niiden laillisuuden valvontaan. Päätösten tarkoituksenmukaisuuteen sen enempää tilintarkastaja kuin toiminnantarkastajakaan ei voi ottaa kantaa.

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies, varatuomari.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

26.4.2017

Toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja

Toiminnantarkastus korvaa aiemman osakkaiden tekemän tilintarkastuksen eli ns. maallikkotilintarkastuksen. Toiminnantarkastuksen suorittaa yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja.

23.1.2019

Mitä tekee toiminnantarkastaja?

Toiminnantarkastaja varmistaa, että taloyhtiön hallinto on asianmukaisesti järjestetty ja yhtiön johto toiminut yhtiöjärjestyksen, asunto-osakeyhtiölain ja yhtiökokouksen päätösten mukaisesti. Toiminnantarkastaja keskittyy yhtiökokouksen ja hallituksen päätösten laillisuuteen. Hän ei voi ottaa kantaa päätösten tarkoituksenmukaisuuteen.

25.4.2017

Tilintarkastus

Tilintarkastajan tehtävät Tilintarkastajan tulee hyvän tilintarkastustavan edellyttämässä laajuudessa tarkastaa tilinpäätös ja kirjanpito sekä yhtiön hallinto. Tilintarkastus on lähinnä laillisuusvalvontaa, eikä tilintarkastajalla ole varsinaista oikeutta puuttua puhtaasti tarkoituksenmukaisuuskysymyksiin. Tilinpäätös käsittää tuloslaskelman, taseen ja toimintakertomuksen.

9.1.2019

Vuoden 2018 lakipähkinät

Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät. Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja? Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti