Onko nyt huono aika aloittaa asuntosijoittaminen?

Uudet tietosuojatuotteet

“Osta halvalla, myy kalliilla”, “Oikeassa paikassa oikeaan aikaan”, “Osta, kun kaduilla on verta”, “Ajoitus on kaikki kaikessa” jne. ovat tutumpia sanontoja pörssisijoittamisen puolelta, joiden oikeellisuudesta kiistellään. “Älä yritä ajoittaa markkinoita, sijoita tasaisesti, pitkällä tähtäimellä osakkeet tuottavat keskimäärin 6-7 %” on yleisempiä vasta-argumentteja. Voiko ja pitäisikö näitä viisauksia soveltaa asuntosijoittamiseen? Ollaanko jo kuplan huipulla vai vieläkö ehtii huumaan mukaan?

Sijoittamisen tullessa kysymykseen monilla aloittelevilla sijoittajilla on ajatus “odottaa oikeaa hetkeä”. Tämä ajatus ei yleensä lähde kytemään silloin, kun ollaan pohjalla ja oikeasti kannattaisi ostaa vaan usein vasta sen jälkeen, kun sijoittamisen ihanuudesta puhutaan medioissa ja kaverit ja tutut ovat päässeet osaksi noususta. Osalla odottajista se oikein hetki tuntuu valitettavasti olevan juuri syklin huipulla, kun kärsivällisyys ei enää riitä odottamaan vaan mukaan on lähes pakko päästä. Pitäsikö nyt odottaa?

Markkinat, myös asuntomarkkinat, ovat syklisiä 

Asuntomarkkinat ovat syklisiä. Tämä tarkoittaa sitä, että välillä mennään ylös, välillä alas tai poljetaan paikallaan. Jos päättää ajoittaa asuntosijoitustoimintansa aloittamisen markkinan pohjien ympärille, kannattaa varautua pitkiin odotusaikoihin, sillä asuntomarkkinat eivät liiku sykleissään yhtä voimakkaasti kuin pörssikurssit. Suomessa asuntomarkkinat ylikuumenivat viimeksi 1985-1989, jolloin vielä vuonna 1990 aloitettiin lähes 70 000 asunnon rakentaminen. Vuonna 1996 aloitettiin enää 19 000 asunnon rakentaminen. Jos ei ostanut sijoitusasuntoa 1990-95 vaan päätti odottaa seuraavaa romahdusta, on yhä odottamassa. Kun 1988-1990 päätin jääräpäisesti asua vuokralla, voin vakuuttaa, että sitä ohjetta ei saanut lukea lehdistä, ei kuullut kursseilla, ei soitellut pankkiiri, ei opetettu korkeakoulussa eikä saanut ihailua kaveriporukassa. Syklien ajoittaminen asuntomarkkinoilla on erittäin vaikeaa ja osa ajoitukseen vaikuttavista tekijöistä ei välttämättä ole edes tiedossa.

Sijoitusasunnot ovat moniulotteinen omaisuuslaji 

Olen itse ostanut pörssiosakkeita, kun muut myyvät ja keventänyt salkkuani, kun muut ostavat ja kurssihuiput lähestyvät tai on saavutettu. Myynnin yhteydessä tapahtuu kuitenkin myyntivoiton verotus eli osa voitoista haihtuu verottajan käsiin eikä sen jälkeen enää tuota mitään. Kun rahat makaavat pankkitilillä odottamassa parempia aikoja, ne eivät käytännössä tuota mitään. Paljon tärkeämpää olisi kehittää osaamistaan ja sijoitustoimintaansa siten, että pystyy toimimaan kaikissa markkinatilanteissa pitkäjänteisesti.

Asuntosijoittaminen on omaisuuslajina moniuloitteinen eli tuottoa voi tulla monen tekijän kautta. Tuottoon vaikuttavat mm. asuntojen hintakehitys, vuokrien kehitys, ylläpito- ja remonttikustannusten kehitys, rahan hinta ja inflaatio. Nämä tuoton osatekijät eivät useinkaan liiku kaikki samaan suuntaan. 10 viimeisen vuoden aikaperspektiivillä vuokrat ovat nousseet reilusti ja korot laskeneet reilusti. Molemmat ovat hyödyttäneet asuntosijoittajia ja kompensoineet ylläpitokustannusten nousun ja ylikin. Vuokrien nousuvauhdin hyytyessä rahan hinta on pysynyt alhaisena ja asuntojen markkinahintojen nousu on jatkunut kasvukeskuksissa. Jos korot ja inflaatio kääntyvät selvään nousuun, omistusasuntojen kysyntä voi laskea, joka johtaa hintojen laskuun mutta voi kääntää vuokrat nousuun. Kiinteään korkoon lainansa sitoneet pääsevät hyötymään inflaatiosta.

Asuntosijoittamisen aloittamisen ajankohta on oikea, jos

  1. Ei tavoittele nopeaa rikastumista vaan vaurastumista pitkällä aikajänteellä
  2. On jo opiskellut asuntosijoittamisen ja vuokranantajana toimimisen perusteet
  3. Sijoituskohde ja sijoittajan taloudellinen tilanne mahdollistavat sen, että sijoitus tuottaa positiivista kassavirtaa eli rahaa jää tilille kulujen ja verojen jälkeenkin

Tavoite. Pörssissä jonkun osakkeen kurssi saattaa suotuisissa olosuhteissa tuplaantua vuodessa tai kahdessa. Yleensä kyseessä ei ole hitaasti kasvavaa osinkoa tarjoava arvo-osake vaan hyvin pientä osinkotuottoa tarjoava kasvuyhtiö. Tällaisin tuotto-odotuksin asuntosijoittamista aloittelevalle tulee pettymys vastaan. Isolla velkavivulle omalle sijoitetulle pääomalle arvonnousutuottoa vivuttavan pitäisi osata laskea riskipaino tuotolle. “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita ja pidä” -asuntosijoittaminen on kaikkea muuta kuin pörssikurssin päivittäistä seuraamista. Maalin kuivumisen seuraaminenkin on hektinen tapahtuma asuntosijoittajan aikajanalla. Osaavissakin käsissä yhden asunnon kassavirta on 100-300 euro/kk ennen veroja ja valtaosalla sijoittajista paljon tätä pienempi. Ajan kuluessa kylkeen voi tulla arvonnousua ja se yhdessä lainanlyhennysten tuoman vapaan vakuusarvon ja säästetyn kassavirran sekä muiden säästöjen kanssa mahdollistaa seuraavan sijoituksen tekemisen. Vaurastumisen lumipalloefekti tulee vasta myöhemmin mutta se tulee.

Perustaidot. Pitkän aikajänteen vaurastumisajatuksen käsittämisen rinnalle pitäisi hankkia asuntosijoittamisen matematiikan ja vuokranantajana toimimisen perusteet. Suomen Vuokranantajat jäsenyys on loppuvuodeksi 22 euroa ja koko vuodeksi 88 euroa. “Osta, Vuokraa, Vaurastu” -kirja maksaa jäsenalennuksella 29,90 euroa. Jos nämä kaksi investointia tekee heti alkuun ja niiden sisältöön perehtyy tosissaan ja palaa aina, kun etenee seuraavaan vaiheeseen, saa jo hyvät edellytykset asuntosijoittajana ja vuokranantajana toimimiseen. Jos tosissaan jää pohtimaan näiden kahden investoinnin kustannusta ja toteaa, että reilu 100 euroa on liikaa ja etenee suoraan tekemään 100 000 euron sijoituksen, prioriteetit ovat pahasti pielessä. Näiden teorialähteiden rinnalla pitää aloittaa paikallisten asuntomarkkinoiden tutkiminen, näytöillä käyminen ja laskelmien tekeminen todellisten kohteiden osalta.

Kassavirta. Yllä mainitun listan kolmas kohta voi monelle aloittelijalle olla se kaikista vaikein. Se, että kaikki muut sijoittavat, ei ole oikea eikä riittävä peruste tehdä asuntosijoituksia. Vuokratuottoprosentit ovat nyt 3-4 %:n suuruusluokkaa kasvukeskusten pienissä asunnoissa, joihin on helppo löytää vuokralainen ja joiden arvonnousu- tai ainakin arvonsäilymispotentiaali on teoreettisesti kohtalainen. Siis 100 000 euron sijoitus tuottaa 3-4 000 euroa vuodessa, josta verottaja vie 900-1 200 euroa eli käteen jää 175-230 euroa kuukaudessa, jos asunto on ostettu kokonaan käteisellä rahalla. Asuntosijoittajan kannattaa käyttää velkavipua sopivassa määrin parantamaan sijoitetun pääoman tuottoa. Asetetaan esimerkin omaisesti tavoitteeksi, että asuntosijoituksen pitäisi tuottaa vaivaiset 50 euroa positiivista kassavirtaa kuukaudessa verojen jälkeen. Tällainen sijoitus kerryttäisi siis kassavirran kautta 600 euroa vuodessa seuraavan sijoitusasunnon omarahoitusosuuteen. Jotta 50 euron kuukausittainen kassavirta olisi mahdollinen, esimerkin velkavipu-% pitäisi asettua tasolle, jossa velanhoitokustannus (korko+lyhennys) on 125-180 euroa kuukaudessa. Mikäli aloittelevan sijoittajan taloudellinen tilanne ei mahdollista riittävän suurta omarahoitusosuutta, kannattaa kasvattaa omarahoitusosuutta ja kehittää taitoja siinä rinnalla.

Yhteenveto

Keskuspankkien tukipolitiikan vaikutusta tulevaan korkotasoon ei ole helppo ennakoida. Osa asiantuntijoista on sitä mieltä, että paluu normaalimpaan lähestyy ja korkojen nousua vastaan pitäisi suojautua. Toiset ovat sitä mieltä, että tukitoiminta voi jatkua vaikka seuraavat 10 vuotta, koska kukaan ei halua ottaa kyseenalaista kunniaa talouskasvun jäähdyttämisestä. Osa tänä päivänä tehdyistä asuntosijoituksista tuottaa lähtökohtaisesti negatiivista kassavirtaa ja ne on tehty muuttuvakorkoisia lainoja käyttäen. Asuntojen hintojen ja vuokrien jatkaessa nousuaan ja korkojen pysyessä matalina, kokonaistuotto kompensoi negatiivista kassavirtaa. Asuntosijoittamisen ollessa pitkän tähtäimen toimintaa, sijoitussalkku pitäisi kuitenkin rakentaa sellaiseksi, että se kestää asuntojen hintojen laskun ja korkojen nousun. Kassavirta on tähän paras keino ja kivijalka. Nykymarkkinassa monelle aloittavalle asuntosijoittajalle tämä tarkoittaisi maltillisen velkavivun käyttöä.

Harri Huru0 Posts

Kirjoittaja on harjoittanut “osta ja pidä” -asuntosijoittamista yli 10 vuotta. Hän on positiivisen kassavirran tavoittelija, joka tarkastelee asuntosijoittamista sekä kannattavuuden parantamisen että vuokranantajana toimimisen näkökulmista. Hän on innostunut opettelemaan ja hyödyntämään internetiä ja sosiaalista mediaa asuntosijoitustoiminnassaan. Myös sisustus ja remontointi kiinnostavat.

1 kommentti

  • jk Reply

    25.1.2018 at 13:02

    Nythän on juuri se hype kun kaikki on innostuneita asuntosijoittamisesta.

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti