AirBed & Breakfast syntyi Yhdysvaltojen Piilaaksossa 2008. Yhtiön perustajilla ei ollut varaa tulevaan vuokraan ja niinpä he keksivät tarjota ilmapatjamajoitusta vuokra-asunnossaan kaupungissa järjestettävän konferenssin vieraille. Mikä mahtava idea!
Vai oliko sittenkään? Riippuu, keneltä kysytään ja mistä näkökulmasta asiaa tarkastellaan. Suomessa haasteena on ollut, ettei tämäntyyppiseen toimintaan ole olemassa valmiiksi sovellettavaa lainsäädäntöä.
Omistamansa asunnon tai osan siitä voi käytännössä aina vuokrata kenelle vaan, myös matkailijalle, niin lyhyt- kuin pitkäaikaisestikin. Ilmoitusta taloyhtiölle ei tarvitse tehdä. Vuokraamisen voi estää ainoastaan taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä oleva määräys, joka kieltää tai rajoittaa huoneiston vuokraamista. Hyvin harvassa yhtiöjärjestyksessä tällaisia kieltoja on.
Tilanne on toinen, jos itse asuu asunnossa vuokralaisena. Vuokralaisella on oikeus alivuokrata enintään puolet asunnosta ilman vuokranantajan lupaa. Muutoin kyse on jälleenvuokrauksesta, johon tarvitaan aina vuokranantajan lupa. Jos siis epäilee naapuriasunnon vuokralaisen välittävän asuntoa eteenpäin asunnon omistajan tietämättä, voi asiasta kertoa omistajalle suoraan tai isännöitsijälle, joka voi tarvittaessa olla yhteydessä asunnon omistajaan.
Airbnb-tyyppinen lyhytaikainen vuokraustoiminta on aiheuttanut jonkin verran ongelmia taloyhtiöissä häiritsevänä elämänä. Suurimpana negatiivisena vaikutuksena on koettu asumis- ja avainturvallisuuden heikentyminen. Myös lisääntynyt vedenkulutus on ymmärrettävästi aiheuttanut harmitusta. Yhtiössä, jossa vesivastiketta maksetaan huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän mukaisesti, jää ”vieraiden” kuluttama vesi kaikkien osakkaiden maksettavaksi. Lyhytaikaisesti majoittuvia ei oikein voida katsoa huoneistossa vakituisesti asuviksi.
Lyhytaikaisesti yhtiössä majoittuvat saattavat myös käyttää yhtiön yhteisiä tiloja, ja aina heillä ei ole intressiä huolehtia tilojen siisteydestä. Jos ilkivalta- tms. tilanteissa yhtiön omaisuudelle vahinkoa aiheuttanutta ei saada selville tai vastuuseen, jäävät myös nämä kustannukset yhtiön kaikkien osakkaiden maksettavaksi siltä osin kuin vakuutus ei niitä mahdollisesti korvaa.
Ratkaisun avain tulisi mielestäni olla avoimuus ja pelisäännöistä sopiminen sekä mahdollisten häiriötilanteiden läpikäyminen asunnon omistajan kanssa. Myös lyhytaikaisesti majoittuvaa tulee informoida yhtiön järjestyssäännöistä ja asumisrauhasta. Airbnb perustuu siihen, että osapuolet antavat toisilleen julkista palautetta siitä, miten vuokraus on sujunut. Tämäkin osaltaan karsii häiriökäyttäytymistä.
Vesivastikkeen osalta kannattaa yrittää sopia osakkaan kanssa, että vastiketta maksettaisiin niin monesta henkilöstä kuin asunnossa keskimäärin majoittuu. Avainturvallisuudesta on puolestaan joissakin yhtiöissä huolehdittu sopimalla majoitusta tarjoavan osakkaan kanssa sähkölukosta osakkaan muutostyönä. Yhteisten tilojen, kuten sauna- ja uima-allastilan tai pesutuvan käytön yhtiö voi halutessaan kieltää satunnaisilta vierailta sillä perusteella, että he eivät ole talon asukkaita.
Ääritilanteessa asunto-osakeyhtiö voi päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan seurauksena huoneistossa vietettävästä häiritsevästä elämästä tai järjestysrikkomuksista. Kynnys sille, että ongelmia pystyttäisiin ratkaisemaan hallintaanottomenettelyn avulla, on kuitenkin korkealla. Hallintaanottoperusteeksi ei yleensä käy myöskään huoneiston käyttötarkoituksen vastainen käyttö, koska vallitsevan tulkinnan mukaan myös lyhytaikaisesti huoneistoa vuokrattaessa kyseessä on yleensä huoneiston käyttö asumistarkoitukseen. Tapauskohtaisella olosuhteiden arvioinnilla on ratkaistava, käytetäänkö huoneistoa joissain tilanteissa asumistarkoituksen vastaisesti.
Jotkut yhtiöt ovatkin nähneet tarpeelliseksi muuttaa yhtiöjärjestystään siten, että yhtiöjärjestykseen on lisätty lyhytaikaisen vuokrauksen kieltävä määräys. Tällaisen määräyksen lisääminen yhtiöjärjestykseen vaatii kaikkien niiden osakkeenomistajien suostumukset, joiden huoneistoa rajoitus koskee. Monessa yhtiössä tarvittavia suostumuksia ei kuitenkaan saada ja yhtiöjärjestysmuutos kaatuu siihen.
Aina ristiriitojen ennaltaehkäisy ja asioista sopiminen ei ole mahdollista. Häiriöihin ja väärinkäytöksiin tulee voida puuttua tehokkaasti, jotta taloyhtiön asukkaiden kotirauha ja turvallisuus voidaan taata. Myös yhtiölle aiheutuvat maksut ja mahdolliset vahingot tulee voida kanavoida kotimajoitusta harjoittavalle osakkeenomistajalle. Pelisääntöjä tarvitaan siten selvästi myös lainsäätäjän taholta.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies, varatuomari.
Lattiaremonttiin ryhtyessään osakkaan on tehtävä taloyhtiölle muutostyöilmoitus. Myös asbesti- ja haitta-ainekartoitus on tehtävä, jos niitä ei ole taloyhtiössä jo tehty. Remontissa kannattaa käyttää apuna suunnittelijaa.
Vuokratuloja tai -tappioita ilmoitetaan joka vuosi enemmän, kertoo Verohallinto. Myös lyhytaikaisesta vuokraamisesta, kuten Airbnb:n kautta vuokratusta asunnosta saadut tulot pitää ilmoittaa. Vuokratulojen ilmoittaminen onnistuu helpoiten OmaVerossa.
Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin. Siihen kannattaa osallistua, jos yhtiön tulevaisuus kiinnostaa. Kokouksessa asuntosijoittaja pystyy käyttämään kyselyoikeuttaan yhtiön talousasioista sekä vaikuttamaan päätöksiin.
Vuokralaisella on velvollisuus hoitaa vuokraamansa asuntoa hyvin ja pitää se kunnossa. Useimmat vuokralaisen kunnossapitovastuulle kuuluvat asiat voi tarkastaa vaikka kevätsiivouksen yhteydessä. Hoitovelvoitetta ei pidä laiminlyödä, sillä siitä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään