Jokaisella taloyhtiöllä on yhtiöjärjestys, joka asunto-osakeyhtiölain ohella määrää, miten yhtiön hallintoa hoidetaan ja mitkä ovat osakkaan oikeudet ja velvollisuudet. Taloyhtiön yhtiöjärjestys laaditaan yhtiölle perustamisvaiheessa, ja sitä voidaan myöhemmin tarvittaessa päivittää. Monesti päivittäminen kuitenkin vuosien saatossa unohtuu.
– Yllättävän paljon taloyhtiöissä on aiemman lain aikaisia yhtiöjärjestyksiä. Vanhimmat alkuperäissisältöiset yhtiöjärjestykset, joihin olen törmännyt, ovat olleet 1960-luvulta. Ne ovat todella vanhoja, kun ottaa huomioon, että asunto-osakeyhtiölaki on ehtinyt sen jälkeen uudistua kahdesti, kertoo Annika Kemppinen, joka työskentelee asianajajana Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.
Kemppisen yhdessä Marina Furuhjelmin ja Mia Pujalsin kanssa kirjoittamasta kirjasta Taloyhtiön yhtiöjärjestys – Ohjeet ja mallit (Kiinteistömedia Oy) ilmestyi juuri päivitetty painos. Kirjassa kerrotaan, mistä määräyksistä yhtiöjärjestys tavallisesti koostuu ja millaisia määräyksiä siihen voidaan nykyisen asunto-osakeyhtiölain nojalla kirjata.
– Kirja oli tarpeen päivittää, koska lainsäädäntö on muuttunut edellisestä painoksesta. Kirjan mallimääräyksiin oli myös tarpeen tehdä täsmennyksiä muun muassa huoneistotietojärjestelmän ja vuosien aikana muodostuneen uuden oikeuskäytännön perusteella, Marina Furuhjelm kertoo. Furuhjelm työskentelee Kemppisen tapaan asianajajana Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.
Jos taloyhtiön yhtiöjärjestystä on muutettu nykyisen asunto-osakeyhtiölain aikana, eli 1.7.2010 tai sen jälkeen, yhtiöjärjestys on kaikilta osin nykylain määräysten mukainen. Tämä johtuu siitä, ettei lain vastaista yhtiöjärjestystä voida nykyään rekisteröidä. Sen sijaan ennen nykyisen lain voimaantuloa rekisteröity yhtiöjärjestys voi sisältää vanhentuneita määräyksiä, joita ei voida enää noudattaa.
Lain kanssa ristiriidassa oleva yhtiöjärjestys hankaloittaa etenkin hallituksen ja isännöinnin työtä. Tällöin aikaa kuluu sen selvittelyyn, miltä osin yhtiöjärjestystä noudatetaan ja miltä osin jokin nykylain määräys ohittaa yhtiöjärjestyksen määräyksen.
– Kehotan aina taloyhtiöitä päivittämään vanhan lain aikaiset yhtiöjärjestykset. Kaikilta osin nykylain mukainen yhtiöjärjestys on paras tae sille, että taloyhtiössä osataan noudattaa oikeita menettelytapoja. Tällöin myös riitojen todennäköisyys pienenee, Kemppinen muistuttaa.
Jos taloyhtiössä huomataan yhtiöjärjestyksen kaipaavan päivittämistä, hallituksen kannattaa ryhtyä päivitystyöhön pikimmiten. Pienet muutokset ja sanamuotojen nykyaikaistamiset voi hallitus tehdä itse isännöitsijän avustuksella.
Jos yhtiöjärjestykseen on tarpeen tehdä isompia muutoksia, voi olla viisasta kääntyä alan lakimiehen puoleen. Lakimies pystyy arvioimaan, ovatko taloyhtiön toiveet yhtiöjärjestyksen muutoksista toimivia ja järkeviä.
– Samalla lakimies käy yhtiöjärjestyksen kokonaisuudessaan läpi ja varmistaa, ettei siihen jää ristiriitoja. Valitettavan usein, kun taloyhtiöt itse päivittävät yksittäisiä yhtiöjärjestyksen määräyksiä, unohdetaan tarkistaa yhtiöjärjestyksen muut määräykset. Tällöin yhtiöjärjestykseen voi jäädä ristiriitaisia määräyksiä, joista myöhemmin syntyy riitoja, Furuhjelm kertoo.
Lopullinen, muutettu yhtiöjärjestys tulee aina hyväksyttää taloyhtiön yhtiökokouksella ja ilmoittaa rekisteröitäväksi Patentti- ja rekisterihallitukseen.
– Muutettu yhtiöjärjestys on voimassa rekisteröinnistä alkaen, ja vasta sen jälkeen sitä voidaan ryhtyä noudattamaan, muistuttaa Mia Pujals, joka työskentelee vanhempana lakimiehenä Kiinteistöliitto Uusimaassa.
Lisätietoa Taloyhtiön yhtiöjärjestys – Ohjeet ja mallit -kirjasta (Kiinteistömedia Oy) -kirjasta saa täältä >>
Kiinteistömedia Oy on myös Suomen Kiinteistölehden kustantaja.
Yhtiöjärjestys muodostaa yhtiön niin sanotun sisäisen lain, jota kaikkien yhtiössä tulee lainsäädännön ohella noudattaa. Jokaisen osakkaan olisikin hyvä tuntea oman taloyhtiönsä yhtiöjärjestyksen sisältö. Osakkaan vastikkeenmaksuvelvollisuutta koskevat määräykset ovat keskeisimpiä yhtiöjärjestyksen määräyksiä.
Tilaajille
Jos yhtiössä jaetaan tai yhdistetään huoneistoja, yhtiöjärjestykseen vaaditaan huoneistoselitelmää koskeva muutos. Yhtiöjärjestystä ei voi muuttaa, ennen kuin kyseisen osakehuoneiston osalta on haettu sähköinen omistajamerkintä. Myös tarvittavat suostumukset muutosta varten on hankittava etukäteen.
Tilaajille
Taloyhtiön toimintaa ohjaa vahvasti asunto-osakeyhtiölaki ja kunkin taloyhtiön yhtiöjärjestys. Yhtiön lainmukaisuuden valvonta kuuluu usean eri tahon vastuulle, eikä pelkästään hallitukselle, kuten moni yhtäkkiä arvioisi.
Tilaajille
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää vähintään kahden kolmasosan määräenemmistön kannatusta yhtiökokouksessa. Eräissä poikkeustapauksissa määräenemmistöpäätös ei kuitenkaan riitä, sillä toisinaan vaaditaan lisäksi tiettyjen tai kaikkien osakkaiden suostumus.
Tilaajille
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään