Hyvä vuokralainen maksaa vuokrat ajallaan ja pitää asunnosta hyvää huolta. Hyvät vuokralaiset elävät ihmisiksi ja taloyhtiö pysyy rauhallisena, hyvänä yhtiönä.
Kun taloon valitaan paljon huonoja vuokralaisia, kärsii taloyhtiön kunto, rauha ja pidemmän päälle myös maine. Tällaiseen taloon ei kovin moni mielellään muuta ja koska kysyntää on vähemmän, tulee vuokranantajan laskea vuokrapyyntiä saadakseen asuntonsa vuokrattua.
Alhaisempi vuokrataso houkuttaa enemmän sellaisia vuokralaisia, joilla on varaa maksaa vain tämän tasoista vuokraa. Näin syntyy noidankehä, jonka seurauksena asuntojen ja taloyhtiön arvo laskee.
Asialle on helppo laittaa euromääräinen arvo, kun tutkitaan taloyhtiön arvoa tuottovaatimuksen kautta. Asuntosijoittaja Miika Vuorensola antaa esimerkin Sijoitustieto-lehden artikkelissa.
Oletetaan, että sijoittaja ostaa kerrostalon 4 % tuottovaateella. Se kerää vuokraa 500 000 €/v ja maksaa hoitokuluja 100 000 €/v. Tuottovaateen ollessa 4 % ja nettotuoton 400 000 € voi sijoittaja maksaa talosta 400 000 € / 0,04 = 10 000 000 €.
Jos tapahtuu ikäviä ja talon jokaisen 50 asunnon vuokraa joudutaan laskemaan 50 €/kk, on vaikutus talon arvoon mittava. On hyvä huomata, ettei nämä asiat tapahdu päivässä tai edes vuodessa vaan hitaasti ajan kanssa.
Keskimäärin jokainen asunto alun perin keräsi vuokraa 10 000 €/v. Nyt vuokraa alennetaan 50 x 12 = 600 €/v, jolloin vuokraa kertyy yhteensä 9400 € x 50 = 470 000 €.
Mikäli hoitokulut eivät nouse yhtään, on talon arvo 4 % tuottovaateella 9 250 000 €. Talon arvosta haihtui siis 750 000 € tai 7,5 %!
Mikäli käy vielä niin, että talon huoltomenot nousevat koska siivoojan täytyykin käydä useammin, kellarikomeroita joudutaan uusimaan ja valaisimia korjaamaan, muuttuu laskelma vieläkin surullisemmaksi.
Tämän vuoksi on kaikkien asuntosijoittajien etu, että asunnot vuokrataan hyville vuokralaisille, ja että vuokrasuhdetta hoidetaan hyvän vuokratavan mukaan ja ammattimaisesti. Ei ole väliä puhutaanko taloyhtiöstä, sijoitusyhtiöstä vai yksityisen asuntosijoittajan asuntosalkusta, sama logiikka pätee niihin kaikkiin.
Vuokraustoiminta on asuntosijoittamisen ydintoimintaa ja se on pakko hoitaa hyvin, muuten koko hommalta putoaa pohja pois joko heikentyneen kannattavuuden tai hermoja raastavan arjen vuoksi, mistä seuraa koko asuntosijoittamisen lopettaminen. Ei vaan jakseta tapella vuokralaisen kanssa.
Hyvä vuokralaisvalinta ei loppujen lopuksi ole Vuorensolan mukaan vaikeaa. Hän listaa Sijoitustieto-lehdessä vuokralaisen valinnan pääkohdat:
1. Pidä asunto hyvässä kunnossa
2. Aseta vuokra markkinatasoon tai hitusen alle
3. Tee hyvä vuokrailmoitus (hyvät kuvat, selkeä ja ytimekäs esittelyteksti)
4. Vastaa vuokralaisten yhteydenottoihin ripeästi ja ammattimaisesti
5. Esittele asunto parhaille kandidaateille ja kysy miksi he haluavat vuokrata asunnon
6. Tee reilu vuokrasopimus ilman epäreiluja koukeroita
7. Hoida vuokrasuhdetta ammattimaisesti (vastaa yhteydenottoihin ripeästi ja hoida ongelmat kuntoon) sekä jämäkästi (pidä huoli, että vuokra maksetaan ajallaan).
Näin toimien riski vuokrasuhteen epäonnistumisesta laskee huomattavasti ja asuntosi arvo ei ainakaan vuokralaisen vuoksi heikkene, Miika Vuorensola kirjoittaa Sijoitustieto-lehdessä.
Kiinteistölehden lakipähkinät on koonti vuonna 2017 Suomen Kiinteistölehdessä julkaistuista lakipähkinöistä. Kysymyksiin vastaavat Suomen Kiinteistöliiton, Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajien asiantuntijat. Kuka maksaa hissin?
Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät. Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja? Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja.
Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtäväksi on säädetty huolehtia yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksella on siten taloyhtiön asioiden yleinen hoitovelvollisuus. Hallitus toimii toimeenpanevana toimielimenä ja voi lisäksi itsenäisesti päättää tehtäviinsä kuuluvista asioista.
Osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuut ovat kestopuheenaihe taloyhtiöissä. Kuka maksaa kosteusvaurion korjauskustannukset? Saako rivitalopihalle rakentaa varaston?