Rivitalo- ja paritaloyhtiöissä asuntoihin kuuluu usein ”oma piha”; tai näin ainakin osakkeenomistaja ajattelee. Tosiasiahan kuitenkin on, että asunto-osakeyhtiö omistaa sekä rakennukset että piha-alueet (ellei kyse ole vuokratontista). Osakkeenomistajan oikeus piha-alueisiin on siten aina hallinta- tai käyttöoikeutta. Käytännössä eroa ei usein edes huomaa.
Osakkeenomistajan oikeuksien kannalta yhtiöjärjestys on ratkaisevassa merkityksessä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä tulee määrätä mihin osakkeet yhtiössä tuottavat hallintaoikeuden. Asunnon lisäksi hallintaoikeus voi kohdistua myös piha-alueeseen, autopaikkaan jne.
Ellei yhtiöjärjestyksessä mainita piha-alueista mitään, ei osakkeiden tuottama hallintaoikeus kohdistu niihin. Tästä huolimatta asunnon yksinomaiseen käyttöön voi kuitenkin olla määritelty piha-alue eikä hallintaoikeuden puuttuminen käytännössä juurikaan ilmene mitenkään. Osakkaan oikeus piha-alueella esimerkiksi muutoksiin on kuitenkin tällöin suppeampi kuin hallintaoikeuden tilanteessa.
Mitä osakkeenomistaja saa piha-alueellaan tehdä? Laajimmat oikeudet osakkaalla on tilanteessa, jossa piha-alueeseen kohdistuu yhtiöjärjestyksen perusteella hallintaoikeus. Tällöin osakkaan muutostyöoikeutta määrittävät asunto-osakeyhtiölain 5 luvun säännökset. Osakkaalla on oikeus käyttää piha-aluetta ja oikeus tehdä sellaisia muutoksia, joista ei aiheudu kohtuutonta haittaa tai vahinkoa. Osakkaalla saattaisi olla esimerkiksi oikeus terassin rakentamiseen piha-alueelle. Osakkaan on ilmoitettava muutoksista yhtiölle ja yhtiö voi asettaa ehtoja osakkaan suunnittelemille muutoksille. Jos muutos vaatii viranomaisluvan, on se haettava.
Jos taas piha-alue ei ole osakkeiden hallintaoikeuden piirissä, ei osakkeenomistajalla ole oikeutta tehdä mitään muutoksia piha-alueella ilman yhtiön lupaa. Osakkaalla ei ole oikeutta rakentaa tai pystyttää aitoja tai istuttaa puita. Yhtiöllä ei ole myöskään velvollisuutta sallia minkäänlaisia muutoksia. Käytössään olevalle piha-alueelle osakas voi kuitenkin tehdä pienimuotoisia istutuksia sekä kalustaa piha-aluetta ilman yhtiön lupaa, normaalin käyttöoikeuden puitteissa. Yhtiössä voidaan myös tehdä periaatepäätös siitä, minkälaisia toimenpiteitä osakas voi piha-alueellaan tehdä. Päätöksissä tulee muistaa osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu.
Riippumatta oikeuden luonteesta, osakkeenomistajalla ei ole oikeutta laajentaa piha-aluettaan siitä, mikä se alun perin on ollut. Osakas ei voi siten omavaltaisesti esimerkiksi istutuksin tai muutoin suurentaa piha-aluettaan. Piha-alueiden jaosta päätetään aina yhtiökokouksessa ja jaossa kaikkia osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti. Osakkaan omavaltaisesti tapahtunut piha-alueen laajentaminen ei sido yhtiötä ja yhtiö voi vaatia sen purkamista pitkänkin ajan kuluttua.
Mia Pujals
Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliitto Uusimaan lakiasiainjohtaja.
Pihalla touhuamiseen liittyy usein epäselvyyksiä siitä, kuuluuko alue yhtiölle vai osakkaalle. Useimmiten taloyhtiön piha-alueet kuuluvat juridisesti yhtiön hallintaan. Osakashallinnassa piha-alue on ainoastaan silloin, kun sen hallintaoikeudesta on määrätty yhtiöjärjestyksessä.
Ennen pihan muutostöitä kannattaa selvittää yhtiöjärjestyksestä, kuuluuko piha-alue taloyhtiön vai osakkaan hallintaan. Jos piha on osakashallinnassa, osakkaan oikeus muutoksiin on laaja. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa piha-alueiden hallinnasta, pihat ovat taloyhtiön hallinnassa.
Raunistulan puutaloalueella sijaitsevan entisen lakkatehtaan kiinteistössä tehdään päätökset yhdessä ja tartutaan talkoohengellä harjaan ja lumilapioon. Ari Kokko on toiminut taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana neljä vuotta.
Porealtaat, paljut ja kylpytynnyrit ovat yleistyneet myös taloyhtiöiden huoneistopihoilla. Jos rivitalon piha-alue on taloyhtiön hallinnassa, osakas tarvitsee asennukseen yhtiön luvan. Myös osakkaan hallinnassa olevalle pihalle tuotavasta altaasta on tehtävä etukäteen kirjallinen muutostyöilmoitus.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään