Talvikunnossapito – kuka on vastuussa?

Lunta tulee – autot juuttuvat teille, lumikinokset valtaavat tienvarsien parkkialueet ja taloyhtiöt kantavat huolta katolta tippuvasta jäästä ja lumesta.

Kiinteistönomistajana taloyhtiö on velvollinen huolehtimaan siitä, että liikkuminen kiinteistön alueella on turvallista sekä asukkaille että ulkopuolisille.

Taloyhtiöllä vastuu, mutta mistä? Kiinteistön turvallisuuteen liittyviä velvoitteita on mm. järjestyslaissa, katujen kunnossapitoa koskevassa lainsäädännössä ja pelastuslaissa. Kiinteistönomistajan velvoitteiden täyttäminen on taloyhtiössä pääasiassa hallituksen ja isännöitsijän vastuulla, koska taloyhtiön johdolla on AOYL 7 luvun 2 §:n mukaan velvollisuus huolehtia kiinteistönpidosta. Talvikunnossapidon osalta velvoitteet ulkoistetaan usein huoltoyhtiön hoidettavaksi, mutta on hyvä muistaa, että sopimuksesta huolimatta vastuu kiinteistön turvallisuudesta on kuitenkin kiinteistönomistajalla eli taloyhtiöllä.

Talvikunnossapitoon liittyy monenlaisia tehtäviä. Liukkauden torjunta on yksi keskeisimmistä tehtävistä. Pääsääntöisesti kiinteistön alueella kaikki pääasialliset kulkuväylät tulee hiekoittaa tai hoitaa muulla tavoin, jotta liukastumisvaaraa ei ole. Katujen ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta annetun lain mukaan tontin kohdalla olevan jalkakäytävän tai tontille johtavan kulkutien kunnossapidosta vastaa kiinteistönomistaja, ellei kunta ole ottanut sitä vastuulleen. Lisäksi tontinomistajan velvollisuutena on tarvittaessa poistaa jalkakäytävälle tai sen vierelle kertyneet lumivallit sekä pitää jalkakäytävän viereinen katuoja ja sadevesikouru lumettomana ja jäättömänä. Myös pysäköintipaikka on pidettävä sellaisessa kunnossa, ettei autolle kuljettaessa ole liukastumisvaaraa.

Järjestyslain mukaan kiinteistönomistajan on huolehdittava siitä, että katolta putoava lumi, jää tai muut esineet eivät aiheuta vaaraa kiinteistöllä liikkuville. Tarvittaessa vaarallinen alue eristetään. Tilapäisiin liikennejärjestelyihin, joissa kaistoja suljetaan tai ohjataan kulkijoita kiertotielle lumen pudottamisen vuoksi, haetaan lupa rakennusvirastolta. Pelastuslaki taas tuo velvoitteita mm. siihen, että pelastusteiden tulee olla ajokelpoisia ja esteettömiä.

Huoltosopimus ja vastuu

Taloyhtiö voi siirtää kunnossapitotehtäviä esim. kiinteistöpalveluyritykselle, mutta vastuuta taloyhtiö ei voi siirtää. Huoltosopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja kuvata siinä selkeästi tehtävät työt ja tavoiteltu lopputulos. Huoltosopimukseen tulisi kirjata esim. päivittäinen lumi- ja jäätilanteen seuranta, varotoimenpiteet joihin ryhdytään mahdollisissa vaaratilanteissa ja yhteydenottovelvoite välittömästi esim. isännöitsijään. Taloyhtiön tulee seurata, että sopimuskumppani suorittaa sovitut kunnossapitotoimet.

Taloyhtiöllä on korostunut huolellisuusvelvoite alueensa turvallisuudesta. Mahdollisissa vahinkotapauksissa on ensisijainen korvausvastuu vahingonkärsineeseen nähden kiinteistönomistajalla. Taloyhtiöllä on kiinteistönomistajana puolestaan oikeus vaatia korvausta sopimuskumppaniltaan, esim. kiinteistöpalveluyhtiöltä, jos se ei ole noudattanut sopimusta, vaan on laiminlyönyt siihen liittyviä velvoitteita.

Oikeuskäytännössä taloyhtiöltä on edellytetty hyvinkin pitkälle ulottuvaa huolellisuutta. Vahingonkorvausvastuu edellyttää kuitenkin tuottamusta, joten näyttäessään toimineensa huolellisesti, yhtiö välttää korvausvastuun.

Talvikunnossapito talkoilla

Monissa pienissä yhtiöissä talvikunnossapito on päätetty hoitaa talkoovoimin yhtiön osakkaiden kesken. Talkootyöhön osallistuminen on aina vapaaehtoista, eikä osakkaita voida siihen velvoittaa. Mikäli joku osakkaista kieltäytyy omasta vuorostaan tai laiminlyö oman vuoronsa, on yhtiön huolehdittava talvikunnossapito muulla tavoin. Mikäli talkootyöhön talvikunnossapidon osalta ryhdytään, kannattaa vuorot ja tehtävät määritellä selkeästi ja kirjallisesti. Yhtiön tulee valvoa, että vuoroja noudatetaan. Talkoita koskeva vakuutusturva on myös hyvä selvittää omasta vakuutusyhtiöstä.

Vaikka yhtiön vastuu vahinkotilanteissa on pääsääntö, voidaan joissakin tapauksissa katsoa osakkaan suostuneen talkootyönä tehtävän työn kautta siihen, että laiminlyönnistä ei olekaan vastuussa taloyhtiö. Korkeimman oikeuden tapauksessa 1995:169 osakkaat olivat yhtiökokouksessa sopineet hoitavansa talvikunnossapidon talkootyönä, joten tähän suostunut osakas ei saanut yhtiöltä korvausta vahinkotilanteessa. On kuitenkin muistettava, että vastuutilanteet arvioidaan aina tapauskohtaisesti.