Ketä kiinnostaa rivitalon remontti?

Rivitalot ovat hankalia ja niiden omistajat vaikeita. Tämä on usein rakennusalan ammattilaisten vastaus siihen, että rivitalojen korjausrakentamishankkeet eivät kiinnosta. Mihin tämä perustuu ja mitä asialle voidaan tehdä? Rivitaloja on Suomessa rakennettu pääosin 70-luvun lopulta lähtien. Ne ovat tulossa peruskunnostusikään, joten kysynnän ja tarjonnan kohtaaminen kohtuuhinnalla on merkittävä haaste.

Vastauksia kysymyksiin

Kaikkein houkuttelevin peruskorjauskohde monille rakennusalan yrityksille on 60-70 -luvuilla rakennetut betonielementtikerrostalot. Ne on rakennettu pääosin samalla tavalla ja niihin on kehitetty toimivat saneerausratkaisut, joissa riskit ovat hallittuja. Taloyhtiöt ovat melko suuria, jolloin remontin arvo on suuri ja päätöksenteko perustuu suuren enemmistön näkemykseen.

Rivitalojen koko vaihtelee sadan huoneiston yhtiöistä aina muutaman huoneiston rivitaloon. Riippumatta yhtiön koosta, tulee ainakin pääkaupunkiseudulla rakennushankkeeseen asettaa pääsuunnittelijat, erityisalojen vastuulliset suunnittelijat, vastaava mestari ja esimerkiksi putkiremonteissa KVV- ja IV-työnjohtaja. Pääkaupunkiseudulla rakennusvalvontavirastot ovat myös asettaneet rajoituksia sille, kuinka monta projektia vastuuhenkilöillä voi olla työn alla samaan aikaan. Nämä rajoittavat kiinnostusta asettaa avainhenkilöresursseja pieniin projekteihin, koska tuottopotentiaali on pientä. Avainhenkilöiden suuri määrä nostaa kiinteitä kustannuksia. Kustannuksia nostaa myös se, että rivitalot eivät ole niin yksinkertaisia rakenteeltaan kuin betonielementtikerrostalot. Näin ollen niihin liittyy teknisiä riskejä, jotka tulee ottaa huomioon hinnoittelussa.

Herkempi asia esille tuotavaksi on rivitaloyhtiöiden omistajien erityispiirteet. Monesti rivitalohankkeet näyttäytyvät rakennusalan ihmisille niin, että kukin rivitaloyhtiön osakkeenomistaja kuvittelee omistavansa osansa talosta ulkoseiniä ja putkia myöten ja päättävänsä yksin tehtävistä muutoksista. Todellisuudessa rivitalojen yhtiöjärjestyksen vastuunjako noudattaa useimmiten asunto-osakeyhtiölakia. Taloyhtiöiden hallitukset luonnollisesti haluavat ottaa huomioon kunkin osakkaan näkemykset, vähintään naapurirauhan säilyttämiseksi. Tämä voi johtaa haastaviin teknisiin ratkaisuihin ja järjestelyihin, joihin liittyy monenlaisia riskejä ja haasteita.

Rivitaloremonttiin uusia toimintamalleja

Yhteenvetona voi todeta, että pieni koko, riskit ja päätöksentekotapa nostavat hintoja. Näihin tulee löytää ratkaisuja. Rivitaloihin on löydettävissä vakioituja teknisiä ratkaisuja, joiden suunnittelu ja toteuttaminen voidaan tehdä tehokkaasti. Toimenkuvia voidaan yhdistää, jotta projektiorganisaation kustannukset eivät nouse liian korkeaksi. Urakan perussisältöä voidaan vakioida siten, että se huomioi paremmin rivitalojen osakkaiden omat tahtotilat ja heidän aiemmin tekemänsä remontit.

Tärkeintä on kuitenkin toimialan vakiintuneiden hankintamallien kyseenalaistaminen rivitaloyhtiöissä. Ne ovat liian raskaita, jäykkiä ja kalliita. Rivitalosaneerauksissa riskejä voidaan pienentää yhteistoiminnassa eri osapuolten kesken sekä samalla nostaa teknistä laatua ja osakkaiden tyytyväisyyttä. Kokemuksemme yhteistoimintamallilla toteutetuista rivitalohankkeista ovat positiivisia. Kehittämämme rivitalojen yhteistoimintamalli putkiremontteihin poikkeaa monella tavalla normaalista hankintamuodosta, mutta lisää merkittävällä tavalla edellytyksiä osakkaiden tyytyväisyydelle ja alentaa kustannustasoa. Uskon, että rivitalot voivat taas ruveta kiinnostamaan urakoitsijoita, mutta se edellyttää, että myös taloyhtiöt ja isännöitsijät suhtautuvat avoimesti uusiin toimintatapoihin.

Kim Karves

Kirjoittaja on Sweco Taloyhtiöpalveluiden yksikön johtaja. Hän tarkastelee kiinteistön kehittämistä kokonaisuutena ja pitkällä tähtäimellä tavoitteenaan tuoda perusteltuja ratkaisuja kiinteistön ylläpitoon ja korjaamiseen. Hän pyrkii blogeissaan esittämään ajatuksia, joiden avulla kiinteistöjen omistajat ja käyttäjät saavat parempia kokemuksia. Vapaa-ajallaan hän harrastaa melontaa, juoksua sekä ruoanlaittoa.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje